PropTech1.0-3.0：房地產(chǎn)科技進(jìn)化史

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  房地產(chǎn)科技的崛起，讓數(shù)字科技成為房地產(chǎn)未來的核心。
  房地產(chǎn)科技(PropTech)，從簡單的嫁接互聯(lián)網(wǎng)到互聯(lián)網(wǎng)+，這個傳統(tǒng)的行業(yè)正在迎來數(shù)字科技的洗禮。
  在人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等新的數(shù)字科技崛起的背景下，越來越多的房企開始投身到房地產(chǎn)科技領(lǐng)域，房企多元化轉(zhuǎn)型同時，通過數(shù)字科技賦能，讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)建造主業(yè)變得更具科技實(shí)力，讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游變得縱深與富含科技能量。
  國外機(jī)構(gòu)PropertyWeek近期一項(xiàng)調(diào)查顯示，數(shù)字科技會多大程度的影響房地產(chǎn)業(yè)，從近三年的調(diào)查結(jié)果來看呈現(xiàn)遞增趨勢:2017年該項(xiàng)調(diào)查推出之時有91%的受訪者認(rèn)為，未來五年科技將對企業(yè)的收入產(chǎn)生影響，2018年這一數(shù)字增長到95%，而2019年最新一次的調(diào)查，約有96%的受訪者認(rèn)為，房地產(chǎn)新興技術(shù)將對收入產(chǎn)生積極影響，其中54%的人認(rèn)為會產(chǎn)生重大影響。
  與PropertyWeek調(diào)查結(jié)果相近，畢馬威的一項(xiàng)調(diào)查報告顯示，93%的人認(rèn)為“傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)需要與PropTech公司合作，以適應(yīng)不斷變化的環(huán)境”，但是在數(shù)字和技術(shù)創(chuàng)新方面，66%的企業(yè)沒有明確的愿景和戰(zhàn)略。
  追蹤新興技術(shù)領(lǐng)域投資機(jī)構(gòu)Ven-tureScanner的報告顯示，截至2019年第二季度，全球有1785家初創(chuàng)公司投身房地產(chǎn)科技領(lǐng)域，投資機(jī)構(gòu)2910家，總投資額達(dá)到5411.7億元(766.4億美元)，2013年至2018年房地產(chǎn)科技投資5年復(fù)合年增長率為16%。
  “房地產(chǎn)數(shù)字科技的崛起，讓數(shù)字技術(shù)成為房地產(chǎn)未來的核心�！碑咇R威(英國)房地產(chǎn)主管安迪•派(AndyPyle)說。
  什么是房地產(chǎn)科技？
  房地產(chǎn)科技究竟是什么呢?維基百科給出的說明是，信息技術(shù)和平臺經(jīng)濟(jì)學(xué)在房地產(chǎn)市場上的應(yīng)用。通常情況下，房地產(chǎn)科技與互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)、房地產(chǎn)金融、金融科技相互重疊，房地產(chǎn)科技目標(biāo)是通過借用數(shù)字科技，讓信息處理更快、更有效。
  在當(dāng)前房地產(chǎn)應(yīng)用場景下，Prop-Tech集中應(yīng)用在開發(fā)建設(shè)、智能家居、物業(yè)管理、房地產(chǎn)貸款、空間管理、租賃等領(lǐng)域。有很多的科技行業(yè)人士進(jìn)入到這一領(lǐng)域，試圖顛覆和改善現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場參與者(開發(fā)商、賣家、買家、租戶、投資者、設(shè)計(jì)師)，影響房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、營銷、交易、管理、抵押等環(huán)節(jié)，并形成了住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域應(yīng)用科技。
  VentureScanner給PropTech設(shè)置了12個分類，包含長租公寓、房屋保險、家政服務(wù)、物業(yè)管理、施工管理、資產(chǎn)管理、智慧家居、設(shè)施管理、民宿短租、聯(lián)合辦公、房地產(chǎn)中介代理、室內(nèi)地圖。
  而CBInsights對商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場進(jìn)行歸納和梳理之后，將Prop-Tech的分類定義在:房源和搜索服務(wù)、租賃管理軟件、房地產(chǎn)市場、投資與眾籌、數(shù)據(jù)評估與分析、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、虛擬技術(shù)等幾大類。
  牛津大學(xué)教授安德魯•鮑姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地產(chǎn)未來》報告中，對房地產(chǎn)科技做了進(jìn)一步分析，指出PropTech衍生于互聯(lián)網(wǎng)信息革命和蓬勃興起，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)改變了人們的工作、學(xué)習(xí)、健康、休閑方式、金融交易等等。這些都促進(jìn)了三種核心活動的發(fā)展——信息提供、交易、管理與控制，這三類活動也構(gòu)成了房地產(chǎn)科技的底層邏輯。
