樓市調(diào)整關(guān)鍵之期 個(gè)別城市房?jī)r(jià)漲速須警惕

浪子不回頭

 樓市下行盤整的周期進(jìn)一步確立。
  這從樓市多個(gè)指標(biāo)的下滑可以看出。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.6%，已持續(xù)四個(gè)月回落；商品房銷售面積同比下降1.3%，持續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)；開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積與新開工面積同比增速均呈現(xiàn)下滑，其中新開工面積已持續(xù)下滑4個(gè)月，購(gòu)置土地面積降幅由收窄轉(zhuǎn)為擴(kuò)大。
  房企融資端收緊的壓力正逐步顯現(xiàn)。
  1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.98萬億元，同比增長(zhǎng)7%，增速比1~6月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
  值得注意的是，7月份樓市數(shù)據(jù)還未反映出月底兩個(gè)重要會(huì)議的效應(yīng)，即7月底召開的政治局會(huì)議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，央行座談會(huì)“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多。
  市場(chǎng)較為主流的看法是，在這些調(diào)控信號(hào)的加碼下，樓市地市快漲的上行周期已結(jié)束了。
  全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，樓市目前處于下行周期，房?jī)r(jià)上漲的可能性不大，要考慮的是會(huì)不會(huì)下降，降多少。
  需要注意的是，在銷售放慢的情況下，新開工不斷增加，有可能在一些地方形成新一輪的庫存。
  尤其是，“下半年銀行受信貸額度限制，相對(duì)于上半年的房貸放款數(shù)量及效率會(huì)呈現(xiàn)季節(jié)性下降，政策面的收緊可能進(jìn)一步強(qiáng)化信貸縮量現(xiàn)象，從而削弱置業(yè)意向者的入市動(dòng)力，減緩市場(chǎng)成交，使市場(chǎng)成交繼續(xù)下行走勢(shì)。
  ”交通銀行(601328)金融研究中心資深研究員夏丹認(rèn)為。
  資金收緊 樓市地市多指標(biāo)下滑
  每年的政治局會(huì)議對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的研判，歷來是下一階段經(jīng)濟(jì)政策的“風(fēng)向標(biāo)”。
  在7月30日召開的中共中央政治局會(huì)議中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)除重申“房住不炒”之外，還增加一個(gè)新提法——“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
  央行則直接點(diǎn)名房地產(chǎn)，稱房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，下一步要嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理，加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示。
  一時(shí)間，樓市再度成為調(diào)控收緊的風(fēng)暴點(diǎn)。
  而市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。
  房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)房企對(duì)樓市的預(yù)期，這一增速正從高位緩慢回落。
  1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7.3萬億元，同比增長(zhǎng)10.6%，增速比1~6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
  今年以來，開發(fā)投資增速主要是“施工拉動(dòng)型”， 1~7月份累計(jì)施工面積7.9億平方米，同比增長(zhǎng)9%，增速比1~6月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。
  但新開工面積開始下降，1~7月份房屋新開工面積同比增長(zhǎng)9.5%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，再加上融資收緊與地市低迷影響，開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。
  銷售端略有回暖，但恐難以持續(xù)。1~7月份，商品房銷售面積同比下降1.3%，降幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比增長(zhǎng)6.2%，增速加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域上看，東中西部以及東部銷售均現(xiàn)回暖跡象。這突顯出7月30日中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)的重要性和必要性。
  對(duì)此，夏丹置評(píng)道，7月市場(chǎng)成交情況看似有所好轉(zhuǎn)，卻與6月房企沖業(yè)績(jī)及備案延期有一定的關(guān)系。
  而融資及其他調(diào)控政策收緊將增加市場(chǎng)觀望情緒，使本來仍處于增速回落中的市場(chǎng)成交繼續(xù)下行走勢(shì)。
  隨著監(jiān)管層對(duì)金融機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性等進(jìn)行檢查，特別是對(duì)信托機(jī)構(gòu)開展余額管理，房地產(chǎn)企業(yè)表外融資等受到較大限制，1~7月份房企到位資金中自籌資金增速2.8%，環(huán)比回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。
  房企融資壓力的加大，令其拿地行為也愈發(fā)謹(jǐn)慎。1~7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅再一次擴(kuò)大；土地成交價(jià)款4795億元，下降27.6%，降幅與前一個(gè)月持平。
  中泰證券分析師倪一琛認(rèn)為，土地市場(chǎng)二季度回暖態(tài)勢(shì)在7月沒有延續(xù)，7月全國(guó)40大中城市土地溢價(jià)率11.38%，較6月大幅下降8.1個(gè)百分點(diǎn)。土地溢價(jià)率走低主要受融資收緊影響，雖然（房企融資中）信托占比少，但主要用于前端拿地，7月以來信托收緊后，土地市場(chǎng)降溫顯著。預(yù)計(jì)下半年房企拿地意愿難以大幅改善。
