庫存壓力大房企錢緊 市場(chǎng)以價(jià)換量漸成趨勢(shì)

lucas-

隨著大型房地產(chǎn)上市公司年報(bào)的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的現(xiàn)實(shí)再次被凸顯。高額的負(fù)債率、龐大的庫存、嚴(yán)重分化的業(yè)績(jī)水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面的整體回調(diào)使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金和銷售壓力。

雖然一季度信貸政策出現(xiàn)了明顯的寬松趨勢(shì)，但在中央三令五申強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的背景下，想要走出困境、回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)似乎只有“降價(jià)促銷”一條路可走。

庫存巨大 房企經(jīng)營(yíng)仍處困境

根據(jù)近期陸續(xù)公布的上市房企2011年年報(bào)，雖然大型標(biāo)桿房企依舊在調(diào)控最嚴(yán)厲的一年當(dāng)中取得了較高的營(yíng)業(yè)收入，但業(yè)績(jī)分化的趨勢(shì)已十分明顯。部分房企的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比出現(xiàn)了大幅度的下滑，與此同時(shí)，越來越大的庫存壓力也成為房企未來發(fā)展的巨大隱患。

來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，已公布年報(bào)的48家A股上市房企2011年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)2233．95億元，同比增長(zhǎng)26．4％；營(yíng)業(yè)成本1286．34億元，同比增長(zhǎng)22．2％；A股房企的整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率有所提升。

不過與此同時(shí)，各房企的存貨消化周期也在大幅延長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906．74億元，同比增長(zhǎng)45．8％，以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4．6年。而在2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3．84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長(zhǎng)了9個(gè)多月。

“雖然在3月份部分城市成交量開始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)回暖的可能性不大?！敝性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，在樓市火爆時(shí)期積累下的存量目前依舊是壓在大部分房企心頭的一塊巨石。

融資負(fù)債 資金壓力不減反增

巨大的庫存壓力意味著資金回籠速度的減慢，這對(duì)極度依靠資金快速運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言無疑是巨大的枷鎖。一季度以來，包括中國(guó)海外、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂、合景泰富、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融資計(jì)劃。

與此同時(shí)，從今年信托發(fā)行情況來看，頭兩個(gè)月房地產(chǎn)信托出現(xiàn)井噴。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款。1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預(yù)期回報(bào)率仍然最高。分析人士認(rèn)為，這表明不少房企短期資金非常匱乏。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時(shí)，也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢(shì)下，房企也不免對(duì)今年的資金回籠形勢(shì)產(chǎn)生擔(dān)憂。

然而，在房企紛紛啟動(dòng)新的融資計(jì)劃，到處“找錢”的同時(shí)，越來越高的負(fù)債率也成為房企資金鏈面臨的新壓力。逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸，都成為房企必須面對(duì)和解決的資金難題。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2011年萬科、招商、首開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲41．8％、43．2％、53．5％和27．4％。已經(jīng)背負(fù)了較高負(fù)債的房企，再進(jìn)行大規(guī)模的融資，未來償債負(fù)擔(dān)加重的風(fēng)險(xiǎn)無疑進(jìn)一步增加。

促銷升級(jí) 以價(jià)換量漸成趨勢(shì)

事實(shí)上，由庫存引發(fā)的回款壓力只不過是影響房企資金狀況的因素之一。除此之外，宏觀經(jīng)濟(jì)增速的回落、信貸的收緊、房企資金來源結(jié)構(gòu)的不斷變化、房地產(chǎn)投資的持續(xù)回落都影響著或反映出房企“錢緊”的狀況。

根據(jù)2012年1到2月份的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源14151億元，同比增長(zhǎng)16．2％，增速比2011年全年提高2．1個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，自籌資金5995億元，同比增長(zhǎng)43．3％，在本年資金來源中占42．3％，比2011年全年提高1．4個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，2012年一季度，自籌資金將繼續(xù)保持較高增速，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重將進(jìn)一步提高。

“綜合多項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過降價(jià)促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。”楊紅旭說。

市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)也在印證著分析人士的預(yù)測(cè)。一季度開始，多家大型房企紛紛加大了降價(jià)促銷的力度。從1月起，保利地產(chǎn)對(duì)其40個(gè)城市中的近100個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了大規(guī)模的降價(jià)促銷；2月中旬開始，恒大地產(chǎn)在廣東省內(nèi)的8個(gè)項(xiàng)目推出了“10億元大優(yōu)惠”活動(dòng)。除此之外，萬科、富麗、華潤(rùn)等大型房企也在一季度推出了自己的優(yōu)惠促銷計(jì)劃。

張大偉表示，標(biāo)桿房企全國(guó)促銷的升級(jí)無疑具有極強(qiáng)的示范意義，要想盡快擺脫巨大的資金壓力，以價(jià)換量已經(jīng)是不可避免的趨勢(shì)。