樓市降價招數(shù)五花八門 購房者應謹慎分析真假

lucas-

在宏觀調(diào)控下，開發(fā)商為了回籠資金、為了銷售業(yè)績，不得不降價促銷，以價換量。從去年年底開始，各個樓盤就開始了一場無硝煙的促銷戰(zhàn)。在今年全國兩會上，溫家寶總理稱：“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松”，更是讓眾開發(fā)商徹底失望。如今，降價風越演越烈，降價方式也五花八門。有大張旗鼓的“明降”、有暗箱操作的“暗降”；有“裸賣”式降價，有“電商秒殺”式降價。有老百姓說：“不管怎么降，只要是降得最多的開發(fā)商，就是最有道德的開發(fā)商”。

最聰明招數(shù)：“裸賣”式降價

是否帶裝修已經(jīng)成為開發(fā)商左右房價升或降的“法寶”，在目前樓市低迷之際，開發(fā)商紛紛脫去裝修

以求價格下降，所以，今年開始，廣州東莞樓市無論是郊區(qū)盤還是市中心盤，無論是剛需房還是豪宅，都刮起一股“裸賣”風。

案例：越秀區(qū)某江景豪宅盤早前被報推出特價單位，降了1萬多元/平方米，不過后來開發(fā)商澄清表示，該特價單位僅是毛坯出售且為低樓層單位，而該樓盤的豪宅裝修為8000元/平方米。此外，上月，瑞安創(chuàng)逸T-ONE公寓組團推新貨，也使出“裸賣”招數(shù)，在樓價中直接去掉6000元/平方米的裝修造價，均價從原來的27000元/平方米調(diào)整到21000元/平方米，比周邊二手房價格還要低，當即熱銷。

專家點評：滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培表示，裸裝看似沒降，實際上至少有15%左右的下降，有些樓盤號稱帶4000~5000元/平方米的裝修，但是實際裝修成本也僅僅是2000元/平方米左右。這在一些高端盤效果尤其明顯，因為高端盤裝修造價高，除去裝修后，總價可以便宜很多。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同表示，一些高端樓盤想要降價，最聰明的方式就是取消裝修，這樣也可以減少原業(yè)主的抗議，并依然能保持高端盤的形象。

最新潮招數(shù)：“電商秒殺”式降價

在營銷壓力下，傳統(tǒng)的營銷促售方式競爭太大，開發(fā)商也開始絞盡腦汁制造各種噱頭博關(guān)注，如利用電子商務(wù)平臺讓買家玩“秒殺”。一些開發(fā)商與網(wǎng)站合作，吸引市民通過網(wǎng)站報名參加秒殺，交1000元的保證金（可退），秒殺成功后，買家須在規(guī)定時間簽署《商品房買賣合同》，逾期購房定金不予退還。

案例：據(jù)了解，通過“電商秒殺”，有的樓盤甚至打出了5折、55折等優(yōu)惠。比如上月，南沙優(yōu)山美墅通過電商秒殺促銷方式，售出一套114.16平方米東南向大三房，原價約89.8萬元，最后以49萬元優(yōu)惠售出，成交均價僅為4300元/平方米。據(jù)悉，該樓盤項目平時折后最低5600元/平方米，由此看來，通過電商秒殺比平時最低價格還便宜1300元/平方米。

專家點評：滿堂紅的沈銳培表示，電子商務(wù)是近期新興的一種促銷手段。但還遠未達到進行網(wǎng)上交易的目的。開發(fā)商采取這種方式有多個好處：一方面這種少量拍賣方式雖然降價幅度大，但并沒有全面進行降價，一般不會引起老業(yè)主的反對；另一方面可以通過這種方式吸引眼球，提高樓盤的曝光率和知名度；最后通過電商或者以電商為平臺的團購等方式可以吸引大批實客，加快樓盤銷售。

最體面招數(shù)：“周年慶”式降價

“周年慶”式降價多數(shù)都集中在一些品牌開發(fā)商身上，主要由于一些大型品牌開發(fā)商或是一些上市的房企“死要面子”，一直表示自己的樓盤并沒有降價也堅持不降價，但是在目前整個市場樓價都在下行且宏觀調(diào)控繼續(xù)收緊的前提下，開發(fā)商又不得不順應大局，采取以價換量的促銷方式。

案例：上月有媒體報道稱，招商局香港總部發(fā)文督促旗下招商地產(chǎn)全面降價。隨后，招商地產(chǎn)總部相關(guān)負責人對媒體證實，這不是新活動，而是2月為慶祝招商局成立140周年推出的優(yōu)惠房源促銷活動。無獨有偶，碧桂園總裁莫斌近日表示，碧桂園不降價。不過，記者了解到，碧桂園推出“碧桂園20周年·感恩回饋”活動，舊業(yè)主推介新業(yè)主成交可按成交單位面積免5年管理費，業(yè)主自購可按成交單位面積免10年管理費。

