樓市再“降溫”！一線城市房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌 深圳已現(xiàn)腰斬二手房源

中石油

短暫復(fù)蘇后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度回落。

11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有56個(gè)和67個(gè)，均比上月增加2個(gè)。

具體來看，10月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環(huán)比上漲0.2%；二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

對(duì)此，有媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)二手房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)創(chuàng)9年新高。

媒體統(tǒng)計(jì)截圖

深圳掛牌量再創(chuàng)新高已現(xiàn)腰斬二手房源 取消商品住房銷售限價(jià)？

眾所周知，深圳房?jī)r(jià)此前一直呈現(xiàn)出令人矚目的上漲趨勢(shì)，從2011年至2021年，經(jīng)歷了一輪瘋狂的上漲，而如今相較于2020年、2021年上半年的房?jī)r(jià)高峰期，深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了不少。

今年8月末深圳開始實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，9月末又降低房貸利率，首套房貸利率已經(jīng)降至LPR以下，一個(gè)月內(nèi)就祭出兩大樓市利好政策。然而，政策出臺(tái)之后購(gòu)房者看房很積極，顯現(xiàn)在數(shù)據(jù)端的成交量卻沒有明顯波動(dòng)，進(jìn)入10月，樓市看房量也開始下滑。與此同時(shí)，想要借政策熱度出售房源的業(yè)主也變多，目前，深圳二手房掛牌量已接近6萬套，再創(chuàng)新高。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，記者了解到，位于深圳市龍華區(qū)深圳北站附近的龍悅居四期，一套63平方米左右的房源，在2021年的高峰期曾有過750萬元成交的紀(jì)錄，而當(dāng)前，該戶型已經(jīng)多次出現(xiàn)400萬元以下的掛牌價(jià)，一名房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，上述戶型近期最便宜的一套總價(jià)為376萬元，已經(jīng)較高峰時(shí)期的價(jià)格腰斬。

南山區(qū)大沖新城花園50平方米，業(yè)主要價(jià)370萬元的房源也不例外，在2021年的高峰期，該戶型成交價(jià)曾達(dá)到550萬元，相比起來，該戶型的總價(jià)跌幅為33%。再比如曾經(jīng)被炒房團(tuán)“圍獵”的南山區(qū)諾德假日花園小區(qū)，戶型為48平方米的商品住宅，在2021年的高峰期曾以756萬元的價(jià)格成交，單價(jià)接近16萬元/平方米，近日，該片區(qū)的房產(chǎn)中介告訴記者，該戶型的掛牌價(jià)已經(jīng)降至480萬元，較高峰期下降了37%左右。

對(duì)于當(dāng)前房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，曾經(jīng)不少購(gòu)房者通過“高評(píng)高貸”加杠桿買房成為樓市上行周期的縮影，如今，“高評(píng)高貸”重出江湖，則變成了樓市下行周期中的縮影，這次的邏輯是：房?jī)r(jià)下跌速度太快。

“高評(píng)高貸”即房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)，購(gòu)房者將較高的評(píng)估價(jià)虛報(bào)為成交價(jià)，從銀行貸到更多的資金，以此來覆蓋兩成首付，甚至三成首付，從而實(shí)現(xiàn)低首付、零首付。

深圳市房地產(chǎn)行業(yè)的一名資深從業(yè)者對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近兩個(gè)月深圳二手房降價(jià)的幅度確實(shí)比較大，與此同時(shí)銀行下調(diào)評(píng)估價(jià)的頻率也高起來，有的房源幾乎每周都會(huì)下調(diào)評(píng)估價(jià)�！案咴u(píng)高貸”的房源主要來自個(gè)別急賣的業(yè)主，業(yè)主將房源進(jìn)行緊急降價(jià)，但銀行的評(píng)估價(jià)格還沒反應(yīng)過來，才造成了價(jià)格差異。記者注意到，房產(chǎn)中介發(fā)布的“零首付”房源中，確實(shí)有不少房源在整個(gè)小區(qū)中價(jià)格都算是比較低的，也就是所謂的“筍盤”。

