二手房交易 認(rèn)準(zhǔn)正規(guī)中介公司

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　　    近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不少市民承受不了新房的價(jià)格，因此選擇了購(gòu)買二手房，“二手房”中介服務(wù)市場(chǎng)生意越來(lái)越火爆。房產(chǎn)中介雖給人們的房產(chǎn)交易帶來(lái)不少便利，但在二手房交易中，一些不法中介故意設(shè)置“陷阱”，讓不明就里的買賣雙方往里跳。再加上多數(shù)購(gòu)房者只注重房?jī)r(jià)和地理位置，忽略了其它的重要因素，匆忙購(gòu)房，這也給中介可乘之機(jī)。為此，漳州市消委會(huì)發(fā)出今年第七號(hào)消費(fèi)警示，提醒消費(fèi)者謹(jǐn)防“二手房”交易九大陷阱。

         “黑中介”欺詐陷阱某市民想買一套二手房，就找了一家中介公司。招架不住工作人員熱情的服務(wù)，就直接交了訂金，但中介一直沒(méi)拿出讓他中意的房子。后來(lái)，這家中介突然消失，再也聯(lián)系不上了。消費(fèi)者通過(guò)中介購(gòu)房時(shí)，嚴(yán)防“黑中介”的最好方法是審查其“三證”：工商部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房管部門核發(fā)的備案證書(shū)及經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)執(zhí)業(yè)證，尤其要注意查看備案證書(shū)的有效期和企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地與實(shí)際是否相符，防止中介“溜之大吉”。

         中介趁機(jī)亂收費(fèi)消費(fèi)者買二手房要承擔(dān)的費(fèi)用有三大塊：一是房款；二是中介傭金；三是繳納各種稅費(fèi)，主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和房地產(chǎn)交易部門收取的交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。因二手房種類很多，需繳納的相關(guān)稅費(fèi)也不同，為避免產(chǎn)生糾紛，在簽訂合同時(shí)應(yīng)附《費(fèi)用清單》，防止中介從中“揩油”。

         中介漁利賺差價(jià)在中介過(guò)程中，有的中介商編造房主出差、沒(méi)時(shí)間等謊言，不讓買賣雙方見(jiàn)面，待買賣雙方事后碰面時(shí)，才發(fā)現(xiàn)中介商從中賺取了數(shù)千元甚至數(shù)萬(wàn)元的差價(jià)。按照有關(guān)規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中只能收取服務(wù)費(fèi)，不能從事經(jīng)銷活動(dòng)賺取差價(jià)。消費(fèi)者在交易過(guò)程中要警惕中介從中漁利。

         二手房面積縮水中介商將帶公用部分的建筑面積籠統(tǒng)地介紹為建筑面積，消費(fèi)者誤認(rèn)為是不帶公用部分的建筑面積。目前，商品房面積的計(jì)算方法有兩種：一種是帶公用部分的建筑面積；另一種是不帶公用部分的建筑面積。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要弄清房屋面積的計(jì)算方法，提防中介鉆空子。

         就讀名校成問(wèn)題由于漳州市區(qū)的學(xué)生上學(xué)是按劃分片區(qū)就近入學(xué)，一些購(gòu)房者的主要目的就是為了讓下一代就讀名校，接受良好的基礎(chǔ)教育。名校施教區(qū)內(nèi)的二手房特別緊俏。中介公司往往抓住父母“望子成龍，望女成鳳”的心理，哄抬交易價(jià)格，從中獲利。更有甚者，明知不符合政策，卻隱瞞實(shí)情，購(gòu)房者交易之后才發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房產(chǎn)不符合就讀名校的政策。所以，購(gòu)房者在交易前最好到公安機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，并及時(shí)掌握入學(xué)的一些政策、信息，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。

         福利房受限房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上國(guó)家有一定的規(guī)定。一些中介商為盡快促成交易，賺取中介費(fèi)，故意隱瞞真實(shí)情況，蒙蔽消費(fèi)者。

         費(fèi)用結(jié)算藏貓膩有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、管道煤氣、有線電視費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠。消費(fèi)者不知情，購(gòu)買了此房屋，該項(xiàng)費(fèi)用只有自己承擔(dān)。所以，在二手房交付使用時(shí)，要明確水、電、煤氣、物業(yè)、有線電視等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間與方式。

         房屋產(chǎn)權(quán)不明晰房產(chǎn)證和土地證是房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的憑證。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有“兩證”的房屋進(jìn)行交易。有的房屋有多個(gè)共有人，如有繼承人共有的，有家庭共有的，還有夫妻共有的，買受人應(yīng)當(dāng)和所有共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有房產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

         合同約定不明確有的中介商對(duì)合同條款寫(xiě)得比較含糊，而購(gòu)房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)往往予以認(rèn)可，發(fā)生糾紛后，購(gòu)房者則有苦難言。所以，簽訂“二手房”買賣合同規(guī)范文本尤為重要。在合同中必須寫(xiě)清楚房屋面積、房屋交付使用日期等相關(guān)約定，由房屋出賣方提供房產(chǎn)證或有關(guān)房屋的相關(guān)資料等。對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、中介費(fèi)、稅費(fèi)繳納、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。消費(fèi)者在交納訂金之前要仔細(xì)閱讀格式合同，注意其中的模糊用語(yǔ)，合同中要明確對(duì)房屋的要求、退還訂金或押金等約定，并妥善保存相關(guān)的憑據(jù)。（信息來(lái)自 共青城房產(chǎn)網(wǎng) fc.gqren.com ）