[仲量聯(lián)行]產(chǎn)業(yè)園區(qū)有望成為辦公市場(chǎng)新熱點(diǎn)

浪子不回頭

  自身屬性優(yōu)勢(shì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策利好，助力該資產(chǎn)類別穩(wěn)定發(fā)展
  2019年8月21日，上海 —2019年上半年，受去杠桿政策和宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性因素影響，中國(guó)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求有所放緩，多個(gè)城市的同比凈吸納量都出現(xiàn)不同程度的下降。而反觀產(chǎn)業(yè)園區(qū)，得益于自身屬性的優(yōu)勢(shì)以及近來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策利好，市場(chǎng)的關(guān)注度進(jìn)一步提升，仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展勢(shì)頭相對(duì)看好，也將吸引更多機(jī)構(gòu)投資者的青睞。
  以上海張江科技城為例，此類受創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合性較高，運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)所帶來(lái)的軟性附加值日益受到重視，也更容易吸引優(yōu)質(zhì)人才的聚集。近期，Apple中國(guó)區(qū)研發(fā)總部、睿智化學(xué)、七牛云、OPPO、盛大游戲等集成電路、生物醫(yī)療、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意等行業(yè)的龍頭企業(yè)入駐張江或在張江擴(kuò)張。
  在北京，中關(guān)村一區(qū)十六園的整體布局也奠定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)于多種行業(yè)孵化-扶持的重要地位。其中，位于上地的中關(guān)村軟件園更是吸引了國(guó)內(nèi)外科技巨頭的重點(diǎn)關(guān)注。百度、騰訊、聯(lián)想、小米、甲骨文、IBM等龍頭企業(yè)均長(zhǎng)期在此辦公。而中關(guān)村軟件園二期的諸多新竣工項(xiàng)目也基本被科技類企業(yè)自用吸納。
  多重政策利好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃需求強(qiáng)勁
  總體來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)一、二線城市中產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求保持強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。盡管新增供應(yīng)持續(xù)放量，旺盛的需求仍使得市場(chǎng)空置率穩(wěn)步降低，園區(qū)辦公受到國(guó)內(nèi)外眾多知名企業(yè)的青睞。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀分析預(yù)測(cè)到：“多元化的租賃成交及穩(wěn)定的需求促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的愈發(fā)成熟，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率已從2008年的近25%下降為2018年的13%左右。展望未來(lái)，截至2021年底，預(yù)計(jì)上海核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)年平均新增供應(yīng)在70萬(wàn)平方米左右，未來(lái)強(qiáng)勁的需求將使得市場(chǎng)的空置率保持在穩(wěn)定健康的水平。”