  個(gè)別城市房?jī)r(jià)仍上漲過快
  房?jī)r(jià)仍是重要的監(jiān)管決策依據(jù)。
  7月以來，蘇州、西安等多個(gè)城市升級(jí)調(diào)控措施，也出現(xiàn)了開封松綁“一日游”的典型案例，都表明調(diào)控不放松的信號(hào)，對(duì)其中房?jī)r(jià)上漲較快的城市將可能采取進(jìn)一步收緊措施。
  哪些城市房?jī)r(jià)仍在上漲較快？記者梳理7月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，7月新房環(huán)比漲幅中，河南平頂山以1.6%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，并高出三線城市平均漲幅0.9個(gè)百分點(diǎn)。今年1-7月，平頂山房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分比為0.2%、1.1%、1.3%、0.6%、1.7%、1%、1.6%，分別位于全國(guó)漲幅第55位、12位、6位、39位、42位、22位、1位。
  另一個(gè)值得注意的城市是大理。7月份大理新房環(huán)比上漲1.5%，排在全國(guó)第二；新房同比上漲22.7%，依舊排在全國(guó)第二。從二手房來看，廈門二手房?jī)r(jià)同比漲幅為18.3%，居全國(guó)第二，僅次于呼和浩特（21.7%），環(huán)比漲幅為0.8%。
  在7月份二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅中，洛陽的漲幅最最大，環(huán)比上漲1.5%，而6月份漲幅最高的是無錫。值得注意的是，7月26日洛陽市政府曾就穩(wěn)定房?jī)r(jià)，對(duì)市區(qū)所有在建房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)制度，發(fā)出限漲令。有分析者認(rèn)為，新房市場(chǎng)限漲令下部分購(gòu)房者的預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，擔(dān)心政策收緊反而加快購(gòu)房，使得洛陽的二手房?jī)r(jià)格有所上漲，預(yù)計(jì)洛陽后續(xù)對(duì)于二手房市場(chǎng)的管控也會(huì)升級(jí)。
  部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)又有了復(fù)蘇跡象，如西安、廈門等，7月新房環(huán)比漲幅并列全國(guó)第三，均上漲了1.4%。尤其是廈門的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)躁動(dòng)現(xiàn)象。7月份，廈門二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.3%，漲幅排在全國(guó)第3名，此前6月份還排在第34名。
  相比之下，遵義、青島、三亞和天津等城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅最大。
  從房?jī)r(jià)同比漲幅看，西安已連續(xù)8個(gè)月新房同比漲幅全國(guó)第一，呼和浩特則連續(xù)9個(gè)月二手房同比漲幅全國(guó)第一。
  不過，從整體來看，房?jī)r(jià)漲速出現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月共有60個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，環(huán)比6月份減少3個(gè)。分城市級(jí)別來看，7月份4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比前一個(gè)月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別上漲0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅持平。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。
  31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比前一個(gè)月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.7%，漲幅均與前一個(gè)月持平。
  從房?jī)r(jià)同比漲速來看，各線城市漲幅全線回落。7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.3%，較6月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅分別回落0.7和0.9個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.2%和7.1%，漲幅分別回落0.7和0.8個(gè)百分點(diǎn)。
  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，近幾個(gè)月，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅都略有回落，預(yù)期也相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)有保持平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
  但對(duì)于房企們來說，壓力會(huì)越來越大，即使是排名前三的碧桂園、恒大和萬科，7月份的單月銷售規(guī)模，也在環(huán)比下降，顯著低于上半年的業(yè)績(jī)均值。對(duì)于接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞研究中心認(rèn)為，2019年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售“小年”的預(yù)期不變。雖然7月房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上似有淡季不淡的錯(cuò)覺，實(shí)際上市場(chǎng)正加速轉(zhuǎn)冷。隨著前期積壓的市場(chǎng)需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。預(yù)計(jì)8月市場(chǎng)將繼續(xù)走弱，特別是在四季度，隨著企業(yè)供貨的增加，百?gòu)?qiáng)房企的整體銷售可能會(huì)有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的概率不大。
  而對(duì)于有的房企，需要確保自己不出現(xiàn)“黑天鵝”事件，渡過這一輪重大風(fēng)險(xiǎn)周期活下來，才能活得好。


來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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