惠州樓市剛需當(dāng)?shù)?高端樓盤該適時(shí)放低身段

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春暖花開的3月，讓人感覺神清氣爽。而這個(gè)月樓市略微升溫的表現(xiàn)，也給開發(fā)商帶來了的信心。然而，細(xì)看近期成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，剛需族已經(jīng)撐起樓市半邊天。對(duì)于目前惠州的地產(chǎn)，大多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為投資客在逐漸減少，剛需已經(jīng)替代投資成為主要的“蛋糕”。從2011年號(hào)稱史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控開始以來，惠州投資性等居住需求開始變得裹足不前，開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)投剛需。在全城都主打降價(jià)牌的時(shí)候，惠州的高端項(xiàng)目是降還是不降？推還是不推？豪宅能否尋得另一片商機(jī)？
市場(chǎng)：以價(jià)換量趨勢(shì)明顯
今年前3月，銷量排前的基本都是低價(jià)入市或降價(jià)幅度最大的樓盤，城區(qū)成交套數(shù)排名前八的樓盤均價(jià)皆為4字頭或5字頭
進(jìn)入2012年以來，在大戶型銷售持續(xù)遇阻以及首套房利率松綁的前提下，各開發(fā)商更加充分意識(shí)到奪取剛需市場(chǎng)份額的重要意義，由此一來，剛需置業(yè)者無疑將成為今年樓市的主角。據(jù)克而瑞CRIC監(jiān)測(cè)惠城區(qū)樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前3月，銷量排前的基本也是低價(jià)入市或降價(jià)幅度最大，代表樓盤為中信凱旋城花園、中信水岸城花園、德威摩卡小鎮(zhèn)、海倫堡院子等。各樓盤之間積極博弈，以價(jià)換量形勢(shì)明顯。
為爭(zhēng)取客戶，除了大打“價(jià)格牌”，惠州的開發(fā)商也絞盡腦汁想出各種營(yíng)銷手段，其手法多種多樣，包括特價(jià)房、降單價(jià)、低首付、送裝修、送學(xué)位、圍繞節(jié)日搞活動(dòng)做文章，邀請(qǐng)明星為項(xiàng)目造勢(shì)，在此火力猛攻下，不少剛需族紛紛入市，呈現(xiàn)量升價(jià)跌的態(tài)勢(shì)。
惠州中誠(chéng)嘉信董事總經(jīng)理?xiàng)铄\斌認(rèn)為，目前市場(chǎng)上的一手住宅存貨數(shù)量還很大，多數(shù)開發(fā)商的回款壓力也很大，所以很多樓盤其實(shí)從去年下半年就開始在降價(jià)了。受多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)促銷等影響，觀望、潛在的剛需購(gòu)房者的購(gòu)房需求被激發(fā)，2月份惠州樓市成交量逐步恢復(fù)常態(tài)，3月份以來的成交量也不斷上揚(yáng)，市場(chǎng)小陽春行情來臨。
剛需族：最關(guān)注價(jià)格
一位售樓人員介紹，剛需族購(gòu)房，最關(guān)注的就是房子的單價(jià)和總價(jià)，“他們看樓的時(shí)候表示希望在售樓盤價(jià)格再下降一些，哪怕是一個(gè)平方米下降10元?！?br /> 正是趁著降價(jià)和較小戶型推出的時(shí)機(jī)，惠州許多已觀望很久的剛需也準(zhǔn)備出手。“好不容易看見房?jī)r(jià)降了，不想再錯(cuò)過了?！饼嬓〗銊傇谀喜啃鲁歉浇I了一套房子，她告訴記者，這套房子是她首次置業(yè)。記者走訪市區(qū)數(shù)個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，前來銷售中心咨詢的市民不在少數(shù)，大約七成以上屬于剛需購(gòu)房，其中包括“婚房剛需”、“改善型剛需”和“學(xué)位房剛需”。
萬科CE0郁亮曾說：“我們要和有暴利可圖的時(shí)代告別，要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，有正常的行業(yè)利潤(rùn)水平，通過品牌，性價(jià)比等贏得市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”
