探索住房租賃市場“國家隊”模式

趁早

 探索住房租賃市場“國家隊”模式
  鄭華
  上海地產(chǎn)集團城方董事、總經(jīng)理
  鄭華感觸深的是，改革開放以來，房地產(chǎn)市場逐漸由粗放走向成熟，而人們對于住房租賃也越來越重視。
  “近幾年來，行業(yè)整體的認(rèn)知進入了一個新的階段。在此之前，我不止一次解釋自己對租賃住房與長租公寓的看法和理解�，F(xiàn)如今，大家已明確二者的定義。”鄭華如是說。
  他還強調(diào)，中國現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展需要換擋，對于房地產(chǎn)來說，需要把租賃業(yè)發(fā)展提上日程。
  值得一提的是，在中央新政下,“國家隊”紛紛進入租賃市場，去年繼而發(fā)力，租賃市場供應(yīng)主體呈現(xiàn)多元化。鄭華指出，為了加快住房租賃市場健康發(fā)展，進一步探索“國家隊”在住房租賃市場的新模式,城方提出了以“讓更多人安居都市宜居生活”的愿景。
  鄭華表示，要解決兩層問題，第一個是解決安居，第二個是解決宜居。
  國家提倡的長租，就是要穩(wěn)定性居住，如果一個人流動性居住，這個人的生活狀態(tài)是不安定的，怎樣才能讓人在一個地方待得住？必須是宜居狀態(tài)，人才愿意在這里生活，可以待得下去，留下來。
  鄭華特別強調(diào)了宜居的重要性。
  要做兩件事，首先滿足職業(yè)和居住要平衡。其次，城方要做消費服務(wù)業(yè)，想留住人才更要靠生活服務(wù)，并不是只是靠一張床來解決居住的問題，未來城方在“以租金換消費”的經(jīng)營模型下，會有更多豐富的服務(wù)內(nèi)容。
租賃市場發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象
  楊現(xiàn)領(lǐng)
  經(jīng)濟學(xué)博士、空?白創(chuàng)始人
  近兩年，住房租賃市場呈上升趨勢的同時，各巨頭公寓品牌，仍在進一步擴大市場、搶占份額。
  針對住房租賃未來的趨勢，經(jīng)濟學(xué)博士、空?白創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)也提出了自己的看法和解析。
  “曾經(jīng)我們認(rèn)為政策紅利是驅(qū)動行業(yè)的引擎，現(xiàn)在回頭來看卻是誤判。政策暖風(fēng)頻吹，但同時也是長租公寓發(fā)展中遇‘翻車’‘滅亡’‘爆雷’的頻發(fā)時期。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，這個行業(yè)就是“慢活”不能一味追求發(fā)展速度。
  除了以上的誤判之外，關(guān)于市場，也存在有嚴(yán)重的誤判�！霸�經(jīng)我們以為這個市場很大，甚至提出了整體擁有3萬億的規(guī)模，其實并非如此，因為租金不可能按照每年5%-10%的速度增長�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)補充說道，很多人在做財務(wù)模型預(yù)算時都假設(shè)未來有5%-10%的增長，但這是不可能的，而且非常有限，所以，未來如何看待這個市場，是否還有機會？仍然需要不斷思考。
  楊現(xiàn)領(lǐng)談及到第三個核心的論調(diào)，他將其總結(jié)為機構(gòu)化的崛起，因為過去幾年，頭部企業(yè)至今仍然存在，部分做得不好的企業(yè)存在很強的流動性。
  “所以我們會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，頭部企業(yè)還是那幾家，但中間的腰部企業(yè)快消失了，尾部企業(yè)幾乎是垂死掙扎�！�
