城市租房各種限制調(diào)查：四十歲以上就不能租合租房？

軟骨頭

本文轉(zhuǎn)自【法治日?qǐng)?bào)】；

“沒想到在大城市租個(gè)房子都這么難！”

8月15日，正在北京市某勞務(wù)市場門口等活兒的張兵（化名）向《法治日?qǐng)?bào)》記者吐槽道。

張兵是山東人，46歲，今年3月跟著老鄉(xiāng)一起來到北京打工�！笆紫纫�解決的就是住宿問題。都知道大城市租房貴，我根本不可能整租，只能合租分?jǐn)偡抠M(fèi)，沒想到還有不讓人合租的中介�！�

剛到北京時(shí)，為了找到合適的房源，張兵下載了一款租房App，結(jié)果發(fā)現(xiàn)因?yàn)樽约耗挲g超過40歲，在該App上根本無法選擇合租，只能整租。這可讓他犯了難：“整租一居室最便宜也得3000多元，我哪里租得起啊，這限制規(guī)定根本沒考慮過高齡打工人。”

《法治日?qǐng)?bào)》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了年齡外，租客在租房時(shí)還可能遇到各種限制，如要求特定工作、白天不能待在家、按時(shí)打掃衛(wèi)生拍視頻匯報(bào)等。

這些租房要求是否合理？遇到不合理的租房要求租客該怎么辦？對(duì)此，記者進(jìn)行了采訪。

租房對(duì)年齡有要求

記者打開張兵提到的租房中介App發(fā)現(xiàn)，該租房中介多以房間為單位向外出租。合租本是正常選擇，但該中介卻在合同中明令限制40歲以上人員參與合租。

記者咨詢客服，對(duì)方稱，如果選擇合租，居住人員（包括簽約人和房屋共同使用人）年齡須為18周歲以上（含18周歲）、40周歲以內(nèi)（含40周歲）。只有在居住期間超過40周歲，續(xù)約時(shí)才不受此年齡限制。

因年齡被擋在合租門檻之外的并非張兵一人。據(jù)公開報(bào)道，2019年，有租客因此被要求退房。周先生在同一平臺(tái)與人合租了一間房。此后，周先生57歲的母親來探望他，兩人暫時(shí)同住出租屋內(nèi)。平臺(tái)以租房合同中規(guī)定不允許40歲以上者同住為由，要求周先生的母親搬離。

為何該平臺(tái)會(huì)有此合租限制？

平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在接受媒體采訪時(shí)回應(yīng)稱，選擇合租房源的租客絕大多數(shù)是青年群體，而年齡差距較大的租客合租更容易在廚、衛(wèi)、客廳等共享區(qū)域使用上產(chǎn)生生活矛盾�；�于公司多年租住生活的經(jīng)營和廣大合租租客的反饋，才設(shè)置合租房源的租客簽約年齡。規(guī)則設(shè)置初衷絕不涉及所謂的“年齡歧視”，家庭類型租客建議選擇整租等其他類型房源，居住體驗(yàn)也會(huì)更好。

該平臺(tái)“40歲禁合租”的限制并非特例，深圳××公寓也曾因簽約年齡限18周歲至40周歲引發(fā)爭議。去年6月9日，該租房中介機(jī)構(gòu)工作人員回應(yīng)，公司定位為青年公寓，故此前合約有此規(guī)定，已經(jīng)關(guān)注到了網(wǎng)上不同的聲音和建議，對(duì)合約內(nèi)容進(jìn)行了修改，取消了年齡限制。

這一話題引發(fā)輿論熱議。支持的網(wǎng)友認(rèn)為，不同年齡層的生活習(xí)慣、作息時(shí)間、共同語言不同，合租過程可能產(chǎn)生摩擦，40歲以上的租戶中已婚人士居多，拖家?guī)Э诂F(xiàn)象普遍，不適合與人合租。也有網(wǎng)友不贊同以上觀點(diǎn)，認(rèn)為矛盾產(chǎn)生與個(gè)人性格和生活習(xí)慣關(guān)系更大，以年齡為標(biāo)準(zhǔn)劃分租房標(biāo)準(zhǔn)，做法過于簡單粗暴，以偏概全，涉嫌年齡歧視。

租房時(shí)設(shè)定年齡限制，這類條款是否合法？

北京觀韜（西安）律師事務(wù)所合伙人、陜西省法學(xué)會(huì)房地產(chǎn)法學(xué)研究會(huì)常務(wù)理事李慧文認(rèn)為，該類針對(duì)承租人年齡限制的行為，可能存在年齡歧視的道德問題，但目前國內(nèi)現(xiàn)行法律并無對(duì)年齡歧視的明確規(guī)定，因此限制租客年齡的行為尚無法律的禁止性規(guī)定。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法向記者介紹，民法典對(duì)租賃合同的相關(guān)規(guī)定中，只對(duì)租賃期限有相關(guān)的限制性規(guī)定，對(duì)于租賃用途、使用方式、有關(guān)的限制條件等則主要依照當(dāng)事人雙方自行約定。雙方達(dá)成一致，簽署租房合同，就代表承租人同意了租房合同中約定的事項(xiàng)，這些限制條件便具有約束力。

