融資渠道很緊張?房地產(chǎn)基金經(jīng)理很忙

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“這幾天我很忙，現(xiàn)在在河北，過幾天要去上海，之后還要去三亞�！钡滦刨Y本高級經(jīng)理劉聰說。德信資本是一家房地產(chǎn)基金公司，總部位于深圳，持續(xù)從緊的房地產(chǎn)調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)融資十分困難，卻為德信這樣的房地產(chǎn)基金提供了機(jī)會。
劉聰在河北考察一家有意合作的房地產(chǎn)公司，這家公司在石家莊、上海、三亞擁有項(xiàng)目。一般而言，這樣的考察要進(jìn)行2至3個月，依據(jù)考察情況決定融資額多少。劉聰介紹說，德信準(zhǔn)備將這個公司的四個項(xiàng)目進(jìn)行打包，成立一只傘形基金。
“我們只找中大型開發(fā)商，規(guī)模太小的開發(fā)商一般不考慮�！眲⒙斦f的中大型開發(fā)商是指年銷售面積超過50萬平方米，銷售額超過20億元的開發(fā)商，“至少在當(dāng)?shù)匾�進(jìn)入前十”。
實(shí)力越小的開發(fā)商，房地產(chǎn)基金的議價空間越大。德信資本目前接觸的開發(fā)商實(shí)力比去年有所提高，融資成本一般在20%以上，大型開發(fā)商可以降低到18%左右。劉聰說：“我們的融資成本算是低的，很多房地產(chǎn)基金都是25%以上�！笔聦�(shí)上，德信正在和一家“全國排名前三”的大開發(fā)商接觸。
劉聰介紹，近期主動和德信接觸的開發(fā)商很多�！伴_發(fā)商的融資渠道比媒體報(bào)道的還要緊張。對不少開發(fā)商而言，銀行貸款和房地產(chǎn)信托已不太可行，只能找我們這樣的房地產(chǎn)基金。”德信的每一筆投資約在2億元左右，周期一般為兩年。德信目前投資的項(xiàng)目并不多，而資金鏈緊張的開發(fā)商顯然很多，所以德信對開發(fā)商的要求也越來越高。
每家房地產(chǎn)基金公司的風(fēng)格不一樣，劉聰將德信的風(fēng)格描述為“市場化運(yùn)作、規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”�！拔覀儸F(xiàn)在有十億資金。如果不科學(xué)利用，可能很快就用完了。我們首要任務(wù)是做大規(guī)模�！倍�另一些房地產(chǎn)基金追求高收益，高收益也意味著開發(fā)商融資成本的提高。而包括德信在內(nèi)的一些房地產(chǎn)基金正和銀行、第三方理財(cái)?shù)葯C(jī)構(gòu)接觸。劉聰說，等打通了“私人銀行”，德信就能再募集十億資金，“到時候可以有更多的動作”。
劉聰說的“更多的動作”是指直接收購房地產(chǎn)項(xiàng)目。德信資本此前一直從事證券市場投資，轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)基金的時間并不長，金融背景的管理層居多，因此近期一直在招募有房地產(chǎn)背景的高級管理人員。如果順利的話，德信將在珠三角地區(qū)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目，屆時將成立更有利于持股的“夾層基金”。雖然直接持股比債權(quán)融資的風(fēng)險(xiǎn)要高，但收益也更大，被收購項(xiàng)目為德信支付的融資成本將超過30%。
一位來自北京的房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人估計(jì)，目前全國房地產(chǎn)基金總規(guī)模接近1000億元，這些資金顯然不能滿足房地產(chǎn)公司強(qiáng)烈的資金需求�！半m然銷售最近有所改善，但開發(fā)商融資渠道依然緊張，民間資本投資依然不暢。這不正是房地產(chǎn)基金的機(jī)會嗎？”劉聰說。