  安德魯•鮑姆從上述三種核心活動出發(fā)，對房地產(chǎn)科技進(jìn)一步分析:房地產(chǎn)科技包含了信息、金融、房地產(chǎn)三大技術(shù)要素，構(gòu)成了智慧房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的科技平臺(SmartRealEstateEconomy)和共享經(jīng)濟(jì)(SharedEcono-my)為基礎(chǔ)的科技平臺，其中房地產(chǎn)科技(PropTech)與金融科技(FinTech)有一定的重合，這個重合誕生了房地產(chǎn)金融科技(RealEstateFinTech)。
  智慧房地產(chǎn)科技平臺，能夠提供單一建筑物、群組建筑物或者城市的相關(guān)信息，直接或間接促進(jìn)、改善服務(wù)，支持房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)建造和設(shè)施設(shè)備管理等等。共享經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的科技平臺，則是利用房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)(土地或者建筑物)，包括辦公、零售、倉儲、住宅等等，為潛在客戶提供信息，提高空間的使用效率以此提高租賃效益。
  安德魯•鮑姆表示，PropTech經(jīng)歷了三個時代，當(dāng)前房地產(chǎn)科技正在邁向PropTech3.0時代。
  PropTech1.0:數(shù)據(jù)分析、輔助工具
  由于行業(yè)規(guī)模地位和技術(shù)響應(yīng)滯后因素影響，房地產(chǎn)作為一個封閉的行業(yè)備受科技人士詬病，安德魯•鮑姆認(rèn)為這是一個不容易做出改變的行業(yè)，特別是在歐美。因?yàn)榧夹g(shù)驅(qū)動會“破壞”專業(yè)人士的工作，因此測量師、估價師、律師等專業(yè)人士和行業(yè)機(jī)構(gòu)會頻頻阻撓。
  20世紀(jì)30-40年代計(jì)算機(jī)問世，計(jì)算機(jī)都卻沒有與房地產(chǎn)發(fā)生關(guān)系，一直到20世紀(jì)70年代末80年代初，個人計(jì)算機(jī)(AppleII、IBMPCXT，1983年)、世界上第一套電子表格軟件VisiCalc和數(shù)據(jù)分析軟件Super-calc、Excel的推出，計(jì)算機(jī)開始對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響。
  1982年，是科技史上值得銘記的一年，英特爾公司推出了第一臺286電腦(官方名稱iAPX286)。這一年，也是房地產(chǎn)科技先驅(qū)公司誕生之年，英國和美國的房地產(chǎn)科技領(lǐng)域，有三家公司先后誕生，并在日后成長為全球所在行業(yè)的巨擘。
  倫敦房地產(chǎn)市場分析(PMA)于1982年在倫敦成立，旨在開發(fā)和銷售PC驅(qū)動的房地產(chǎn)研究成果(軟盤);同年，美國投資物業(yè)數(shù)據(jù)編制公司NCREIF成立，該公司1978年創(chuàng)建了美國房地產(chǎn)指數(shù)(NPI)，NCREIF租用大型計(jì)算機(jī)提供數(shù)據(jù)服務(wù)。建筑科技數(shù)字化設(shè)計(jì)、工程解決方案服務(wù)商歐特克有限公司(Autodesk)，1982年正式將AutoCAD推向市場，這款軟件截至目前仍是在房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)用最廣泛的軟件之一。
  20世紀(jì)80年代美國房地產(chǎn)信托基金迎來了大發(fā)展，房地產(chǎn)基金依賴新興的量化和數(shù)據(jù)研究工具所提供的投資方法，為房地產(chǎn)投資者提供項(xiàng)目決策、咨詢服務(wù)，并以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)了更多的財(cái)務(wù)定量模型、估值軟件、物業(yè)投資組合管理系統(tǒng)等等。
  此后，Yardi創(chuàng)立于1984年，這是一款專門為房地產(chǎn)公司開發(fā)的投資與物業(yè)管理軟件。CoStarGroup創(chuàng)立于1987年，是一家房地產(chǎn)研究公司，也是商業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信息服務(wù)供應(yīng)商，主要提供關(guān)于銷售信息、租約信息、房客信息、物產(chǎn)待售與產(chǎn)業(yè)消息。
  安德魯•鮑姆分析，這些技術(shù)驅(qū)動的房地產(chǎn)科技公司，大多是封閉型的企業(yè)，通常需要用戶定制且花費(fèi)昂貴，這些企業(yè)之間并不開放和相互協(xié)作。
  從PropTech1.0到PropTech2.0，這是一個破除房地產(chǎn)科技障礙和壁壘的時代，社交網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、開源代碼、傳感器使用、移動設(shè)備及多平臺聯(lián)動，為PropTech2.0進(jìn)化打開了新的天地。