  未來，租賃市場永遠(yuǎn)不變的東西是居住的本質(zhì)。
  單一地把時間花在產(chǎn)品上服務(wù)上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以一定要回歸到居住的本質(zhì)。
  智慧公寓引領(lǐng)美好生活
  裴輝
  海爾家電產(chǎn)業(yè)集團
  大客戶住房租賃行業(yè)總經(jīng)理
  “作為行業(yè)第一家成立公寓事業(yè)部的家電企業(yè)，我們擁有六大核心優(yōu)勢資源，為住房租賃行業(yè)賦能，除此之外，還有7大品牌，8大產(chǎn)業(yè)板塊，滿足不同品質(zhì)定位的用戶需求�！焙�爾家電產(chǎn)業(yè)集團大客戶住房租賃行業(yè)總經(jīng)理裴輝說。
  談及到智慧家居場景體驗時，他以“回家模式”展開介紹。用戶可以通過智能觸控面板觸發(fā)回家模式，進門后通過智能面板屏幕點擊“回家”，實現(xiàn)燈光、窗簾、安防撤防，空調(diào)控制。
  除智能觸控面板觸發(fā)回家模式之外，裴輝表示，還可以通過手機APP觸發(fā)回家模式和智能音箱觸發(fā)回家模式�！巴ㄟ^智能音箱語音控制燈光、窗簾、場景、空調(diào)、電熱水器、空凈、掃地機器人等智能設(shè)備，并可語音激活回家、離家、起床、就寢等多個場景模式，并根據(jù)喜好訂制滿足不同需求的場景選擇�！�
  回到公寓行業(yè)產(chǎn)品優(yōu)勢介紹，裴輝從兩個層面展開：“對于企業(yè)而言，海爾品牌助力公寓品質(zhì)提升。全產(chǎn)業(yè)鏈采購，一站式解決設(shè)備方案，省時、省力，專業(yè)研發(fā)團隊，做到真正節(jié)能高效，部分產(chǎn)品可達到節(jié)能50%效果。對于用戶而言，人性化操控系統(tǒng)，使用戶擁有更舒適的入住體驗�！�
  裴輝介紹，海爾2013年成立與公寓相關(guān)的服務(wù)平臺，提供定制化家庭家電解決方案。目前已與自如、上海城方、建行CCB建融家園等多個機構(gòu)及項目開展智能公寓合作。
  這個行業(yè)沒有競爭對手，只有合作伙伴
  柳佳魔方生活服務(wù)集團CEO
  “在房地產(chǎn)行業(yè)增長機會換擋的期間，人們對整個行業(yè)的理解也在發(fā)生變化�！碑�(dāng)談及到傳統(tǒng)房地產(chǎn)四大板塊時，魔方生活服務(wù)集團CEO柳佳總結(jié)為：“地產(chǎn)開發(fā)、中介咨詢、物業(yè)管理以及其他。
  但如果是切換到存量市場則大相徑庭，因此，魔方生活服務(wù)集團定位為國內(nèi)領(lǐng)先的長租公寓運營商�！�
  關(guān)于存量市場當(dāng)中存在的一些問題，柳佳表示，租房市場目前存在三大錯配。第一，戶型上的錯配。三居室、四居室這些戶型在租房市場并不受歡迎。一套一居室大概3-5天就能成交，而一套三居室掛牌半年甚至沒有成交。
  第二，地段的錯配。目前，很多新房在郊區(qū)，年輕人不愿意花1-2個小時用于通勤，因此造成租賃市場供需不平衡。
  第三，價格的錯配，這也是最嚴(yán)重的問題。北京再小的一居室也要3000元以上，但是大量服務(wù)業(yè)從業(yè)人員租金支付只有500-1500元之間。
  柳佳表示，住房租賃行業(yè)這條路會越走越寬，并且呈現(xiàn)出百花齊放的局面。
  “這個行業(yè)沒有競爭對手，只有合作伙伴，這是共生、共贏的行業(yè)，倘若做出一些不符合行業(yè)利益的事情，那么整個行業(yè)都將都受到影響�！彼�以柳佳也呼吁行業(yè)內(nèi)外的伙伴們能彼此間有產(chǎn)生更多的合作交流機會，其中，包括房屋租賃、托管服務(wù)、咨詢服務(wù)以及各種類型的企業(yè)咨詢培訓(xùn)系統(tǒng)的開發(fā)與研發(fā)合作等等。
