庫存壓力大房企錢緊 市場以價換量漸成趨勢

lucas-

隨著大型房地產(chǎn)上市公司年報的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的現(xiàn)實再次被凸顯。高額的負債率、龐大的庫存、嚴重分化的業(yè)績水平，再加上宏觀經(jīng)濟面的整體回調(diào)使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金和銷售壓力。

雖然一季度信貸政策出現(xiàn)了明顯的寬松趨勢，但在中央三令五申強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的背景下，想要走出困境、回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)似乎只有“降價促銷”一條路可走。

庫存巨大 房企經(jīng)營仍處困境

根據(jù)近期陸續(xù)公布的上市房企2011年年報，雖然大型標(biāo)桿房企依舊在調(diào)控最嚴厲的一年當(dāng)中取得了較高的營業(yè)收入，但業(yè)績分化的趨勢已十分明顯。部分房企的銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)了大幅度的下滑，與此同時，越來越大的庫存壓力也成為房企未來發(fā)展的巨大隱患。

來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，已公布年報的48家A股上市房企2011年實現(xiàn)營業(yè)收入合計2233．95億元，同比增長26．4％；營業(yè)成本1286．34億元，同比增長22．2％；A股房企的整體營業(yè)利潤率有所提升。

不過與此同時，各房企的存貨消化周期也在大幅延長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906．74億元，同比增長45．8％，以去年的開發(fā)和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4．6年。而在2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3．84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個多月。

“雖然在3月份部分城市成交量開始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)回暖的可能性不大。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，在樓市火爆時期積累下的存量目前依舊是壓在大部分房企心頭的一塊巨石。

融資負債 資金壓力不減反增

巨大的庫存壓力意味著資金回籠速度的減慢，這對極度依靠資金快速運轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言無疑是巨大的枷鎖。一季度以來，包括中國海外、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂、合景泰富、華遠地產(chǎn)等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融資計劃。

與此同時，從今年信托發(fā)行情況來看，頭兩個月房地產(chǎn)信托出現(xiàn)井噴。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款。1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預(yù)期回報率仍然最高。分析人士認為，這表明不少房企短期資金非常匱乏。

鏈家地產(chǎn)市場研究部的馮聯(lián)聯(lián)認為，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時，也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢下，房企也不免對今年的資金回籠形勢產(chǎn)生擔(dān)憂。

然而，在房企紛紛啟動新的融資計劃，到處“找錢”的同時，越來越高的負債率也成為房企資金鏈面臨的新壓力。逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸，都成為房企必須面對和解決的資金難題。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年萬科、招商、首開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負債，較上年同比上漲41．8％、43．2％、53．5％和27．4％。已經(jīng)背負了較高負債的房企，再進行大規(guī)模的融資，未來償債負擔(dān)加重的風(fēng)險無疑進一步增加。

促銷升級 以價換量漸成趨勢

事實上，由庫存引發(fā)的回款壓力只不過是影響房企資金狀況的因素之一。除此之外，宏觀經(jīng)濟增速的回落、信貸的收緊、房企資金來源結(jié)構(gòu)的不斷變化、房地產(chǎn)投資的持續(xù)回落都影響著或反映出房企“錢緊”的狀況。

根據(jù)2012年1到2月份的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源14151億元，同比增長16．2％，增速比2011年全年提高2．1個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，自籌資金5995億元，同比增長43．3％，在本年資金來源中占42．3％，比2011年全年提高1．4個百分點。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計，2012年一季度，自籌資金將繼續(xù)保持較高增速，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重將進一步提高。

“綜合多項指標(biāo)走勢，預(yù)計2012年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑�！睏罴t旭說。

市場的現(xiàn)實也在印證著分析人士的預(yù)測。一季度開始，多家大型房企紛紛加大了降價促銷的力度。從1月起，保利地產(chǎn)對其40個城市中的近100個項目進行了大規(guī)模的降價促銷；2月中旬開始，恒大地產(chǎn)在廣東省內(nèi)的8個項目推出了“10億元大優(yōu)惠”活動。除此之外，萬科、富麗、華潤等大型房企也在一季度推出了自己的優(yōu)惠促銷計劃。

張大偉表示，標(biāo)桿房企全國促銷的升級無疑具有極強的示范意義，要想盡快擺脫巨大的資金壓力，以價換量已經(jīng)是不可避免的趨勢。