“三道紅線”壓頂，為何此時嚴(yán)格限制房企融資？

葉綠了沒人知道

近期，住建部和央行聯(lián)合召開了房地產(chǎn)企業(yè)座談會，多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)參會，公布的會議新聞稿提到：“人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。”

　　根據(jù)會后媒體報道，上述房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則主要指的是“三道紅線”政策，即“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，如房企“三道紅線”都觸線則為紅檔。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，紅檔有息負(fù)債規(guī)模不得增加，每降低一檔，上限增加5%。市場普遍預(yù)計“三道紅線”政策將于2021年正式實施。

　　消息公布后，整個地產(chǎn)界都出現(xiàn)了較大震動，特別是處于紅檔線上的房企，紛紛組織研究應(yīng)對之策�？傮w而言，“三道紅線”政策主要目標(biāo)是為降低房企的資產(chǎn)負(fù)債率和杠桿率，房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)核心措施在于加快銷售、大幅提升回款速度、提高周轉(zhuǎn)率、減少拿地，輔助措施可以在項目上引入合作方。就在各房企還在積極研究對策之時，恒大已率先行動，9月6日恒大公布了其促銷計劃，未來一個月內(nèi)，恒大在全國的樓盤全線七折，并提出9月和10月的銷售目標(biāo)定為單月1000億元人民幣。

　　事實上，從2017年開始，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)融資政策就一直在收緊，銀行、信托、基金、發(fā)債、海外發(fā)債等房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道一直處于持續(xù)變窄的趨勢之中，這對于屬于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是釜底抽薪。很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)一旦1～2個項目出現(xiàn)銷售困難或回款不暢就會面臨無法持續(xù)經(jīng)營的困境，很多傳統(tǒng)高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)近年來也放慢了擴(kuò)張的步伐，部分企業(yè)甚至不得不廉價變賣手中項目、公司股權(quán)或土地儲備回收資金。持續(xù)收緊的政策其實已經(jīng)達(dá)到了控制房企過快擴(kuò)張的目的，那么很多人不禁會問為何此時政策會繼續(xù)從嚴(yán)呢？

　　要回答這一問題，可以從促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和整體宏觀政策取舍兩個方面進(jìn)行解讀。

　　在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展方面，隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，我國居民住房條件已得到了大幅度的改善。2018年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積就已達(dá)到39平方米，超過了日本、韓國等發(fā)達(dá)國家，不久前央行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)還顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率已經(jīng)高達(dá)96.0%，戶均擁有住房1.5套，均大幅超過美國等發(fā)達(dá)國家，通俗地說就是目前我國已經(jīng)建成的房子已經(jīng)足夠居民居住了。在此背景下，2017年以來每年17億平方米左右的商品房超高銷售面積其實是難以長期持續(xù)的（2017年16.9億平方米、2018年17.17億平方米、2019年17.16億平方米），今年以來居民長期貸款增速就一直處于下行區(qū)間，預(yù)計2020年商品房銷售額很難再達(dá)到17億平方米�？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)正在快速由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。

　　未來一旦年均商品房銷售面積出現(xiàn)下降，那么很多高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨重大生產(chǎn)經(jīng)營問題，與其到時候由市場進(jìn)行被動調(diào)節(jié)，不如政策提前打出富余量，通過嚴(yán)控頭部房企杠桿率達(dá)到主動去杠桿的目的。未來一旦年均房地產(chǎn)銷售面積下降，則頭部房地產(chǎn)企業(yè)可以憑借其健康的資產(chǎn)負(fù)債表對中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合，在提高行業(yè)集中度的同時也可以避免房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)大幅波動。

　　另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍有一些政策有強(qiáng)烈的時代屬性，已經(jīng)跟不上高質(zhì)量發(fā)展的節(jié)奏，其中以期房銷售政策最為典型，每年全國各地都有因期房銷售政策導(dǎo)致的開發(fā)商資不抵債無法交房或交房時房屋質(zhì)量與銷售宣傳嚴(yán)重不符的案例發(fā)生，給購房者帶來了較大的損失，期房銷售急需轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。但如果房地產(chǎn)企業(yè)整體的杠桿率過高，那么這一政策的調(diào)整無疑會造成業(yè)內(nèi)很多企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難。因此，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)過度融資和高杠桿運(yùn)營對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展是明智之舉。

　　在整體宏觀政策取舍方面，應(yīng)當(dāng)注意到，近期美元在美國經(jīng)濟(jì)下行和量化寬松貨幣政策的雙重影響下持續(xù)走弱，美元指數(shù)從5月末的99左右下跌至9月1日的92附近，下跌7%。人民幣則在經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇、經(jīng)常項目順差增加和貨幣政策邊際收緊背景下兌美元出現(xiàn)了快速升值，離岸美元兌人民幣已經(jīng)從5月末接近7.2高點(diǎn)下跌至當(dāng)前的6.83左右，3個月時間人民幣兌美元升值超過5%。短期在人民幣升值的背景下，資金有流入的預(yù)期，以人民幣計價的資產(chǎn)同樣有升值趨勢，而我國房地產(chǎn)市場本就存在一定虛火，如果不及時控制住房企融資，那么房地產(chǎn)在人民幣升值過程中再次沖高則未來無疑將面臨更大的風(fēng)險，且會對物價穩(wěn)定造成不利影響。

　　在此方面可舉一個相對不恰當(dāng)?shù)陌咐��?985年美、日、英、法、德5國簽署了“廣場協(xié)議”，德國與日本在簽訂“廣場協(xié)議”后本幣兌美元都出現(xiàn)了大幅升值，日本簽訂“廣場協(xié)議”后為減少日元升值對經(jīng)濟(jì)的通縮影響，大幅降低了市場利率，進(jìn)而刺激了房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格大幅上漲，而日本到上世紀(jì)90年代通脹大幅提升之時才出臺政策調(diào)控過熱的房地產(chǎn)，直接導(dǎo)致了此后“失去的20年”。與之相對應(yīng)，德國簽訂“廣場協(xié)議”后房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了上漲壓力，但德國比日本提前提高利率并大量建設(shè)保障性住房，進(jìn)而避免了經(jīng)濟(jì)泡沫化，奠定了其未來20年制造業(yè)強(qiáng)國的地位。從這個角度看，“廣場協(xié)議”并非日本經(jīng)濟(jì)崩潰的根源，根源還是在其自身未能及時有效控制資產(chǎn)價格上漲。

　　雖然“廣場協(xié)議”用在當(dāng)前人民幣短期升值上是不夠恰當(dāng)?shù)�，但是卻提供了本幣升值過程中宏觀政策的應(yīng)對之法，事實上，后來1997年亞洲金融風(fēng)暴中東南亞一些國家還是倒在了本幣幣值虛高所導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫這一道坎上。因而，未雨綢繆提前對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行打壓是有效的防范舉措。

　　作者為財經(jīng)評論員

　�。ㄐ�對：張國剛）

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