58同城《長三角城市群樓市報告》：GDP增速高于平均值，租房需求同比上漲41.9%

丑八怪

　經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京8月16日訊  長三角城市群地處國際重要貿(mào)易航線的優(yōu)越位置，位于“一帶一路”與長江經(jīng)濟帶的重要交匯區(qū)域。根據(jù)我國最新的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，長三角城市群戰(zhàn)略已經(jīng)升級為長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略，在經(jīng)濟發(fā)展中扮演舉足輕重的角色。
　　近日，58同城、安居客發(fā)布的《四大維度解析長三角引力——2019年長三角城市群樓市報告》提到，長三角地區(qū)一體化的基礎(chǔ)好，經(jīng)濟總規(guī)模大，人口眾多，區(qū)域均衡發(fā)展較好。同時，報告分析指出了目前長三角地區(qū)存在包容性不足、外來人口市民化滯后，在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域權(quán)益需要完善升級等問題。未來，長三角城市群還需要進一步解決居住問題，提升經(jīng)濟集聚水平。
　　經(jīng)濟實力：長三角城市群GDP增速多在7%以上，高于平均值
　　長三角地區(qū)含有超大城市上海、特大城市南京、大城市有杭州、合肥、蘇州等十三座，中等城市九座，小城市數(shù)十座，規(guī)模結(jié)構(gòu)合理，蘊藏較大的經(jīng)濟潛力。
　　《長三角城市群樓市報告》顯示，從GDP來看，上海、蘇州、杭州、南京、無錫、寧波均過萬億，2018年寧波首次進入萬億行列。長三角城市群GDP增長速度普遍在7%以上，高于全國增長率（6.6%），其中高于7%的城市有11城，這些高增長率的城市多具有較強發(fā)展?jié)摿Α?/font>
　　交通是一個城市連接的重要紐帶。長三角整體交通發(fā)展較為成熟，城市間的連接度較強。高鐵動車路線經(jīng)過情況方面，超過200條路線的城市有11座，除上海、南京、合肥等直轄市及省會外，其他都幾乎在浙江。
　　人口增長是經(jīng)濟發(fā)展的基石，為了保障城市群的整體競爭力，部分城市及區(qū)域也出臺了積極的人口政策吸引外來人口落戶安家。從整體經(jīng)濟實力、人才政策及交通商業(yè)發(fā)展等維度來看，長三角城市群具有較強的人口吸引力。
　　值得注意的是，長三角城市群也存在外來人口在常住城市落戶門檻高、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域相應(yīng)權(quán)益缺失等問題。近年來，長三角城市群中的大多熱門城市均出臺限購限售等調(diào)控政策穩(wěn)房價，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。但同時，部分城市較高的置業(yè)門檻、社保及公積金不能互通等問題也限制了長三角一體化的發(fā)展。
　　綜合來看，長三角城市群具有地理位置優(yōu)越、綜合經(jīng)濟實力強、城鎮(zhèn)化率高、城際及城內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)較為完善等特點，與國內(nèi)其他城市群相比，具有較強的人口吸引力，上海常住人口超2000萬，蘇州常住人口破千萬。
　　行業(yè)引力：吸引眾多房企布局，江蘇房地產(chǎn)住宅投資居首位
　　報告顯示，2018年，江蘇房地產(chǎn)住宅投資累計值超八千億，累計增長幅度也位居長三角各省首位；上海房地產(chǎn)住宅投資累計值超兩千億，但投資增長幅度低于其他三省。
　　商品住宅施工面積方面，58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，長三角地區(qū)中江蘇省的施工面積累計值4.6億平方米。從增長幅度來看，浙江的漲幅超10%，而上海處于負增長的狀態(tài)。
　　從商品住宅新開工面積來看，江蘇省也處于領(lǐng)先狀態(tài)，安徽、浙江新開工面積基本持平；同比增速方面，江浙滬皖的累計增速基本保持穩(wěn)定上漲。
　　此外，，長三角城市群擁有成熟的經(jīng)濟優(yōu)勢，吸引眾多房企紛紛在此布局。但較為嚴苛的調(diào)控政策也對房企投資造成一定影響。從土地成交情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)多選擇寧波、合肥、杭州等二線城市布局，上海住宅用地成交面積僅排名第7。
　　新房市場：蘇州新房熱度超上海，熱點城市新房均價走勢平穩(wěn)
　　報告顯示，2019年1-6月長三角整體新房找房熱度走勢呈“先升后降“的趨勢，3、4月份的新房找房熱度最高。城市群中熱點城市的新房找房熱度走勢與整體趨勢大致相同，杭州4、5月份的新房找房熱度超過合肥。
　　從城市排名來看，蘇州新房的找房熱度上半年超過上海，成為城市群第一，找房熱度同比漲幅超四成，這與年內(nèi)蘇州出臺的調(diào)控政策也有很大的關(guān)系。