作為生存必需品的房子，其剛性需求原本是樓市名正言順的楔子，且源源不斷地維持著市場(chǎng)的供求平衡。和投資客相比，剛需購(gòu)房者有一個(gè)明顯的特點(diǎn)，就是對(duì)價(jià)格“異?！泵舾小?“在價(jià)格層面來看，項(xiàng)目如果在剛需置業(yè)者最能接受的價(jià)格區(qū)間，銷售態(tài)勢(shì)就會(huì)火爆?！痹诮焙暌婀^的售樓中心，一位售樓人員告訴記者，剛需族看樓的時(shí)候都希望在售樓盤價(jià)格再下降一些，哪怕是每平方米降10元。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周（3月19日至3月25日）惠城區(qū)本周一手房成交617套，環(huán)比增加39%；面積合計(jì)69584.18平方米，環(huán)比增加41%；惠城區(qū)上周住宅均價(jià)為5601元/平方米，環(huán)比上升13%?；蓐枀^(qū)一手房成交143套，與上上周持平；面積合計(jì)19774.37平方米，環(huán)比上升29%；惠陽區(qū)上周住宅均價(jià)為5200元/平方米，環(huán)比下降4%。中原地產(chǎn)惠州策略中心相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，上周惠州地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，有2個(gè)項(xiàng)目開盤、多個(gè)項(xiàng)目加推新品或舉行相應(yīng)主題活動(dòng)。雖然上周價(jià)格環(huán)比有所上升，但和去年年底6000多元的均價(jià)相比，還是下降了不少。
豪宅：也可適時(shí)放低身段
專業(yè)人士分析，今年樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)將在自住市場(chǎng)，得剛需者得天下，豪宅項(xiàng)目除了拼特色，還得放低身段。
3月28日消息，受到國(guó)家限購(gòu)令的重壓，一線城市的豪宅市場(chǎng)回軟。由房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊和花旗私人銀行聯(lián)合發(fā)布的《財(cái)富報(bào)告》2012年刊指出，一線城市受限購(gòu)政策影響主流房?jī)r(jià)一直下降，豪宅市場(chǎng)漲幅放緩。
和往年相比，惠州一些主打別墅、花園洋房的高端項(xiàng)目今年不得不先放棄往年的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，先以普通高層亮相。江北一別墅大盤的銷售負(fù)責(zé)人表示，部分高端項(xiàng)目近期銷售確實(shí)比較緩慢，投資客比往年減少了許多。
在全城都主打降價(jià)牌的時(shí)候，惠州的高端項(xiàng)目是降還是不降？推還是不推？記者了解到，從3月1日至3月27日，惠城區(qū)和仲愷高新區(qū)共有9個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售證，分別是合生·高爾夫莊園、中信水岸城、中鍇·華章、華潤(rùn)御苑、惠州華貿(mào)中心鉑金府、中信凱旋城（二期）、新世界長(zhǎng)湖苑（三期，即曦岸）、方直·君御和鵬基·半山名苑。
這9個(gè)項(xiàng)目批售房源最多的是惠州華貿(mào)中心鉑金府，共有542套，其中住宅534套，商業(yè)8套，房源主要是小戶型公寓，預(yù)計(jì)將在4月份入市。批售房源數(shù)量第二多的是鵬基·半山名苑，共449套，全部為住宅產(chǎn)品，自入市以來一直賣別墅產(chǎn)品的鵬基·半山名苑新批的房源中，除了傳統(tǒng)的別墅產(chǎn)品外，還有5棟11層的小高層單位。
作為一個(gè)樓盤而言，如何賣有時(shí)也比賣什么更加有效。在剛需族緊盯市場(chǎng)低價(jià)樓盤之時(shí)，惠州的高端樓盤該何去何從？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端樓盤要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，品牌、定位、地段、風(fēng)格、戶型、配套、物業(yè)……每一個(gè)方面都必須做大做強(qiáng)。
在昨日五礦·哈施塔特別墅區(qū)開放現(xiàn)場(chǎng)，雖然推出的都是200平米聯(lián)排、330平方米雙拼別墅項(xiàng)目，但前來參觀的人數(shù)卻很多，別具風(fēng)情的奧地利小鎮(zhèn)特色吸引了一些高端買家?！俺似刺厣?，還得放低眼光。”專業(yè)人士分析，今年樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)將在自住市場(chǎng)，得剛需者得天下，豪宅項(xiàng)目也可以適時(shí)放低身段，在先贏得購(gòu)房者和品牌優(yōu)勢(shì)之后，再考慮銷售高端項(xiàng)目。

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