二線城市房?jī)r(jià)上漲的“底氣”在哪里？

丑八怪

在一線城市人口、資源等要素趨于飽和的情況下，二線城市正成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大引擎。在人口政策、土地財(cái)政等多重因素刺激下，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，成為本輪房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)力。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，7月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.7和0.9個(gè)百分點(diǎn)。雖然漲幅回落，但漲勢(shì)依然明顯。

房?jī)r(jià)漲幅收窄但漲勢(shì)不改

為了統(tǒng)一口徑，我們將依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)采用的城市劃分標(biāo)準(zhǔn)，即將省會(huì)（首府）城市、計(jì)劃單列市在內(nèi)的31個(gè)城市作為二線城市。

從房?jī)r(jià)漲幅走勢(shì)上看，在嚴(yán)厲調(diào)控之下二線城市相比一線城市抗跌性更強(qiáng)，雖然漲幅在逐月收窄，但漲勢(shì)不改，部分二線城市仍然保持10%甚至20%以上的同比漲幅。

2017年初開(kāi)始，以“房住不炒”為總基調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控席卷全國(guó)，全年超過(guò)100個(gè)城市密集發(fā)布調(diào)控政策，其中涵蓋絕大多數(shù)二線城市。受調(diào)控影響，二線城市房?jī)r(jià)漲幅一路下跌。根據(jù)百城住宅價(jià)格指數(shù)同比數(shù)據(jù)，2017年1月二線城市房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到18.27%的歷史最高點(diǎn)，到2017年9月這一數(shù)值跌破10%，并一路下探。截至2019年7月，這一數(shù)值下跌至5.26%。但相比一線城市，二線城市的漲幅依然可觀。

8月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，西安（樓盤(pán)）新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅達(dá)到25.3%，呼和浩特（樓盤(pán)）達(dá)到20.3%。貴陽(yáng)、石家莊（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）、西寧（樓盤(pán)）、昆明（樓盤(pán)）、成都、大連（樓盤(pán)）、哈爾濱（樓盤(pán)）同比漲幅分列3~10位，漲幅均超過(guò)10%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，列入統(tǒng)計(jì)范圍的31個(gè)二線城市除天津（樓盤(pán)）下跌、石家莊持平外，其余29個(gè)城市新建商品住宅均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，其中西安、廈門(mén)（樓盤(pán)）、成都、南京（樓盤(pán)）、貴陽(yáng)、武漢、西寧環(huán)比漲幅超過(guò)1%。

以2015年作為定基統(tǒng)計(jì)，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅前十分別為西安（63.8%）、合肥（樓盤(pán)）（60.5%）、廈門(mén)（56.9%）、武漢（53.8%）、南京（52.5%）、石家莊（50.5%）、貴陽(yáng)（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（樓盤(pán)）（47.1%）、濟(jì)南（樓盤(pán)）（46.2%）。在70個(gè)大中城市新建商品住房累計(jì)漲幅前20名中，列入統(tǒng)計(jì)的二線城市占據(jù)14席，成為本輪房?jī)r(jià)上漲的絕對(duì)主力。

人口成二線城市最大紅利

從某種程度上說(shuō)，推動(dòng)城市發(fā)展的是人才，而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的則是人口。

按照各地方統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年人口增長(zhǎng)最快的10個(gè)城市分別是深圳（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、西安、杭州、成都、重慶（樓盤(pán)）、鄭州（樓盤(pán)）、佛山（樓盤(pán)）、長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）和寧波（樓盤(pán)）。除深圳和廣州外，其余均為二線城市，其中西安2018年年末常住人口1000.37萬(wàn)，比上年末凈增38.70萬(wàn)人。將人口變化的統(tǒng)計(jì)周期拉長(zhǎng)可以發(fā)現(xiàn)，合肥常住人口從2008年的501萬(wàn)增長(zhǎng)到2018年的808.7萬(wàn)，11年間增長(zhǎng)了61.42%；鄭州人口2018年突破千萬(wàn)，11年人口增長(zhǎng)36.31%；天津常住人口11年增長(zhǎng)32.62%；成都、太原（樓盤(pán)）、廈門(mén)常住人口增長(zhǎng)分別達(dá)到28.52%、27.37%和26.07%。

