北京取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者能省多少？

丁丁

能享受優(yōu)惠最多的是購(gòu)買面積不超過140平方米的二套住房的群體。

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新京報(bào)記者 曹晶瑞 編輯 張樹婧 校對(duì) 賈寧

11月18日晚，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確北京取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，《通知》自2024年12月1日起施行。新政實(shí)施后，將對(duì)北京房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？新京報(bào)記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，并算了一筆賬。

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新政

滿兩年住房免征增值稅

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。

11月18日晚，北京正式官宣取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局等三部門聯(lián)合印發(fā)《通知》，本市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，根據(jù)《公告》規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

《通知》明確，根據(jù)《公告》規(guī)定，北京市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

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算賬

500萬元二套房，契稅減負(fù)10萬元

通俗地理解，2024年12月1日起，在北京以及全國(guó)范圍內(nèi)，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

此前北京規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個(gè)人購(gòu)買二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%�！锻ㄖ�》實(shí)施后，假設(shè)個(gè)人購(gòu)買面積90-140平方米的首套住房，總價(jià)500萬元，其契稅將從過去的7.5萬元減少到5萬元，節(jié)省了2.5萬。

能享受優(yōu)惠最多的是購(gòu)買面積不超過140平方米的二套住房的群體，假設(shè)總價(jià)500萬元，其契稅將從過去的15萬元減少到5萬元，減少了三分之二。

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解讀1

政策落地，能夠刺激市場(chǎng)需求

新政落地后，將對(duì)北京市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)取消后，掛鉤在普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)之上的相關(guān)稅收將面臨優(yōu)化空間，“政策落地后，能夠刺激市場(chǎng)需求，市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)比較積極。”

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示，在二手房交易中，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅和契稅。此次取消普通住宅及非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)減輕部分購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，普通住宅與非普通住宅將在稅費(fèi)繳納等過程中執(zhí)行同等要求，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，“此前會(huì)對(duì)大戶型收取比較高的稅收，此次取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大戶型受益更多。”

其實(shí)，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)早有“動(dòng)靜”。2024年7月，黨的二十屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，其中明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

2024年9月，北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見發(fā)布，將優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。北京成為黨的二十屆三中全會(huì)后第一個(gè)明確提出將取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的一線城市。

此次《通知》也明確，2024年12月1日前，個(gè)人銷售、購(gòu)買住房涉及的增值稅和契稅尚未申報(bào)繳納的，符合規(guī)定的可適用執(zhí)行。

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解讀2

適應(yīng)市場(chǎng)需求從“有沒有”到“好不好”轉(zhuǎn)變

普通住宅和非普通住宅有何區(qū)別？據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，一般有兩種方式區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一是不同城市基于房子的位置、單總價(jià)去界定的普通住宅和非普通的高端住宅；二是住宅性質(zhì)和非住宅性質(zhì)的區(qū)別，比如商業(yè)、辦公、商住。普通住宅和非普通住宅的增值稅、契稅不同。

以北京為例，2023年12月，北京對(duì)從2014年起沿用了多年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化。明確從第一套房的首付款來看，北京對(duì)于普通住宅的首付要求是不能小于35%，非普通住宅的首付要求是不能小于40%；從含義來看，北京對(duì)于建筑面積小于120平方米、用于居住，且實(shí)際成交價(jià)格低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的房屋歸屬為普通住宅，反之則是非普通住宅。

按照目前北京市的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，須全部滿足3條的住宅即為普宅，有任何一項(xiàng)不滿足的，即為非普。三個(gè)條件是：小區(qū)容積率在1.0（含）以上；房屋建筑面積在140平方米（含）以下；價(jià)格方面，單價(jià)不高于規(guī)定的上限，或者總價(jià)不高于規(guī)定的上限，二者滿足其一即可。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年住房市場(chǎng)短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時(shí)期的一項(xiàng)重要政策，同時(shí)也是緊縮性調(diào)控措施的重要組成部分。

這一標(biāo)準(zhǔn)在過去的“有沒有”時(shí)代，為了滿足人們的基本住房需求，稅務(wù)政策對(duì)普通住宅給予了更多的支持，對(duì)非普通住宅采取了相對(duì)較高的稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)人們購(gòu)買普通住宅，解決基本的居住問題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“好不好”的時(shí)代，人們更加關(guān)注住房的品質(zhì)、環(huán)境和舒適度，改善性需求成為主流，普通住宅和非普通住宅之間的差異在稅務(wù)政策上的意義逐漸降低。

趙秀池也表示，“此次取消普通住宅及非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，有利于住房高質(zhì)量發(fā)展，適應(yīng)市場(chǎng)需求從‘有沒有’到‘好不好’的變化�！