今年救市政策頻出，深圳樓市為什么沒有明顯起色？對(duì)此，有行業(yè)專家表示，與復(fù)雜且捆綁得很嚴(yán)的樓市政策系統(tǒng)相比，“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是一個(gè)點(diǎn)上的放松，就像在五花大綁上解開一個(gè)小結(jié)，直接效果不會(huì)太明顯。另外，近期政策只是在需求端鼓勵(lì)購(gòu)房者入市，但沒有改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，因此購(gòu)房者還在觀望，也期待更多的利好政策出臺(tái)。

有專家表示，目前可利用的政策工具還有很多，除了從金融層面松綁，降低房貸利率，限購(gòu)、限價(jià)等政策也已不符合目前市場(chǎng)新形勢(shì)，存在放松的空間。深圳樓市政策在限購(gòu)、限售、增值稅、契稅等方面還有很大優(yōu)化空間。11月16日，深圳市住房和建設(shè)局回應(yīng)網(wǎng)傳“深圳取消商品住房銷售限價(jià)”為不實(shí)消息。

上海頂流學(xué)區(qū)跌回6年前、廣州掛牌走高 北京放松部分郊區(qū)限購(gòu)？

深圳房?jī)r(jià)面臨大麻煩，其它三個(gè)一線城市也面臨不一樣問題。據(jù)中國(guó)小康網(wǎng)報(bào)道，坐擁雙學(xué)區(qū)、自砍一刀掛牌、還能面談?wù)劭邸�…上海最核心地段的學(xué)區(qū)房，如今也待價(jià)而沽。日前，網(wǎng)傳“兩年血虧300萬，上海福外學(xué)區(qū)房1000萬直接跌價(jià)到600萬”，有記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域發(fā)現(xiàn)，各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)悄悄走下神壇，盡管看上去部分房源單價(jià)仍在10萬元以上，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期。

“價(jià)格跌回2017年了�！蔽覑畚壹议T店中介表示。和此前動(dòng)輒十七八萬元的單價(jià)相比，下跌300萬元并不夸張。

從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看，周度帶看依然維持在8月份的水平。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師分析，當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過，從幾個(gè)前瞻指標(biāo)來看，包括帶看量、掛牌價(jià)格、經(jīng)理人指數(shù)等等，基本上回到政策出臺(tái)前的位置了。

另據(jù)報(bào)道，北京二手房在經(jīng)歷了“金九”的短暫沖高后，“銀十”二手房成交熱度已重回“榮枯線”之下。1.2萬套是北京二手房月度網(wǎng)簽的“榮枯線”。進(jìn)入2023年3月，北京二手房網(wǎng)簽量迎來全面爆發(fā)，純住宅22192套也成功進(jìn)入數(shù)據(jù)上“比較過熱”的區(qū)間。但自4月開始，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)下滑，9月北京二手房網(wǎng)簽量14262套，帶來一波小高潮。經(jīng)歷了“金九”的短暫沖高后，“銀十”二手房成交熱度重回“榮枯線”之下，不足1.2萬套。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)11月7日?qǐng)?bào)道，近期二手房市場(chǎng)成交總體較平淡，同時(shí)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌量持續(xù)走高，逼近17萬套大關(guān)。新房市場(chǎng)則進(jìn)一步分化，臨近城區(qū)項(xiàng)目去化明顯好于郊區(qū)項(xiàng)目。

但據(jù)自媒體“壹地產(chǎn)”報(bào)道了另一種現(xiàn)象，隨著二手房市場(chǎng)整體在不斷降價(jià)，新房市場(chǎng)性價(jià)比也不在了，一線豪宅開始大面積退房了，中介表示，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，就連核心地段的新房情況都不太好，客戶要么不買，要么等合適的二手房。

11月17日，有消息稱北京市住建委或計(jì)劃放松部分郊區(qū)限購(gòu)，目前已將相關(guān)方案進(jìn)行上報(bào)，或?qū)⒂谀甑浊俺雠_(tái)相關(guān)政策，政策放松預(yù)計(jì)僅限于個(gè)別郊區(qū)。對(duì)此，北京市住建委相關(guān)人員表示，目前限購(gòu)政策并未調(diào)整，也未接到相關(guān)通知。