2016年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕72號(hào)）出臺(tái)，根據(jù)通知精神，2016～2020年各地將推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)，二線城市成為本輪吸引人口的主力。從2016年開(kāi)始，大部分二線城市出臺(tái)了吸引人才和放松落戶(hù)條件的政策措施。

以2018年人口增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)漲幅雙料冠軍西安為例，2018年1月份，只憑身份證和畢業(yè)證即可申請(qǐng)辦理西安戶(hù)口；2月份戶(hù)籍新政再升級(jí)，一人落戶(hù)，直系親屬可舉家隨遷。人口增長(zhǎng)大戶(hù)鄭州2017年出臺(tái)史上最強(qiáng)的引才新政，除了重金引才外，對(duì)高校畢業(yè)生、職業(yè)(技工)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員和技能人才實(shí)行“零門(mén)檻”落戶(hù)。

從落戶(hù)條件看，天津、成都、杭州、青島（樓盤(pán)）、武漢、南京等二線城市的落戶(hù)門(mén)檻為本科，重慶、長(zhǎng)沙、大連、寧波、杭州（緊缺專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)）、青島（附加1年社保）、武漢（附件1年社保）、南京（附加2年社保）等二線城市門(mén)檻降低到大專(zhuān)或高職，而寧波的落戶(hù)條件降到了中專(zhuān)（高中）（附2年社保）。

各城市引才或落戶(hù)政策五花八門(mén)，在此不一一贅述。不過(guò)可以肯定的是，二線城市的大規(guī)模引進(jìn)人才（人口），成為推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

土地財(cái)政難解

地價(jià)作為房地產(chǎn)最重要的成本構(gòu)成要素，被普遍認(rèn)為是房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)住?/font>

中房智庫(kù)根據(jù)WIND數(shù)據(jù)對(duì)2017年以來(lái)二線城市住宅用地成交情況進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，2017年1月二線城市住宅用地成交樓面價(jià)僅為3985元/平方米，到2019年7月31日達(dá)到6975元/平方米，兩年半時(shí)間樓面地價(jià)上漲了75%。值得深思的是這一地價(jià)漲幅是在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下�；�于此，2018年底住建部將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為2019年的調(diào)控目標(biāo)，將“穩(wěn)地價(jià)”放在首要位置。

根據(jù)中指研究院對(duì)全國(guó)主要城市土地財(cái)政依賴(lài)度排名，二線城市土地財(cái)政依賴(lài)度普遍高于一線城市和三四線城市。排在前10位的分別為杭州、佛山、南京、濟(jì)南、武漢、鄭州、廣州、昆明、石家莊和成都，除廣州外均屬二線城市。

為了控制房?jī)r(jià)，一方面要加大土地供應(yīng)力度，另一方面又要打破土地財(cái)政，似乎是一個(gè)悖論。這關(guān)鍵取決于土地出讓用途和出讓方式。一味價(jià)高者得的拍賣(mài)方式勢(shì)必造成高溢價(jià)，一味以利益最大化為目標(biāo)勢(shì)必忽視保障房用地供應(yīng)。

今年3月份以來(lái)，部分二線城市為首的土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，成交量、地價(jià)頻創(chuàng)新高。住建部對(duì)此進(jìn)行了預(yù)警提示。在此情況下，包括杭州、蘇州（樓盤(pán)）、合肥等城市紛紛調(diào)整土拍規(guī)則，如“降低一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)”“配建保障房”等，力圖進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。

雖然人口和土地是二線城市房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素，但總體來(lái)看二線城市房?jī)r(jià)上漲也有其內(nèi)在合理性。首先，二線城市房?jī)r(jià)與一線城市尚有明顯差距，除了廈門(mén)、南京、杭州等沿海發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)直追一線城市外，大多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)并不算高，平均房?jī)r(jià)不足一線城市的三分之一。近兩年二線城市的房?jī)r(jià)上漲，很大程度上屬于補(bǔ)漲行情。其次，二線城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市競(jìng)爭(zhēng)力的大幅提升，為房?jī)r(jià)上漲注入了充足的底氣。

“一城一策”之下，各城市自身稟賦不同，發(fā)展?fàn)顩r不同，在房?jī)r(jià)調(diào)控上應(yīng)當(dāng)最大程度上發(fā)揮主體責(zé)任，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，保持房?jī)r(jià)合理穩(wěn)定。


來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)微信號(hào)
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