北京宅地入市不再“混搭”商辦 成交溢價率或?qū)⑻嵘?/span>

花開的那一瞬間

 11月13日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布消息稱，為了加強(qiáng)區(qū)域功能的統(tǒng)籌，提升居住環(huán)境品質(zhì)和公共服務(wù)水平，今后北京將在土地入市時“把住宅用地及商辦用地分開單獨供應(yīng)”。
  北京市規(guī)劃和自然資源委員會對此解釋說：“此舉一方面是根據(jù)北京城市新總規(guī)里提出的‘優(yōu)化城市功能和空間布局’、‘科學(xué)配置資源要素，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間’、‘著力治理’大城市病’、‘增強(qiáng)人民群眾獲得感’等具體要求。另一方面也是回應(yīng)和解決群眾的呼聲，提升群眾的滿足感、獲得感和幸福感�！�
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者指出，以往北京商辦項目有最小分割單元不低于500平米的限制，常常導(dǎo)致商辦項目流拍，“如今更改出讓規(guī)則，北京商辦用地將更好賣”。
  某品牌房企告訴時代周報記者：“住宅和商辦用地分割，一方面有利于房企開發(fā)，各自發(fā)揮特長：住宅開發(fā)商專注住宅，提升住宅品質(zhì)，商業(yè)開發(fā)商集中商業(yè)，做好商業(yè)運營。但同時也會導(dǎo)致住宅用地競爭加劇，有可能助推地價上漲。此舉也加強(qiáng)了政府對商辦用地規(guī)劃的管控，明確商辦項目只能開發(fā)商辦，而不能像以往一樣，開發(fā)商擁有整塊土地，可以制定商業(yè)和住宅的分布規(guī)劃了。”
  或?qū)⒅苯訉?dǎo)致地價上升
  資料顯示，以往北京土地供應(yīng)中，有F1和F2兩種混合用地模式。F1類用地即住宅混合公建用地，住宅占比70%，另外公建占比30%；F2類用地即公建混合住宅用地，公建為主，占比70%，另外住宅占比30%。
  根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年來，北京住宅地塊合計供應(yīng)成交168宗，其中F1類型地塊有28宗，占比16.7%，F(xiàn)2類型地塊有8宗，占比2.6%。兩者合計占比21.4%。另有純住宅屬性的R2地塊132宗。
  從數(shù)據(jù)對比來看，“混搭”住宅并非北京供應(yīng)主流。但張大偉同時強(qiáng)調(diào)，此次調(diào)整將使得北京地塊“更好賣”。
  “此前北京對商業(yè)用地要求嚴(yán)格，要求最小分割單元不得低于500平米。這就導(dǎo)致了商業(yè)地塊難賣，混搭了商業(yè)地塊的住宅混合用地也難逃此命運�！睆埓髠ピ敿�(xì)指出，“如今規(guī)劃和自然資源委剝離了住宅用地和商業(yè)用地，住宅地塊將更好賣，商業(yè)地塊也可以通過調(diào)整價格等方式獲得更好的市場反應(yīng)。”
  對于開發(fā)商來說也是好事。張大偉補(bǔ)充表示，“商業(yè)運營和住宅銷售完全是兩個思路。以往部分住宅開發(fā)商拿到了混合用地，常常導(dǎo)致開發(fā)商只注重住宅銷售，商業(yè)運營效果差強(qiáng)人意的情況。如今住宅和商業(yè)分開，‘術(shù)業(yè)有專攻’，住宅和商業(yè)都能得到專業(yè)的、更好的開發(fā)�！�
  但住宅、商業(yè)剝離后，或?qū)⒅苯訉?dǎo)致地價上升。
  “不同性質(zhì)的地塊分割出讓，可能會導(dǎo)致住宅用地競爭加劇，并提升住宅用地的成交溢價率。還有可能會導(dǎo)致土地市場兩極分化，前期純公建或公建占比較高的地塊去化難度將加大。”上述品牌房企內(nèi)部人士表示，“建議相關(guān)部門后期做好限價措施，提前預(yù)防市場反彈�！�
  加強(qiáng)商業(yè)項目開發(fā)管理
  時代周報記者注意到，以上專家提到的對商業(yè)項目劃定最小單元面積的做法，除了北京，上海、廣州、深圳也均有相關(guān)規(guī)定。這些限制集中出現(xiàn)在2017年，當(dāng)時主要是為了遏制商業(yè)改公寓的風(fēng)潮。
  2017年3月25日，北京率先出臺針對商業(yè)、辦公類項目的調(diào)控政策，發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》，明確規(guī)定商辦類項目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�，并要求發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米。
  隨后廣州、上海、深圳迅速跟進(jìn)。2017年3月30日，廣州發(fā)布“3·30“新政，要求商業(yè)項目最小分割單元不得低于300平米，且不可售于個人；4月21日，上海同樣發(fā)布通知嚴(yán)格控制商業(yè)項目設(shè)計和用途；5月12日，深圳也對商業(yè)項目設(shè)計及套內(nèi)面積做出了規(guī)定。
  “受商業(yè)地塊政策限制，近兩年北京商業(yè)屬性地塊流標(biāo)明顯。”張大偉表示。“受政策影響，廣州公寓市場遭遇了重創(chuàng)�！笨硕�瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉指出，“在土地端，廣州近年的商服用地基本上都是定向出讓、底價成交。如果是商住混合用地，商業(yè)配比過高，開發(fā)商還是會非常謹(jǐn)慎。之前花都區(qū)就有因為土地連續(xù)流拍，而把土地商業(yè)配比降低或干脆直接剝離商業(yè)地塊進(jìn)行出讓的做法�！�
  “但我還是認(rèn)同北京市規(guī)劃和自然資源委的解釋，修改主要是為了加強(qiáng)區(qū)域功能統(tǒng)籌、提升居住環(huán)境品質(zhì)和公共服務(wù)水平�！毙の臅匝a(bǔ)充道，“因為商業(yè)用地不好賣所以要剝離，這種想法還是有些想當(dāng)然了。從數(shù)據(jù)和事實來看，過去一段時間北京流拍的土地，主要還是以限價商品住宅和共有產(chǎn)權(quán)住房為主，開發(fā)商覺得無利可圖是主因�！�
  上述品牌房企人士還告訴時代周報記者，北京此次調(diào)整土地出讓政策，非但沒有放松對商業(yè)項目開發(fā)的管理，事實上還加強(qiáng)了管理。“以F1混合地塊為例，以往一塊F1地塊規(guī)定70%為住宅，30%為商業(yè)。打個比方，相當(dāng)于一宗地塊分為三塊，其中兩塊是住宅，一塊是商業(yè)。以往F1地塊的劃分是沒有標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)商拿下這宗地塊，事實上是擁有了整宗地塊、三塊地的開發(fā)權(quán)益，可以自行規(guī)劃住宅和商業(yè)的開發(fā)，其中也就存在部分自主權(quán)力的制定，比方如何安排區(qū)域等。但現(xiàn)在住宅和商業(yè)分開，明確規(guī)定了商業(yè)地塊只能開發(fā)商業(yè)項目，壓縮了操作空間，實際上管理是更加嚴(yán)格的�！痹摲科笕耸勘硎尽�

來源：時代周報