北京市擬立法貫徹“房住不炒” 七大亮點(diǎn)值得關(guān)注

一語道破

人民網(wǎng)北京8月24日電 （池夢蕊）日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委公布了《北京市住房租賃條例》（征求意見稿），公開向社會(huì)征求意見。其中提出，北京將建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制。住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。


此次公開征求意見的《條例》共6章81條，分別是：總則、出租與承租、租賃服務(wù)、培育和發(fā)展、法律責(zé)任和附則。北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波介紹，此次征求意見的《條例》是在《民法典》和國家《住房租賃條例》（征求意見稿）的框架內(nèi)，結(jié)合北京的城市定位和實(shí)際起草的，主要有七大亮點(diǎn)。


第一個(gè)亮點(diǎn)，北京是首個(gè)將黨中央“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立“租購并舉”的住房制度寫入地方性法規(guī)的城市。與一般的政策文件相比，地方性法規(guī)是城市立法的最高等級(jí)。此舉既體現(xiàn)了北京市“看北京首先要從政治上看”的政治覺悟，又體現(xiàn)了北京市貫徹黨中央決策部署的堅(jiān)定決心。


第二個(gè)亮點(diǎn)，保護(hù)承租人權(quán)益�！稐l例》一是明確了房屋出租規(guī)定，要求出租住房應(yīng)當(dāng)具備供水、供電等基本條件，符合建筑、消防、室內(nèi)裝修相關(guān)規(guī)定，不得以違反規(guī)劃設(shè)計(jì)要求出租、居住人數(shù)超標(biāo)等形式違法群租，不得出租違法建設(shè)、危房、甲醛房等。二是擬規(guī)定合同期限內(nèi)出租人不得單方面提高租金，出租人提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)承租人同意。三是要求出租方應(yīng)在簽約前將房屋狀況，特別是裝修完成時(shí)間告知承租人，保障承租人知情權(quán)。四是減輕承租人負(fù)擔(dān)，提倡出租人按月收取租金，押金一般不超過一個(gè)月租金。五是規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式迫使承租人返還租賃住房或承擔(dān)合同約定之外的費(fèi)用。六是擬規(guī)定住房租賃合同期限內(nèi)，承租人與業(yè)主享受同等物業(yè)服務(wù)。七是重申了《民法典》賦予承租人的“買賣不破租賃”“承租人優(yōu)先購買權(quán)”“優(yōu)先承租權(quán)”等法定權(quán)利，特別是租賃住房及其附屬設(shè)施危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該住房或其附屬設(shè)施質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除租賃合同。


第三個(gè)亮點(diǎn)，增加了調(diào)控手段。住房租賃市場的主體是散戶對(duì)散戶（C2C），住房租賃企業(yè)運(yùn)營的規(guī)模（B2C）占比較小，租金調(diào)控的手段少、壓力大。國家版《住房租賃條例》（征求意見稿）規(guī)定：“租金上漲過快的，可以采取必要措施進(jìn)行合理調(diào)控”。此次北京版《條例》即對(duì)必要措施進(jìn)行了具體化，一是限制住房租賃企業(yè)“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金。這個(gè)措施顯然是針對(duì)當(dāng)年各大租賃企業(yè)競價(jià)收房的約束，防止這些企業(yè)在資本的助推下放大市場波動(dòng)；二是實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)。傭金是承租人的負(fù)擔(dān)之一，2016年之后，住房租賃傭金由指導(dǎo)價(jià)調(diào)整為市場調(diào)解價(jià)，即由政府設(shè)定封頂價(jià)改為雙方協(xié)商的市場價(jià)，一般由承租人交納，標(biāo)準(zhǔn)多為1個(gè)月租金。實(shí)行傭金指導(dǎo)價(jià)將有助于減輕承租人的實(shí)際負(fù)擔(dān)，特別是減輕換租的壓力；三是實(shí)行租金指導(dǎo)價(jià)，即由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個(gè)區(qū)域可能是某些價(jià)格上漲過快的區(qū)域，也可能是全部范圍。這三個(gè)遞進(jìn)式的調(diào)控措施是北京市首創(chuàng)，充分體現(xiàn)了北京市調(diào)控租賃市場、穩(wěn)定租金水平的決心。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，近年來租金波動(dòng)幅度較小，市場保持平穩(wěn)，這種情況下無需政府干預(yù)。這個(gè)條款主要是針對(duì)“租金快速上漲”的應(yīng)對(duì)措施，屬于依法設(shè)定、用來穩(wěn)定租金的調(diào)控工具。