  PropTech2.0:交易服務(wù)、智慧建筑、共享經(jīng)濟(jì)
  “PropTech1.0和PropTech2.0之間的橋梁似乎是在線住宅市場領(lǐng)域�！卑驳卖�•鮑姆說。
  20世紀(jì)90年代，伴隨互聯(lián)網(wǎng)接入和電子郵件的興起，電子商務(wù)開始進(jìn)入人們的生活，互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)首先在住宅市場中成長起來。提供在線房屋查詢、租賃、交易的房地產(chǎn)信息中介平臺，在2000年前后迅速成長起來。
  在中國，1998年前后是互聯(lián)網(wǎng)浪潮風(fēng)起云涌之時，通過線上搜房、獲取房源信息成為中國房地產(chǎn)科技的第一個浪潮。搜房網(wǎng)誕生于1999年，前身是北京房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)。同年，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)(搜狐焦點(diǎn)前身)、新浪房地產(chǎn)網(wǎng)先后推出。為房地產(chǎn)開發(fā)商提供信息平臺服務(wù)的明源軟件，1997年成立在中國房地產(chǎn)行業(yè)最前沿的深圳。
  英國最知名的房產(chǎn)信息門戶RightMove誕生在2000年，美國房產(chǎn)信息服務(wù)機(jī)構(gòu)Trulia成立于2005年(2015年被Zillow收購)，Zillow則晚一些，成立于2006年，并成為美國最大的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站。
  在智慧建筑領(lǐng)域，賦予建筑綠色、智能，讓建筑全生命周期可持續(xù)發(fā)展，節(jié)能、環(huán)保、富有效率，這要求先進(jìn)的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)(IoT)、傳感器能夠監(jiān)測溫度、濕度、空氣質(zhì)量;需要有整個建筑物的自動管控系統(tǒng)來管理照明、空調(diào)、電梯、電力、空氣以及安防。目前這些技術(shù)均已應(yīng)用，特別是綠色建筑認(rèn)證的推動，讓智慧建筑變得開始普及。
  在家居領(lǐng)域，蘋果公司、小米、海爾公司的整體智能家居系統(tǒng)，極大的關(guān)聯(lián)了人們的日常生活，家庭各類型設(shè)備(音箱、空調(diào)、冰箱、空調(diào)、門禁等等)變得更為智能和富有個性。
  共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，最為典型的是WeWork和Airbnb，國內(nèi)如優(yōu)客工場、途家、小豬短租。千禧一代的社交化生活方式，讓共享經(jīng)濟(jì)活躍起來，分享、交換、社交等互聯(lián)網(wǎng)關(guān)鍵詞嫁接在房地產(chǎn)中，便產(chǎn)生了住宅、商業(yè)、存儲、停車場等等不同空間的共享經(jīng)濟(jì)，衍生出民宿短租、聯(lián)合辦公、分時租賃、迷你倉等新物種。
  房地產(chǎn)工程領(lǐng)域，施工技術(shù)(ConTech)的代表，建筑信息模型BIM(BuildingInformationModeling)由美國喬治亞技術(shù)學(xué)院的查克•伊斯曼教授在上世紀(jì)80年代提出，2002年由Autodesk公司推出這款數(shù)字設(shè)計(jì)軟件，應(yīng)用覆蓋從建筑的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行直至建筑全壽命周期的終結(jié)，成為設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、施工單位、設(shè)施單位和業(yè)主協(xié)同工作的工具。
  安德魯•鮑姆分析了歐洲第一家房地產(chǎn)科技投資加速器——PiLabs(PropertyInnovationLabs)，在2013-2016向PiLabs申請融資的企業(yè)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)科技創(chuàng)新型公司，有51%集中在房地產(chǎn)金融科技，19.6%來自共享經(jīng)濟(jì)、智慧建筑占19.3%、ConTech領(lǐng)域占8.6%。從最終投資來看則更為平均一些，房地產(chǎn)金融科技、共享經(jīng)濟(jì)各占占31.6%，智慧建筑占26.3%，ConTech占10.5%。
  “我們發(fā)現(xiàn)流入房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險資金保持強(qiáng)勁，對房地產(chǎn)科技的興趣持續(xù)增強(qiáng)，傳統(tǒng)行業(yè)參與者越來越熱衷于投資創(chuàng)新領(lǐng)域�！盤iLabs的聯(lián)合創(chuàng)始人DominicWilson表示。
  PropTech3.0:區(qū)塊鏈、人工智能、機(jī)器人
  科技正在重塑房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也讓更多的前沿科技有了落地和應(yīng)用場景，未來房地產(chǎn)科技會如何演變?
