二手房?jī)r(jià)格普跌！ 這些城市為何仍在逆市上漲？

塑料袋

今年以來(lái)，二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量越來(lái)越多。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)70城二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌的城市達(dá)到67個(gè)，較9月增加2個(gè)；環(huán)比上漲城市僅兩個(gè)，一個(gè)城市持平。同比下跌城市為67個(gè)，與9月持平；今年1~10月，二手房平均價(jià)格下跌的城市為65個(gè)，較9月新增1個(gè)。

每經(jīng)記者孔澤思攝

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1月，全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為13個(gè)，同比上漲城市數(shù)量為6個(gè)。

不過(guò)，值得注意的是，仍有一些城市的二手房?jī)r(jià)格在逆勢(shì)上漲。如杭州10月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了0.5%，成都則同比上漲了3.1%，北京今年前10月平均上漲了2.2%。

二手房?jī)r(jià)格整體下行

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，10月份一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅分別為0.8%、0.5%、0.6%。

就算是一線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格也走入了下行通道。在9月短暫的回升后，10月份一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格再度轉(zhuǎn)降，回暖的持續(xù)性不足，這也與一線(xiàn)城市松綁政策的出臺(tái)相對(duì)保守穩(wěn)健相關(guān)。相較于二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后雖有小幅調(diào)整但是始終沒(méi)有大幅度的松綁政策鞏固加持，導(dǎo)致后續(xù)房?jī)r(jià)回升動(dòng)力不足。

以北京為例，10月份的二手房市場(chǎng)成交遇冷，成交量止升轉(zhuǎn)降，同比跌幅擴(kuò)大。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅成交10653套，環(huán)比下降25.3%；同比下降5%，同比降幅較上月擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。在價(jià)格方面，10月北京二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比僅為6.2%，較上月回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.1%，同比下降0.2%�！袄^‘認(rèn)房不認(rèn)貸’之下漲價(jià)信心短暫回升后，持續(xù)性再度顯露不足，市場(chǎng)信心提振的持續(xù)性仍有待加強(qiáng)�！敝T葛找房研究中心分析表示。

再如上海，就算是曾經(jīng)的“頂流”地段學(xué)區(qū)房如今也待價(jià)而沽。如此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾實(shí)地走訪的緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域，盡管部分房源單價(jià)仍在10萬(wàn)元以上，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期。

據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，10月份上海全市共成交二手房1.33萬(wàn)套，環(huán)比下降13%，同比下降19%；價(jià)格方面，成交均價(jià)為40670元/平方米，環(huán)比下降3%，同比增長(zhǎng)3%。

“隨著政策刺激頻率和力度減弱，既有需求基本釋放完畢，市場(chǎng)再度滑坡。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析指出，9月全國(guó)出臺(tái)樓市松綁政策共144次達(dá)年內(nèi)峰值，10月降至86次�！按蟛糠殖鞘卸�手房市場(chǎng)下行壓力較大，多城掛牌量攀升，供需關(guān)系失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)承壓�！�

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管部分城市二手房?jī)r(jià)格在10月遭遇了下跌，但從今年前10月平均價(jià)格情況同比去年來(lái)看，整體仍處于上升通道。

如北京，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比均呈下降，但1~10月平均價(jià)格指數(shù)同比則上漲了2.2%。長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格平均價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)0.9%，上海同樣是微漲0.4%。而二手房?jī)r(jià)格平均價(jià)格指數(shù)同比上漲幅度最大的是成都，達(dá)到了6.8%，也是唯一一個(gè)上漲幅度超過(guò)5%的城市。