  “未來，希望這個行業(yè)能夠真正的為所有的年輕人創(chuàng)造美好的生活�！绷�佳說。
  長租公寓切換“明天模式”
  章林
  朗詩集團朗詩寓總經(jīng)理
  “2017年初朗詩寓入市之時，我們對于行業(yè)趨勢的基本判斷是：今天是政策風(fēng)口、明天血流成河、后天收獲果實�！崩试娂瘓F朗詩寓總經(jīng)理章林如是說。
  2018年下半年起，長租公寓行業(yè)迅速切換到“明天”模式，各品牌的比拼重點從規(guī)�；�增長轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營，這對于行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展而言并非壞事，它可以促使優(yōu)質(zhì)企業(yè)回歸客戶需求本源，切實做好產(chǎn)品和服務(wù)，苦練內(nèi)功，提升效率，以更強健的體魄去迎接“后天”。
  但關(guān)于“質(zhì)”與“量”二者的討論，章林認(rèn)為二者并不矛盾：“正因為有開頭提到的‘今天、明天、后天’這三個階段的說法，為了能夠進入第二階段和第三階段，所以我們必須得在第一階段迅速的形成一個量�！�
  進入長租公寓行業(yè)初期，需通過快速布局建立品牌優(yōu)勢，所以在第一階段“量”則更高一籌。但是質(zhì)和量并不矛盾，因為企業(yè)具有一定的規(guī)模之后，就具備了第二階段的入場券。
  拿了入場券之后要怎么做？章林指出，在血流成河的階段就提前探討行業(yè)成長法則，保證行業(yè)健康發(fā)展，促使優(yōu)質(zhì)企業(yè)回歸客戶需求本源，切實做好產(chǎn)品和服務(wù)，苦練內(nèi)功，提升效率。
  這個行業(yè)必須要有好的產(chǎn)品和好的服務(wù)，好的精細(xì)化運營作為規(guī)�？沙掷m(xù)發(fā)展的保證，能夠保證這個行業(yè)順利通過第二階段錘煉，進入到開花結(jié)果。”
未來發(fā)展關(guān)鍵詞：聚勢而變
  甘偉
  建方長租總經(jīng)理
  目前，經(jīng)濟從高速增長向高質(zhì)量增長去邁進，公寓行業(yè)也從以前的小而美邁向高質(zhì)量發(fā)展。未來的發(fā)展方向，如果用一個詞去形容，定義公寓服務(wù)行業(yè)未來1-3年發(fā)展的關(guān)鍵詞是什么？建方長租總經(jīng)理甘偉脫口而出：聚勢而變。
  一方面是長租公寓行業(yè)在經(jīng)歷快速成長，另一方面是“頻頻爆雷”之后帶來的陰影。在頂著快速擴張的壓力和宏觀經(jīng)濟的影響，資金緊缺也成為長租公寓運營企業(yè)面臨的較大壓力。作為剛剛起步的行業(yè)新軍，甘偉指出，企業(yè)發(fā)展的過程中，體量顯得尤為重要。
  “量大即為美，但公司只一味追求量而沒有質(zhì)的話也是很難維持下去，很多小而美的公司沒有量，但是質(zhì)很好。還是要平衡地看待問題�！备蕚�從另外一個角度去分析，站在用戶的角度去考慮質(zhì)的問題，只會考慮居住水平是否提升，如果沒有品質(zhì)的居住，也沒有財務(wù)指標(biāo)，這是辯證的關(guān)系。
  “公司如果一直是虧損的狀態(tài)，那么該公司背后的服務(wù)也與之下降，這是消費者和企業(yè)之間的關(guān)系�！�
  甘偉還表示，當(dāng)然也有消費者注重體量的，體量對于消費者而言是否重要呢？在他看來，是重要的：“它會滿足不同的需求，能夠讓生命周期更長，從而讓用戶成為追隨品牌的粉絲�！�
  所以，甘偉認(rèn)為無論是體量還是質(zhì)量，對于企業(yè)的自身來講，對于供應(yīng)商和消費者來講都是非常重要的一個結(jié)。


來源：中國房地產(chǎn)金融
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