第四個(gè)亮點(diǎn)，培育發(fā)展住房租賃市場。為落實(shí)黨中央、國務(wù)院培育發(fā)展住房租賃市場的重要部署，《條例》設(shè)立“培育和發(fā)展”專章，在增加市場供給、調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面加大了力度。如在盤活存量方面，北京市將鼓勵(lì)單位和個(gè)人依法出租住房，穩(wěn)定租賃關(guān)系，穩(wěn)定租金水平；在擴(kuò)大增量方面，將鼓勵(lì)利用集體用地新建租賃住房，鼓勵(lì)低效、閑置的非居住房屋按規(guī)定改建租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)；鼓勵(lì)商業(yè)銀行為租賃住房建設(shè)運(yùn)營提供金融支持。此外，《條例》還擬規(guī)定逐步推行租賃住房和購買住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。


第五個(gè)亮點(diǎn)，建立租賃合同網(wǎng)簽系統(tǒng)�！稐l例》規(guī)定北京市將建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗(yàn)、登記備案等服務(wù)，并與公安、教育等部門建立信息互通共享機(jī)制。出租人應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。按照國家法律法規(guī)，出租房屋需要向?qū)俚刈〗ǚ抗懿块T辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記。通過全市統(tǒng)一的租賃平臺(tái)網(wǎng)簽租賃合同，相當(dāng)于給租賃市場提供了一項(xiàng)公共基礎(chǔ)設(shè)施，出租人不用“一事兩跑”，也不用擔(dān)心個(gè)人信息保存在企業(yè)的安全性。此外，《條例》還規(guī)定承租人可以憑備案的租賃合同作為依法申請(qǐng)辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)的憑證。實(shí)現(xiàn)了讓信息多跑路，群眾少跑腿。


第六個(gè)亮點(diǎn)，嚴(yán)管長租公寓。近年來，長租公寓在資本的驅(qū)動(dòng)下，長收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標(biāo)等亂象不斷，嚴(yán)重?fù)p害了租賃當(dāng)事人的權(quán)益。住建部和北京市均發(fā)布了規(guī)范管理的措施。此次《條例》也充分體現(xiàn)了“嚴(yán)管”的思路，一是主體有門檻，要求長租公寓應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的人員、資金和管理能力，名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，便于社會(huì)識(shí)別。二是從業(yè)要實(shí)名，規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，實(shí)名從業(yè)。住房租賃合同和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)由提供服務(wù)的從業(yè)人員簽字并注明從業(yè)人員信息卡號(hào)。實(shí)名從業(yè)便于鎖定人員的責(zé)任，為今后建立信用體系建立基礎(chǔ)。三是資金要監(jiān)管，規(guī)定租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額不得超過3個(gè)月租金總和，押金不超過一個(gè)月租金。防止住房租賃企業(yè)利用“資金池”無序擴(kuò)張。四是違規(guī)有處罰，《條例》針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)常見違法違規(guī)行為，按照情節(jié)輕重設(shè)定了罰則，增加了機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法成本。


第七個(gè)亮點(diǎn)，嚴(yán)管群租房。群租房的安全、擾民問題突出，市民投訴居高不下�！稐l例》規(guī)定出租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的套、間出租，符合人均使用面積和每個(gè)房間居住人數(shù)的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不得單獨(dú)出租用于居住。這些規(guī)定與北京市2013年公布的居住管理規(guī)定是一致的，將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，并配套相應(yīng)的處罰措施，將為治理工作帶來極大利好。


此外，針對(duì)租金貸、短租房、發(fā)布虛假房源等問題，北京市此前已出臺(tái)相關(guān)文件，相應(yīng)措施也已吸收到《條例》當(dāng)中，通過立法予以鞏固，并有針對(duì)性地配套了罰則，保持了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從時(shí)間來看，地方性法規(guī)需在公開征求意見并修改完善后提交市人大審議，預(yù)計(jì)明年上半年左右提交審議。


來源：人民網(wǎng)-北京頻道