受訪專家指出，盡管從現(xiàn)有法律規(guī)定來看，在租房條件中設(shè)定年齡限制并不違法，但租房中介還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任和道德責(zé)任。實(shí)踐中，禁止40周歲以上人員合租年齡限制已經(jīng)對(duì)有需求的高齡但經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的外來打工人員造成困擾，可能構(gòu)成年齡歧視，存在一定不良社會(huì)影響。相關(guān)租房中介機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，向出租人提出合理建議，對(duì)合同中的年齡限制進(jìn)行調(diào)整。

出租屋內(nèi)不讓做飯

除了限制年齡外，還有不少租房限制讓租客大呼“奇葩”。

今年7月，天津市南開區(qū)的王槐（化名）在自己租住的公寓內(nèi)做飯，被租房管家發(fā)現(xiàn)后告知：他們出租的房屋里是不允許做飯的。

“我住在我自己租的房子里，還不讓做飯了？租房時(shí)沒有告訴我有這項(xiàng)條款，后來我又仔細(xì)看了下合同，也沒有規(guī)定說不讓做飯。”王槐說。

“房東每個(gè)月要來檢查房子衛(wèi)生，這正常嗎？”重慶市渝中區(qū)的李程（化名）告訴記者，她和室友入住后，因?yàn)榉繓|想賣房，其間讓賣房中介上門拍了個(gè)視頻。結(jié)果房東看到視頻后發(fā)來消息，稱房間衛(wèi)生不佳，以后每個(gè)月都要上門檢查一次。“我和室友都是女生，房東是中年男性，每月上門實(shí)在不合適，給我們造成了很大的困擾�！弊詈蠼�(jīng)溝通，雙方達(dá)成了折中方案——李程和室友要定期拍視頻并向房東匯報(bào)清潔情況。

此外，有租戶反映，租房時(shí)被要求說明工作單位，甚至提供學(xué)歷和婚姻狀況，如果房東不喜歡自己從事的職業(yè)，會(huì)拒絕提供租房服務(wù)。還有租戶簽了合租合同后被告知不能在客廳放個(gè)人物品，廚房不能放廚具，衛(wèi)生間不能放洗浴用品。

在李慧文看來，在租房過程中，出租人與承租人之間的權(quán)利和義務(wù)由租賃合同和相關(guān)法律規(guī)定共同決定，雙方都可以提出一些合理的要求，但這些要求應(yīng)當(dāng)在法律允許的范圍內(nèi)，不能侵犯對(duì)方的基本權(quán)利，且應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之前明確提出，并在雙方簽訂的房屋租賃合同中明確約定，合同雙方同意接受合同條款的約束，依據(jù)合同條款的約定實(shí)際履行。

“承租人有權(quán)在合同約定的租賃期間自由使用租賃的房屋，如果出租人超過合同規(guī)定不合理地限制承租人對(duì)租賃物的使用權(quán)利，可能會(huì)侵犯承租人的合法權(quán)利。比如說，出租人要求承租人保持房屋的清潔和良好狀態(tài)是合理的要求，但如果要求租客定期拍照并匯報(bào)清潔情況存在侵犯隱私權(quán)的可能性，具體法律責(zé)任還需視情形細(xì)節(jié)以及雙方的合同約定等因素綜合判定。”李慧文說。

對(duì)不合理要求說不

記者注意到，有些租戶是在入住后再被中介或房東提出奇葩要求，在先前的溝通過程中并未提及，合同也未寫明。

北京瀛和律師事務(wù)所住建業(yè)務(wù)中心副主任、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員陳陽認(rèn)為，在租賃合同簽訂且租戶已入住后，中介或房東單方面提出與原有租賃合同內(nèi)容無直接關(guān)聯(lián)或顯著超出合同范疇的奇葩規(guī)定，若未經(jīng)租戶明確同意并書面補(bǔ)充至租賃合同中，此類新增規(guī)定對(duì)租戶不具備法律上的約束力。合同內(nèi)容的變更需要經(jīng)過雙方協(xié)商一致，且變更后的內(nèi)容不能違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

受訪專家認(rèn)為，按合同辦事并非意味著租客對(duì)于租房限制條款只能忍耐。如果這種限制超過了必要限度，對(duì)租客合法權(quán)益造成損害，租客應(yīng)勇于維權(quán)。

楊勤法認(rèn)為，因租賃合同不合理產(chǎn)生爭議的，當(dāng)事人可以協(xié)商變更合同；如果租賃合同顯失公平，當(dāng)事人可以申請(qǐng)撤銷租賃合同；符合解除情形的，可以解除合同。

“租賃合同應(yīng)盡可能詳細(xì)地包含諸如特定居住條件、裝修修繕費(fèi)用的承擔(dān)、物業(yè)費(fèi)如何承擔(dān)、押金如何退還以及何種情形雙方可解除合同等具體事項(xiàng)，避免事后因約定不明而引發(fā)爭議�！睏钋诜ńㄗh，租客應(yīng)注意留存與中介或房東的協(xié)商記錄，對(duì)于口頭協(xié)商的，可以采取通話錄音等形式予以證據(jù)留存。租房過程中遇到中介或房東提出不合理要求時(shí)，可向房管部門反映房東的違規(guī)行為。此外，亦可嘗試向消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴，以申請(qǐng)其介入調(diào)解。當(dāng)協(xié)商調(diào)解等方式均無法解決爭議時(shí)，租客可就有關(guān)爭議點(diǎn)向人民法院提起訴訟，從而維護(hù)自身合法權(quán)益。

作者｜法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 張守坤