專家點評：房地產(chǎn)經(jīng)濟學專家鄧浩志表示，房企利用“周年慶”降價，其實就是將被動的降價促銷說成主動回饋而已，目的是想弱化市場對其項目正在跌價的印象。另一方面開發(fā)商也可以制造一定的緊迫感，讓客戶盡快購買。不過，目前的市場是客戶基本不理會開發(fā)商降價的理由和噱頭，他們只關(guān)心實際降了多少，他們得到多少實惠等等。所以實際效果還是看降價幅度，而不是降價的理由和手法。

最愚蠢招數(shù)：“捉迷藏”式降價

有的開發(fā)商既想降價促銷，又擔心降價后惹來負面影響，引發(fā)舊業(yè)主不滿，所以，不得不采取隱蔽式的降價促銷，跟大眾玩起了捉迷藏。而這種降價方式，多數(shù)僅針對一些非常有誠意的客戶或是老板的朋友。不過，這個市場哪有不透風的墻，開發(fā)商采取這樣的方式，常常會“偷雞不成蝕把米”。

案例：近日，廣州番禺某高端樓盤推出一批特價單位，降價的幅度高達5000元/平方米，該樓盤并不敢大肆宣傳，僅通知了一些所謂“非常有誠意購買”的看樓客，可惜，消息走漏引起不小的轟動。記者致電該樓盤，銷售人員堅稱“沒有這回事，降價是謠傳”，開發(fā)商對外的統(tǒng)一口徑為“不知情”。然而代理該項目的中介卻稱，特價單位約50多套，銷售價格約11000~13000元/平方米，已經(jīng)接受2萬元誠意金登記，目前已有接近200個籌。

專家點評：房地產(chǎn)經(jīng)濟學專家鄧浩志表示，降價就應該大膽說，目前降價是普遍現(xiàn)象，不降價的樓盤基本沒有多少銷售額。藏著掖著一是不利于銷售，二是也不見得就沒有人知道開發(fā)商偷偷降價，其實是自欺欺人的做法。至于舊業(yè)主可能因為降價而鬧事，其實雙方都應該依法辦事，按合同約定履行權(quán)責。

最危險招數(shù)：“員工價”式降價

近期，不少讀者報料，廣州市多個在售樓盤在陽光家緣網(wǎng)上查詢到的簽價遠低于開發(fā)商公開報價。為此，時報記者采訪各樓盤營銷策劃負責人，大家竟統(tǒng)一口徑：“那是因為網(wǎng)簽包含有部分‘員工價’，拉低了成交的整體均價�！�

案例：在采訪中，各大開發(fā)商都不同意將“員工價”等同于“降價”，但是當記者以買家的身份到售樓部咨詢時，很多銷售人員都表示可以幫忙申請“員工價”。在花都新華建設(shè)北路某樓盤，銷售經(jīng)理陳先生告訴記者，該樓盤非員工購買現(xiàn)在均價是6500元/平方米，而“員工價”僅需5600元/平方米，而近期售出的13套單位全部都是按“員工價”簽訂合同的。

專家點評：亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓表示,開發(fā)商采取內(nèi)部“員工價”的方式，其實就是變相“以價換量”。不過，“員工價”僅僅是營銷噱頭的市場炒作而已，或者說是開發(fā)商內(nèi)部銷售的“曲線”回收資金策略，目的是吸引真的買家，快速消化庫存。顯然，“內(nèi)部員工價”不是一種高明的銷售手段和促銷形式，容易產(chǎn)生糾紛和矛盾。可以說是有意放縱公司內(nèi)部員工炒房。

最讓利招數(shù)：“直接打折”式降價

“直接打折”是最常見的促銷方式。記者近期在廣州各區(qū)踩盤發(fā)現(xiàn)，“直接打折”是中低端樓盤的促銷“必殺技”，而高端樓盤和品牌大盤在內(nèi)部認購期和尾貨期也會運用這個方式。這對于開發(fā)商消化庫存和加快資金回籠有立竿見影的效果。

案例：“現(xiàn)在只有價格足夠低，才能真正吸引到買家的眼球�！逼砀５禺a(chǎn)營銷部負責人透露，祈福都會大降價5700元/平方米送豪裝，效果非常好，該項目所有存貨半個月內(nèi)已經(jīng)全部賣完。有業(yè)內(nèi)人士分析，由于今年1~2月銷售持續(xù)低迷和庫存高企，保利、招商、恒大等房企持續(xù)啟動較大規(guī)模的直接降價促銷，而進入3月后標桿房企以價換量的效果逐漸顯現(xiàn)，樓市直接打折時代或?qū)�來臨。

專家點評：“‘薄利多銷，現(xiàn)金為王’的戰(zhàn)略將會持續(xù)�！睂τ谝缘蛢r和打折的方式讓利于民，恒大集團董事局主席許家印分析，地產(chǎn)銷售價格將會與物價水平持平。以恒大為例，今年該公司會根據(jù)推盤的節(jié)點給出一定的優(yōu)惠。許家印認為，從去年12月開始至今年2月份，房地產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)淡季進行優(yōu)惠促銷很正常。不過，今年3、4月份樓市會有好轉(zhuǎn)，預計進入5月份后，房地產(chǎn)銷售將迎來旺季。