一線城市中樓市表現(xiàn)最為平穩(wěn)的廣州。據(jù)媒體21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)11月15日?qǐng)?bào)道，從今年8月以來，廣州樓市利好政策頻出，8月底，廣州率先宣布商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”，9月，廣州出臺(tái)新政放松部分區(qū)域限購(gòu)并降低購(gòu)房門檻，其中、外地戶籍買房社保年限由5年減少為2年，首付比例和利率水平也相應(yīng)降低。受此推動(dòng)，廣州樓市成交有所回暖，但觀望情緒仍在。11月14日，廣州再度發(fā)力優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)購(gòu)買廣州首套住房的購(gòu)房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為20%；對(duì)無住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金貸款）記錄或住房貸款記錄已結(jié)清，且在廣州擁有1套住房的購(gòu)房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為30%。

據(jù)記者近期走訪了解，目前，廣州樓市多數(shù)樓盤年底去化心切，紛紛祭出“低價(jià)”單位促進(jìn)成交。與此同時(shí)，二手房掛牌量也仍居高不下，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示廣州二手房掛牌破18萬套。

官方最新定調(diào)“房地產(chǎn)形勢(shì)” 專家：房?jī)r(jià)大幅下跌老百姓最吃虧

11月15日，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的10月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華表示，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.3%，降幅比1-9月份繼續(xù)擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積下降7.8%，商品房銷售額下降4.9%。

劉愛華指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，黨中央、國(guó)務(wù)院作出了一系列重要部署，近期相關(guān)部門密集出臺(tái)一系列優(yōu)化調(diào)整政策。從10月份當(dāng)月情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售額等指標(biāo)出現(xiàn)了一定的邊際改善跡象。

劉愛華表示，從長(zhǎng)期看，目前我國(guó)人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率也還有較大提升空間。整體上住房剛性需求和改善性需求依然較大。未來，隨著各地區(qū)、各部門進(jìn)一步深化落實(shí)房地產(chǎn)有關(guān)政策，房地產(chǎn)發(fā)展新模式逐步建立，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。

由此可以看出，仍處在轉(zhuǎn)型期調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)還在下滑。

但對(duì)于當(dāng)前房?jī)r(jià)形勢(shì)，專家有不同看法。近日，在今年的第五屆外灘金融峰會(huì)期間，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任張曉晶接受財(cái)經(jīng)雜志專訪時(shí)表示，如果房?jī)r(jià)大幅下跌，最吃虧的是普通老百姓。

張曉晶稱，很多中低收入家庭可能會(huì)覺得房?jī)r(jià)下跌以后就能買得起房 了，他們是從個(gè)人角度來看問題。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房產(chǎn)財(cái)富占居民財(cái)富的比重，城鎮(zhèn)大概是60%-70%。高收入家庭有更多的商業(yè)財(cái)富和其他財(cái)富，包括海外財(cái)富。

所以房?jī)r(jià)下跌以后，對(duì)高收入家庭幾乎沒有影響。但對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值占所有財(cái)富價(jià)值比重達(dá)到百分之六、七十的家庭，主要是中低收入家庭，損失就很大。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，OECD國(guó)家經(jīng)驗(yàn)顯示，如果房?jī)r(jià)下跌到0，貧富差距實(shí)際上是擴(kuò)大的，基尼系數(shù)大概是從0.66上升到0.82左右，變成了過去的1.24倍。

張曉晶指出，如今住房擁有率已經(jīng)非常高，那些擁有房子的中等收入家庭，包括收入水平低一些的家庭，他們將面臨的就是財(cái)富縮水。

居民部門為什么資產(chǎn)負(fù)債表衰退，也不愿意去消費(fèi)了？張曉晶分析，就是因?yàn)槭艿劫Y產(chǎn)縮水的巨大沖擊，而資產(chǎn)縮水就是房?jī)r(jià)下跌造成的。他認(rèn)為，防止財(cái)富縮水最好的辦法是保證房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。

資料來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、第一財(cái)經(jīng)、中國(guó)小康網(wǎng)、財(cái)經(jīng)雜志等