  1.區(qū)塊鏈。今年是區(qū)塊鏈誕生的第十年，相當(dāng)一部分行業(yè)人士和投資者認(rèn)為區(qū)塊鏈將影響房地產(chǎn)行業(yè)，螞蟻金服與中國銀行雄安分行探索在住房租賃領(lǐng)域的合作，以解決房地產(chǎn)交易中繁瑣的流程和出租雙方欺詐等現(xiàn)象。
  2.人工智能。在人工智能出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)行業(yè)計(jì)算與數(shù)據(jù)分析，均需要人工和輔助工具進(jìn)行，人工智能時代，將會帶來這一行業(yè)的變革。例如，商業(yè)地產(chǎn)中，利用物聯(lián)網(wǎng)、人臉識別技術(shù)，準(zhǔn)確地識別用戶，通過人工智能計(jì)算，便可以為管理者提供營銷、人員管理、數(shù)據(jù)信息服務(wù)。
  3.機(jī)器人。聊天機(jī)器人已經(jīng)應(yīng)用在房地產(chǎn)中介代理、商場導(dǎo)購、園區(qū)導(dǎo)覽等領(lǐng)域。在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，科技含量最為領(lǐng)先的地產(chǎn)分支，搬運(yùn)、分揀、碼垛機(jī)器人的應(yīng)用，極大提高效率，從而提升倉儲服務(wù)價值和競爭力。
  4.大數(shù)據(jù)。伴隨物聯(lián)網(wǎng)、5G時代的來臨，傳統(tǒng)硬件的提升，讓大數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)的鏈接產(chǎn)生更為高效的服務(wù)。大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為數(shù)字分析平臺，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供可行的決策依據(jù)，通過機(jī)器學(xué)習(xí)，將會極大提升出租效率和租金，并能預(yù)測未來趨勢。
  對房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的投入，中國企業(yè)一點(diǎn)也不滯后。
  綠地集團(tuán)自2017年開始發(fā)力科技領(lǐng)域，成立復(fù)旦綠地科創(chuàng)中心，入股深藍(lán)科技成立綠地深藍(lán)建筑科技公司和綠地深藍(lán)機(jī)器人公司，與華為共建智慧地產(chǎn)生態(tài)體系。
  碧桂園的機(jī)器人公司——博智林，集合了來自牛津大學(xué)、哥倫比亞大學(xué)、中國科技大學(xué)、北京航空航天大學(xué)等高校的技術(shù)人才，致力于打造房地產(chǎn)領(lǐng)域機(jī)器人:建筑機(jī)器人、裝修機(jī)器人、巡檢機(jī)器人、看護(hù)機(jī)器人、清潔機(jī)器人等。
  2018年龍湖集團(tuán)與美國科技企業(yè)加速器PlugandPlay簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，就未來在地產(chǎn)科技領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作達(dá)成共識。
  2019年5月浦江創(chuàng)新論壇上，凱德集團(tuán)總裁兼中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓表示，智能化樓宇、智慧購物中心、智能社區(qū)、未來辦公業(yè)務(wù)均已在凱德各項(xiàng)業(yè)務(wù)中推進(jìn)實(shí)踐。
  無論是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)新的時代已來，下一個時代，驅(qū)動房地產(chǎn)行業(yè)變革的將是數(shù)字科技。


來源：中國房地產(chǎn)金融
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