成交量和掛牌量齊漲

“今年成都‘賣(mài)小換大’的情況在增加，特別是在部分以改善和高端住宅為主的豪宅板塊，這一情況同樣存在�！背啥寂食射摪鍓K鏈家一資深經(jīng)紀(jì)人許可（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“如城南大源板塊和城東攀成鋼板塊等這些成都公認(rèn)的高房?jī)r(jià)區(qū)域，產(chǎn)品除了大平層+疊拼，也有中小戶(hù)型，今年以來(lái)，這些區(qū)域的小戶(hù)型二手房也在加緊出售。盡管急于出售，價(jià)格方面也能接受適度降價(jià)，但整體掛牌價(jià)和出售價(jià)還是高于同時(shí)期其他區(qū)域的房?jī)r(jià)。”

貝殼統(tǒng)計(jì)顯示，2023年1月1日~22日成都二手房成交199294套，同比去年的135383套，增長(zhǎng)了63911套，同比增長(zhǎng)47.2%。與此同時(shí)，二手房掛牌量也迅速增加，截至11月21日，成都二手房掛牌量為223282套，較今年1月份的掛牌量多了近45000套。

不過(guò)，貝殼研究院成都分院指出，目前成都二手房總價(jià)和面積呈現(xiàn)出下探趨勢(shì)。這意味著，成都二手房掛牌量增加中很大一部分來(lái)自于中小戶(hù)型。其中，大部分主力戶(hù)型價(jià)格集中在100萬(wàn)到200萬(wàn)元，合計(jì)占比超40%。另?yè)?jù)好好選房小程序數(shù)據(jù)，目前成都二手房掛牌單價(jià)為20922元/平方米，掛牌價(jià)中位數(shù)約179萬(wàn)元/套。

需要注意的是，盡管成都二手房?jī)r(jià)格同比仍在上漲，但其環(huán)比下滑態(tài)勢(shì)仍未止住。10月成都二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，這也是成都二手房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下降的第七個(gè)月，而這也導(dǎo)致成都二手房?jī)r(jià)格平均上漲幅度由年初的累計(jì)漲幅8.8%降為10月的6.8%。

貝殼研究院成都分院在10月市場(chǎng)月報(bào)中指出，雖然新政后市場(chǎng)觀望情緒得到一定程度緩解，成交效率在政策助力下階段性加快，但二手庫(kù)存住宅房源增加，買(mǎi)方市場(chǎng)的趨勢(shì)沒(méi)有發(fā)生根本性改變。

此外，作為樓市調(diào)控“優(yōu)等生”的長(zhǎng)沙，10月二手房?jī)r(jià)格同比也出現(xiàn)了微漲。

“長(zhǎng)沙9·22新政后，滿(mǎn)足網(wǎng)簽4年的房源可上市交易，二手房庫(kù)存量大增。剛需買(mǎi)房的需求也比較旺盛，成交最快的客戶(hù)在看房當(dāng)天就決定要買(mǎi)�！蔽挥陂L(zhǎng)沙省府板塊的一鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張潔（化名）告訴記者，“在近期一個(gè)月的時(shí)間里成交了6套房，成交房源均來(lái)自北辰中央公園及保利花園等幾個(gè)主要小區(qū)。”

湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，長(zhǎng)沙二手房成交5354套，達(dá)到近6個(gè)月以來(lái)峰值水平，較9月份上漲55%，比去年同期上漲1倍以上。

而在價(jià)格方面，張潔表示，“整體來(lái)看，成交價(jià)格沒(méi)有明顯的下滑及上漲，但二手房掛牌房源價(jià)格較之前是有一些上漲。”

象盒找房數(shù)據(jù)顯示，10月，長(zhǎng)沙六區(qū)一縣二手房掛牌均價(jià)10278.54元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.27%。在售二手房套數(shù)66964套，環(huán)比增超7000套。

“長(zhǎng)沙二手房掛牌價(jià)回升說(shuō)明業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)好、信心提升，但最終落實(shí)到成交仍是買(mǎi)方占主導(dǎo)，議價(jià)空間也更多�！毕蠛姓曳糠治霰硎�，隨著限售縮短，市場(chǎng)房源量劇增，也將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)更激烈，房東急賣(mài)的話(huà)只能降價(jià)。

