面臨連續(xù)調(diào)控 開發(fā)商準備過冬代理商開始迎春

lucas-

連續(xù)一兩年的調(diào)控重壓加上“今年仍不放松”的定調(diào)，令開發(fā)商們逐漸放下身段降價促銷，并做好“準備全年過冬”的準備。而與之密切相關(guān)的策劃代理行業(yè)，因為更被需要而身價倍增，反而迎來春天。近日，中國指數(shù)研究院在北京釣魚臺舉辦2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第九屆中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家峰會，這一趨勢成為業(yè)界探討的重點。
百強房企成長速度回歸常態(tài)
“成長速度回歸常態(tài)，百強房企促進發(fā)展，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展向行業(yè)平均增速回歸”這是《2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》中較往年最凸顯的不同點。發(fā)布此報告的中國指數(shù)研究院對2000-2011年間房地產(chǎn)行業(yè)的成長性指標均值進行了分析，近十年來房地產(chǎn)行業(yè)的銷售面積增長率和凈利潤增長率均值分別達到19.4%和23.8%，而百強房企去年已逐步放緩成長步伐并接近于行業(yè)近十多年來的平均增速。如一份“百強房企2009-2011年成長性指標分析”圖表顯示，百強房企銷售面積均值增長率從2009年的高達81.9%，一路回落至去年的僅11.2%。
更加直觀的是百強房企去年凈利潤均值17.7%，較上年下降0.5個百分點，可見在銷售放緩和成本高企的雙重壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤增長空間被大幅積壓。同時，庫存量明顯上升，如廣東省統(tǒng)計局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示去年全省待售商品房面積創(chuàng)歷史新高，今年2月再攀高至3155.69萬平方米，同比大增了49.5%。
“在利潤率降低和去庫存的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)原有的粗放式盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，百強房企也在提高銷售凈利率和加快資金周轉(zhuǎn)的博弈中日趨分化?！敝袊笖?shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰說。可見的是，一些原本定位高端的房企也開始采取積極措施加速周轉(zhuǎn)，如龍湖、綠地等開展全國化的“搶收”行動；多個全國性品牌房企也在多個城市出現(xiàn)降價促銷，如萬科、中海、恒大、綠城、招商等。新近發(fā)布年報的多家上市房企，都明顯表現(xiàn)出壓力，如萬科表示：“準備全年過冬”，招商表示：“如履薄冰、逆水行舟，保銷售為重中之重”……
銷售壓力下，代理費持續(xù)高漲
而另一面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對高水平的策劃顧問服務(wù)需求不斷增長，策劃代理企業(yè)的豐富實操經(jīng)驗更加受到開發(fā)企業(yè)的重視。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年全國策劃代理百強企業(yè)承接策劃項目的總建筑面積均值達到2915.1萬平方米，同比增長27.4%，增速比2010年高出了7個百分點；策劃項目個數(shù)均值達到87.3個，同比增加8個。同時，隨著更多開發(fā)商轉(zhuǎn)型或加強商業(yè)地產(chǎn)的趨勢，服務(wù)項目中商業(yè)、寫字樓的規(guī)模占比也明顯擴大，目前達到15%，比2007年提高了4個百分點。
兩個更清晰的衡量指標是：百強企業(yè)代理費率在連續(xù)兩年下降后，去年回升至1.14%，高過被稱為樓市高峰期的2009年(當年為1.12%)，而去年百強企業(yè)策劃項目平均收費漲至59.9萬元，同比大增20.4%。
以深圳樓市為例，2007年時，深圳樓盤給到各代理商的傭金基本上是房子成交總價的0 .8%-0 .9%，而今都到了1 .2-1 .5%?！敖o3%代理費的例子也不少，甚至有?？?、三亞等地開發(fā)商開出高達10%以上的傭金，就因為房子難賣，需要吸引更多代理商幫忙薦客成交?！泵缆?lián)物業(yè)深圳區(qū)董事總經(jīng)理江少杰說，他反映這一趨勢還在繼續(xù)。
趨勢匯總
1房企內(nèi)部陣營分化加快
2011年銷售額在700億以上的百強企業(yè)有5家，較上年增加了4家。銷售額前5名企業(yè)的整體實力迅速增強，銷售額均值同比漲幅超過20%，與其他百強企業(yè)間的差距進一步擴大。鑒于百強企業(yè)在業(yè)務(wù)模式、布局結(jié)構(gòu)方面發(fā)展特點的不同，以及土地、資金等資源分布的不均衡性加強，未來百強企業(yè)內(nèi)部各梯隊之間的分化將更趨明顯。
2房企加強持有物業(yè)的投入
2011年，眾多百強房企加強了持有物業(yè)的投入，全年百強房企持有物業(yè)收入均值達到3.8億元，同比增長31.3%。商業(yè)持有物業(yè)的增加一方面為百強企業(yè)提供了穩(wěn)定的租金收入，有效改善了企業(yè)的抗風(fēng)險能力；另一方面，也為百強房企創(chuàng)新融資方式提供了條件，保險資金、房地產(chǎn)私募基金等都可能成為新的拓展方向。
3實力房企多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)
隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及向消費型社會轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)將進入較快速發(fā)展時期，并且城市經(jīng)濟水平和消費能力不斷升級，商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機遇。另外，隨著住宅領(lǐng)域政策調(diào)控日益深化并趨常態(tài)，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)或逐步增加商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重成為實力房企的重要轉(zhuǎn)型方向。如今，以萬達集團為代表的國內(nèi)眾多優(yōu)秀房企經(jīng)過不斷攻城略地，取得較強領(lǐng)先優(yōu)勢；更多房企基本定型為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如寶龍地產(chǎn)、中糧置業(yè)、明發(fā)集團等，而招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、陽光100等房企明確實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重。
4房企土地儲備分布均衡
百強房企近年來持續(xù)強化二三線城市的土地儲備，分布結(jié)構(gòu)愈加均衡：在土地策略上積極迎合市場發(fā)展，重點布局經(jīng)濟增長強勁、市場輻射能力強、居民購房負擔(dān)輕、投資風(fēng)險小的區(qū)域，如萬科、中海、保利、綠地、金地、龍湖，2011年新增土地儲備最多的城市分別集中在蘇州、廣州、成都、上海、西安等投資吸引力十強城市；綜合實力T O P10房企平均進入城市數(shù)量達40.5個，同比增長5.8個。
5品牌地產(chǎn)商競相搞旅游地產(chǎn)
中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使中國的旅游消費迅速從觀光向度假過渡，度假客群的急劇增長為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實市場空間。目前，眾多一線地產(chǎn)開發(fā)商競相進入旅游地產(chǎn)行業(yè)，萬科、龍湖、碧桂園等地產(chǎn)公司相繼掘金旅游地產(chǎn)。
6產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步集約化
隨著我國工業(yè)用地實行“招拍掛”制度以及由此帶來的土地成本上升，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營逐步走向?qū)I(yè)化和集約化開發(fā)模式。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營產(chǎn)品也向集產(chǎn)業(yè)園、會展中心、物流、文化教育產(chǎn)業(yè)、居住休閑生活配套、生態(tài)園林等于一體的多功能綜合園區(qū)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的集約化開發(fā)運營，成為優(yōu)秀房企競爭取勝的核心優(yōu)勢。
(據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》中相關(guān)數(shù)據(jù)整理)