  另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身的屬性特點(diǎn)也賦予了其相比傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)更強(qiáng)的韌性。綜合來(lái)看，政策扶持、產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中、可容納多功能需求、樓宇定制化設(shè)計(jì)等都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)突出的核心亮點(diǎn)。不難發(fā)現(xiàn)，受益于宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性變化以及政策利好，諸如5G、集成電路、人工智能、新能源、生物醫(yī)藥等近期及未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)中央和地方政府力推的產(chǎn)業(yè)需求，都可在相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中得以發(fā)展，這在很大程度上刺激著租賃市場(chǎng)的需求。
  與此同時(shí)，園區(qū)內(nèi)的企業(yè)租賃需求亦呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，大量有環(huán)境影響評(píng)級(jí)需求的企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以找到適合的標(biāo)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在靈活性等方面的優(yōu)勢(shì)日益得到體現(xiàn)。然而我們也看到，隨著一線城市環(huán)評(píng)要求收緊，相關(guān)企業(yè)租賃需求外溢現(xiàn)象也正在發(fā)生，但整體租賃市場(chǎng)需求依然積極活躍。
  目前在全球經(jīng)濟(jì)放緩，市場(chǎng)下行壓力加大的情況下，全國(guó)多地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金仍保持穩(wěn)定。
  重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)政策支持：
  5G產(chǎn)業(yè)/集成電路：近年來(lái)，我國(guó)關(guān)于5G產(chǎn)業(yè)政策紅利頻發(fā)。2019年作為5g產(chǎn)業(yè)全面部署的一年，多地政府也陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)促進(jìn)5G產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策。此外，為推動(dòng)我國(guó)集成電路產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家還出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)扶持政策，如《國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展推進(jìn)綱要》、《關(guān)于集成電路生產(chǎn)企業(yè)有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》等，為集成電路及其專用設(shè)備制造行業(yè)提供了財(cái)政、稅收、技術(shù)和人才等多方面的支持。
  人工智能：近日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《新一代人工智能發(fā)展規(guī)劃》。提出了六方面的重點(diǎn)任務(wù)和一系列保障措施，處于政策紅利期的人工智能產(chǎn)業(yè)，正迎來(lái)史上最好的發(fā)展時(shí)期。
  生物醫(yī)藥：目前我國(guó)醫(yī)療改革已進(jìn)入白熱化階段，行業(yè)政策加快出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)變革進(jìn)程提速。就在今年7月，國(guó)務(wù)院還印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施健康中國(guó)行動(dòng)的意見(jiàn)》，無(wú)疑將對(duì)大健康行業(yè)帶來(lái)利好消息，尤其是對(duì)于生物醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展。
  新能源：近年來(lái)各路資本大量流入新能源汽車(chē)行業(yè)，傳統(tǒng)車(chē)企和新勢(shì)力車(chē)企也都不斷進(jìn)軍新能源汽車(chē)領(lǐng)域。與此同時(shí)，配套政策也相繼出臺(tái)，比如去年底由發(fā)改委發(fā)布的《汽車(chē)產(chǎn)業(yè)投資管理規(guī)定》已正式施行，旨在促進(jìn)新能源汽車(chē)行業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展。
  產(chǎn)業(yè)園區(qū)大宗交易市場(chǎng)保持活躍，投資者來(lái)源日益多元
  從投資市場(chǎng)來(lái)看，升級(jí)與擴(kuò)容的需求進(jìn)一步推升著國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)凈吸納量的增長(zhǎng)，這其中，尤其是科技新媒體企業(yè)的快速擴(kuò)張正逐漸成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)重要的需求來(lái)源。由于在產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體需求展望的持續(xù)向好，商業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于收購(gòu)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目持積極樂(lè)觀的態(tài)度。
  舉例來(lái)看，在上海漕河涇、張江等區(qū)域，高新科技企業(yè)的租賃需求保持活躍，園區(qū)建設(shè)軌交配套等日益完善，多樣的物業(yè)類型給投資者提供了多重選擇，近年來(lái)大宗投資交易保持活躍態(tài)勢(shì)。近日，仲量聯(lián)行上海投資團(tuán)隊(duì)就成功協(xié)助客戶完成張江科技城嘉利大廈的物業(yè)收購(gòu)交易，后續(xù)該項(xiàng)目將實(shí)施再定位與綠色改建，重新進(jìn)行招租、運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。
  此外，我們還發(fā)現(xiàn)在機(jī)構(gòu)投資者方面，資本來(lái)源較以往更加豐富、多元。早年，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)大宗交易大都局限于內(nèi)資企業(yè)，而隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)透明度提高，需求保持穩(wěn)健，越來(lái)越多的外國(guó)資本開(kāi)始入市。2018年，德國(guó)保險(xiǎn)與資產(chǎn)管理巨頭安聯(lián)集團(tuán)旗下安聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)向凱龍瑞集團(tuán)和高盛成功收購(gòu)了北京海淀區(qū)中關(guān)村軟件園的凱龍高科嶺。其他外資亦在上海、北京等一線城市關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資機(jī)會(huì)，投資熱度不減。
  產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金表現(xiàn)日益分化，脫穎而出需內(nèi)外兼修
  受經(jīng)濟(jì)增速放緩以及貿(mào)易局勢(shì)持續(xù)波動(dòng)的影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同細(xì)分市場(chǎng)中租戶的擴(kuò)張需求有所差異，這一差異具體表現(xiàn)在租金方面。受復(fù)雜的租賃環(huán)境影響，即使同一產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的不同樓宇在租金表現(xiàn)上也并非呈現(xiàn)出完全均衡的態(tài)勢(shì)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“經(jīng)過(guò)觀察分析，我們發(fā)現(xiàn)那些享有較好地理位置（如緊鄰地鐵站）和出行通路、以及品質(zhì)更接近甲級(jí)辦公樓的項(xiàng)目會(huì)得到更多租戶的青睞�！�
  展望未來(lái)，為使自身項(xiàng)目贏得更多市場(chǎng)關(guān)注，從而取得更佳的租金表現(xiàn)，業(yè)主需注重“內(nèi)外兼修”，提升軟硬件配套設(shè)施水平。
  我們發(fā)現(xiàn)，新入市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓產(chǎn)品及配套標(biāo)準(zhǔn)正不斷提高。例如，上海漕河涇即將在2020年初入市的商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目總體量約為20萬(wàn)平方米，將以高層甲級(jí)辦公樓建造標(biāo)準(zhǔn)打造，其中的5萬(wàn)平方米商業(yè)配套設(shè)施將引入凱德作為運(yùn)營(yíng)管理方。而張江科學(xué)城中區(qū)則計(jì)劃在2025年建成兩座320米超高層雙子塔，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的高度將被刷新。
  除此之外，客戶在選擇項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)中，“軟性因素”也變得愈加重要，將會(huì)極大影響客戶的最終選擇。除了項(xiàng)目?jī)?nèi)或周邊的餐飲等配套，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的日常運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理質(zhì)量廣受關(guān)注；而“產(chǎn)業(yè)生態(tài)型”園區(qū)也在變?yōu)橐环N新的趨勢(shì)，這類園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位精準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)鏈完整，企業(yè)租戶、政府、運(yùn)營(yíng)商、科研機(jī)構(gòu)等各類主體能夠緊密關(guān)聯(lián)、成為有機(jī)融合的共同體，在租賃和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上更具備競(jìng)爭(zhēng)力。



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