政策刺激下的上漲

“近期帶看量有明顯增加，成交量也確實(shí)上漲了不少�！痹谪悮ふ曳緼PP（手機(jī)軟件）上，杭州市奧體板塊一中介經(jīng)紀(jì)人張峰（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，特別是自杭州進(jìn)一步放寬限購(gòu)區(qū)域后，看房的人數(shù)出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)，每天帶看數(shù)量能超過(guò)15組。

“新政后，來(lái)咨詢(xún)的購(gòu)房者增長(zhǎng)最為明顯，每天能有10~20組，有時(shí)候晚上還要加班帶客戶(hù)看房。而在此之前，一天下來(lái)都接不到幾組客戶(hù)。”杭州余杭區(qū)一德佑門(mén)店經(jīng)紀(jì)人表示。

多方數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了以上房產(chǎn)中介人員的話(huà)。

據(jù)杭州貝殼數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)10月二手房網(wǎng)簽量為6277套，環(huán)比9月（4934套）增長(zhǎng)27%，同比去年10月（4630套）增長(zhǎng)36%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月杭州二手房市場(chǎng)成交規(guī)模大增，全市共成交二手住宅4579套，環(huán)比增長(zhǎng)62.6%，同比增長(zhǎng)73.7%。

盡管兩個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)口徑不同，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州10月份的二手房成交量快速上升已是不爭(zhēng)的事實(shí)。而市場(chǎng)熱度提升，也使得部分房東心理預(yù)期出現(xiàn)改變�！疤貏e是在新政后，出現(xiàn)了多個(gè)房東臨時(shí)漲價(jià)的情況，漲價(jià)幅度甚至有超過(guò)100萬(wàn)的�！睆埛灞硎�。

克而瑞浙江區(qū)域監(jiān)測(cè)顯示，10月，杭州（除富陽(yáng)、臨安）200萬(wàn)~350萬(wàn)元總價(jià)段二手房房源成交高位增長(zhǎng)，占比39%，全市整體二手房成交金額約為188億元，環(huán)比上漲38.38%，成交均價(jià)則環(huán)比微漲1%，來(lái)到33260元/平方米的水平。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，10月二手房環(huán)比上漲的城市僅有兩個(gè)，其中杭州以0.5%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，三亞環(huán)比微漲0.1%。

“‘杭六條’新政盡管10月下旬才發(fā)布，但對(duì)二手房市場(chǎng)的影響立竿見(jiàn)影，推動(dòng)10月杭州二手房成交實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲�！笨硕�瑞分析指出，總體來(lái)看，10月杭州二手住宅成交的增量，多為低單價(jià)、低總價(jià)房源，以?xún)r(jià)換量仍然是房東成功出貨的關(guān)鍵。“新政究竟是‘強(qiáng)心針’還是‘長(zhǎng)效藥’？這一問(wèn)題，還有待市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)。”

“杭州新政短期刺激效果明顯，10月二手房成交量環(huán)比增幅超六成，周度成交水平僅次于3月上旬�！敝兄秆芯吭悍治鲋赋�，杭州二手房市場(chǎng)翹尾可期，但持續(xù)性存疑。一方面，短期看“杭六條”對(duì)二手房交易的刺激作用好于新房市場(chǎng)，帶看量、成交量各項(xiàng)數(shù)據(jù)飆漲，新政效果立竿見(jiàn)影。另一方面，新政帶來(lái)的應(yīng)激購(gòu)買(mǎi)力減少、帶看量下降、部分房東漲價(jià)，熱度持續(xù)性堪憂(yōu)。

另外值得一提的是，三亞是10月份唯一一個(gè)二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比均上漲的城市。

“與其他城市相比，三亞的買(mǎi)房需求一直存在，但受制于此前政策調(diào)整，房源供應(yīng)有限，因此不存在二手房掛牌量特別多的情況，二手房整體市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)特別大�！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，三亞區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，看好城市整體規(guī)劃和前景，二手房?jī)r(jià)格預(yù)期也將維持穩(wěn)定。

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