房企打響資金鏈保衛(wèi)戰(zhàn) 深度降價(jià)效果待評(píng)估

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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 宋堯 新一輪樓市降價(jià)潮在3月重啟。保利、招商等等地產(chǎn)紛紛加入降價(jià)大軍，在全國(guó)范圍啟動(dòng)降價(jià)促銷戰(zhàn)略。不過，上述大型品牌房企的降價(jià)，還只是應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)打出的常規(guī)策略牌，世茂、星河灣等房企的降價(jià)策略，則更像是保衛(wèi)資金鏈的“最后一搏”，降價(jià)幅度已到罕見程度。
以世茂集團(tuán)為例，在眾多降價(jià)房企中，世茂地產(chǎn)降價(jià)幅度最為驚人。也可以說是新一輪降價(jià)潮的引領(lǐng)者。其在長(zhǎng)三角、成都、福建等地的多個(gè)項(xiàng)目均打出超過8.5折的降價(jià)幅度，部分城市樓盤折扣幅度甚至超過6折。打折完后的房?jī)r(jià)直逼當(dāng)?shù)?006年時(shí)的房?jī)r(jià)水平。
而據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，與部分房企利用尾盤等進(jìn)行深度折扣或推出少量“特惠房”不同，世茂的這些項(xiàng)目多處于銷售高峰期。
而降價(jià)帶來的影響也直接在企業(yè)報(bào)告中呈現(xiàn)，3月6日，世茂房地產(chǎn)(00813，HK)宣布2012年2月份單月合約銷售額達(dá)20.70億元，同比增加70.9%，環(huán)比增加127.5%；合約銷售面積為205263平方米，同比增長(zhǎng)97%。在沒有推出新樓盤的情況下，世茂房地產(chǎn)的銷售均價(jià)由1月份的18064元/平方米，下調(diào)至10089元/平方米。
不過，對(duì)于世茂等房企的超常規(guī)降價(jià)行為，業(yè)內(nèi)人士的評(píng)價(jià)卻有所分歧。高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫便認(rèn)為，2012年，會(huì)有一些資金鏈出現(xiàn)問題的開發(fā)商采取特殊的價(jià)格策略，而對(duì)于市場(chǎng)而言，存在買漲不買跌的心態(tài)，降價(jià)并不能消化所有項(xiàng)目，反而會(huì)令市場(chǎng)進(jìn)一步下滑，甚至引發(fā)市場(chǎng)“超調(diào)”，即超出預(yù)期的下跌。
盡管此次調(diào)控已歷時(shí)近兩年，但房地產(chǎn)企業(yè)真正大規(guī)模采取降價(jià)策略，始自去年11月，中海、龍湖引領(lǐng)的第一輪降價(jià)潮。龍湖北京時(shí)代天街等項(xiàng)目，以成本價(jià)開盤，迅速售罄的成果也引發(fā)更多的房企跟進(jìn)。
此前房企的降價(jià)風(fēng)潮，與2008年萬科引領(lǐng)降價(jià)有相似之處，即龍頭房企，主動(dòng)降價(jià)，尋求快速資金周轉(zhuǎn)。以獲得流動(dòng)資金投入到更優(yōu)質(zhì)地塊中，或?yàn)槟媸心玫貏?chuàng)造條件。
“但是2012年開始的新一輪降價(jià)潮，一些房企是被動(dòng)降價(jià)，即為保衛(wèi)資金鏈，而不得不采取的降價(jià)促銷策略。這種降價(jià)，可能引發(fā)很多問題�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
例如，太原星河灣在降價(jià)后，便引發(fā)業(yè)主維權(quán)，并指其降低了樓盤的品質(zhì)。而出現(xiàn)類似問題的項(xiàng)目，往往并不是傳統(tǒng)意義的剛需型項(xiàng)目，這類項(xiàng)目，即使降價(jià)，也很難被市場(chǎng)買賬。甚至起到適得其反的效果。與星河灣類似，以開發(fā)高端住宅項(xiàng)目聞名的綠城地產(chǎn)，其降價(jià)策略就未起到太大效果。
一些分析人士認(rèn)為，世茂的部分降價(jià)項(xiàng)目，可能面臨著與星河灣、綠城同樣的窘境。
不過，資金鏈的緊張或許逼迫世茂將降價(jià)進(jìn)行到底。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志便表示，現(xiàn)階段，房企目前普遍缺錢，信貸利率高企，市場(chǎng)連續(xù)低迷，導(dǎo)致企業(yè)回籠資金的壓力不斷增大。
世茂地產(chǎn)就是其中的典型。數(shù)據(jù)顯示，截至2011年6月30日，世茂房地產(chǎn)手握3810萬平方米土地儲(chǔ)備，其中長(zhǎng)三角占34.3%，環(huán)渤海占24.2%，中西部占17.2%，海西占11.1%，珠三角占7.1%，北部占6.1%。長(zhǎng)三角與環(huán)渤海兩大區(qū)域占據(jù)58.5%，而長(zhǎng)三角與環(huán)渤海兩大區(qū)域正是本輪地產(chǎn)調(diào)控的 “重災(zāi)區(qū)”。同期，世茂房地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為114億元，但要在一年內(nèi)付清的應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付賬款就高達(dá)122億元，另外還有59億元的應(yīng)付稅款和80多億元將到期的銀行貸款。
東方證券的一份研究報(bào)告顯示，2011年114家上市房企中報(bào)中，“招保萬金”等4家龍頭房企的平均凈負(fù)債率為59.8%，余下110家上市房企中報(bào)平均凈負(fù)債率為67.5%，創(chuàng)歷史新高。相較而言，世茂房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的凈負(fù)債率高于行業(yè)平均水平近8個(gè)百分點(diǎn)。

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