　　58同城、安居客平臺大數(shù)據(jù)信息顯示，長三角城市群各城的購房人群，除本城居民外，周邊城市如蘇州、無錫、南通等地的購房者也有在上海購房的意向。南京、杭州、合肥三城的購房者人群結(jié)構(gòu)可以看出，上海購房者在這三城購房的人數(shù)占比也相對靠前。
　　據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，從2019年上半年新房商品住宅（不含保障房）成交均價走勢來看，長三角熱點城市的新房均價總體平穩(wěn)，并未出現(xiàn)較大幅度的波動，上海雖月均價超5萬元/平方米，但總體呈下行趨勢，房價以“穩(wěn)”為主。
　　二手房市場：上海二手房掛牌房源量最高，城市群二手房需求同比上漲9.7%
　　報告顯示，上海的二手房掛牌房源量占整個城市群房源量的23.4%，蘇州超越其他省會城市位居第二名。不過，從二手房訪問量來看，1、2月份長三角城市群二手房需求較低，3-6月份訪問量相對較高。同比去年，城市群二手房需求上漲9.7%。
　　從二手房掛牌價格來看，上海2019年1-6月二手房掛牌價為4.96萬元/㎡，同比下降2.7%；南京、杭州位居2、3名，掛牌均價在2.8萬元/㎡上下。
　　另據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，二手房需求方面，上海占據(jù)了18.4%的找房需求，蘇州二手房需求占比12.3%。合肥、杭州、南京三個省會城市的需求占比分別為9.8%、9.0%、7.7%。對比去年，上海、杭州的二手房需求同比下降，而蘇州同比則有24.4%的上漲。
　　租賃市場：長三角租房需求同比去年上漲41.9%，上海一居室供應(yīng)占比50%
　　報告顯示，從城市群整體來看，2-4月份租賃房源供應(yīng)量處于上半年低位，5月份后開始上漲，6月份達到供應(yīng)最高峰。同比來看，長三角城市群租賃供應(yīng)量基本持平。
　　從租賃房源供應(yīng)面積段看，長三角城市群50㎡以下房源供應(yīng)占比45.2%；50-90㎡租賃房源占比32.7%。熱門城市中，上海、南京50㎡以下租賃房源供應(yīng)占比超五成，而蘇州50㎡以下小戶型供應(yīng)占比不足兩成。其中，上海占據(jù)了40%的租賃房源供應(yīng)，滬寧杭三城的租賃房源供應(yīng)總量占比78%。
　　戶型方面，長三角城市群租賃房源供應(yīng)中一居室占比為45.2%，和面積在50㎡以下的占比相同；兩居室占比三成左右。上海一居室租房供應(yīng)量占比50%，蘇州、無錫二居室供應(yīng)量更具優(yōu)勢，占比超40%。
　　從租金來看，長三角城市群各價格段租賃房源占比較為均勻，但城市價格段分布各有不同：上海5000元/月以上房源占比18.6%，；南京500元/月占比36.4%。
　　租賃需求方面，長三角城市群租房需求在3月份達到高峰，4-6月份回落并保持平穩(wěn)。同比去年，2019年1-6月長三角總體租房需求上漲41.9%。
　　整體來看，從城市租房需求方面來看，上海租房需求占整體需求的21.5%，同比上漲近三成。受城市發(fā)展影響，上海的租賃房源需求及供應(yīng)同樣都領(lǐng)先城市群。上半年長三角租房需求同比去年上漲41.9%，滬寧杭三城的租賃房源供應(yīng)總量占比在78%，租金也由上海拔得頭籌。
　　就業(yè)熱度：上海杭州求職及招聘熱度靠前，就業(yè)形勢較為樂觀
　　長三角地區(qū)整體經(jīng)濟發(fā)展水平較高，其就業(yè)形勢也相對樂觀。2018年求職及招聘活躍城市TOP10榜單中，長三角地區(qū)的上海、杭州、蘇州上榜，廣大求職者及企業(yè)紛紛在這些城市聚集。
　　58同城招聘數(shù)據(jù)顯示，上海為2018年求職者平均期望薪資最高的城市，月平均期望薪資均突破8000元；杭州、蘇州平均期望薪資均超過7000元/月。
　　從企業(yè)支付均薪來看，報告顯示，增長最快的城市TOP10中位于長三角的城市占據(jù)4席，為南京、杭州、上海、蘇州，增幅均在10%以上。無論是求職活躍城市還是企業(yè)招聘活躍城市，長三角熱點城市均榜上有名，但整體活躍程度遜于深廣。
　　根據(jù)58同城平臺的招聘數(shù)據(jù)，從薪資水平來看，上海成為2018年求職者平均期望薪資最高的城市，月平均期望薪資均突破8000元；對比企業(yè)支付薪資平均水平來看，上海的企業(yè)支付均薪也處于前列，且漲幅高于10%；南京、杭州、蘇州也有不俗表現(xiàn)。
　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，2018年長三角城市群以17.9萬億元GDP占據(jù)城市群首位，正躋身世界六大城市群。隨著以上海青浦區(qū)、蘇州吳江區(qū)、嘉興嘉善縣為代表的長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)形成、上海臨港新片區(qū)為代表的國家級新政策、新機制實驗室的創(chuàng)新探索，長三角城市群未來將進一步拓寬戰(zhàn)略發(fā)展空間，而在交通、政務(wù)、商業(yè)一體化的發(fā)展背景下，長三角都市圈悄然成型，核心城市與衛(wèi)星城市之間的人口流動越來越頻繁，也將帶動房地產(chǎn)行業(yè)不斷打破城市邊界，實現(xiàn)融合發(fā)展。


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