7月份房地產(chǎn)市場漲幅平穩(wěn) 調(diào)控將繼續(xù)注重“降溫”

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 針對70城商品住宅售價最新數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉8月15日表示，7月份房地產(chǎn)市場總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。
  多位業(yè)內(nèi)人士告訴《金融時報(bào)》記者，房地產(chǎn)調(diào)控仍以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，繼續(xù)注重對樓市和地市局部過熱現(xiàn)象“降溫”。
7月份房價漲幅基本平穩(wěn)
  據(jù)劉建偉解讀，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，上月為持平。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。同比方面，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅不同程度回落或相同。
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，7月份房價漲幅基本平穩(wěn)，市場淡季特征非常明顯。不論是環(huán)比還是同比，6月至7月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)均出現(xiàn)全面漲幅繼續(xù)回落。特別是6月至7月份，二手住宅售價均出現(xiàn)20城環(huán)比下跌，數(shù)量目前是2019年最多。
  “7月份，60個城市新建商品住宅售價環(huán)比上漲，較上月減少3個，說明5月份以來的調(diào)控效果已開始顯現(xiàn)；48個城市二手住宅售價環(huán)比上漲，較上月增加3個，或與畢業(yè)季住房需求入市有關(guān)�！敝袊�民生銀行研究院宏觀分析師王靜文說。
  事實(shí)上，自今年5月份開始，銀行信貸政策持續(xù)收緊。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這對各地樓市交易有較大影響。同時，各地也加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，進(jìn)一步促進(jìn)房價泡沫的剔除。當(dāng)前，政策基本面不變，政策收緊情況下房價漲幅會進(jìn)一步收窄。
  數(shù)據(jù)顯示，洛陽成為此次二手房環(huán)比漲幅最大的城市�！笆艽饲奥尻栃路肯迌r政策影響，部分購房者預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，反而推動洛陽二手房售價有所上漲。從政策角度推測，洛陽后續(xù)會升級對二手房市場的調(diào)控，包括價格、房源和銷售秩序調(diào)控�！眹�(yán)躍進(jìn)還稱，需注意房價環(huán)比持平城市數(shù)量開始增加，這說明部分城市近期房價正進(jìn)入“漲幅難擴(kuò)大，短期難下跌”的通道。
  “整體來看，房地產(chǎn)市場價格變化依然是以上漲為主，上漲過快城市會有加碼政策�！睆埓髠ヮA(yù)計(jì)，房價上漲城市加碼調(diào)控的趨勢將延續(xù)。7月份房價上漲較快城市有望在8月至9月份升級調(diào)控。
  房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步回落
  “總體來看，房地產(chǎn)市場在7月份略有‘降溫’，但不夠明顯，價格仍相對堅(jiān)挺�！蓖蹯o文分析說，由于監(jiān)管收緊了房地產(chǎn)信托和海外發(fā)債渠道，開發(fā)商只能加快周轉(zhuǎn)速度，導(dǎo)致施工面積增速回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至7月份商品房銷售面積同比降幅比1至6月份小幅收窄0.5個百分點(diǎn)至1.3%。而資金來源方面主要體現(xiàn)為預(yù)付款和按揭的其他費(fèi)用增速相應(yīng)回升，再加上待售面積繼續(xù)減少，這些因素都有利于房價保持相對堅(jiān)挺。
  值得注意的是，融資收緊的效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金9.98萬億元，同比增長7.0%，增速比1至6月份回落0.2個百分點(diǎn)，目前為止仍好于去年。7月份數(shù)據(jù)反映了6月份以來國家發(fā)改委和銀保監(jiān)會監(jiān)管收緊效果，體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托、債券等房企自籌渠道資金來源減少。1至7月份，自籌資金累計(jì)增速2.8%，較上期下降1.9個百分點(diǎn)。
  “最近，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資收緊的預(yù)期逐漸影響到土地市場�！睆埓髠フf，7月份，全國一二線熱點(diǎn)城市合計(jì)土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億元，土地成交溢價率只有12%，相比前幾個月明顯下調(diào)。疊加8月份是市場慣例淡季，預(yù)計(jì)房價下調(diào)城市將繼續(xù)明顯增加。
  夏丹表示，從供給方影響看，房企融資壓力加大，拿地行為將更為謹(jǐn)慎。1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅再次擴(kuò)大；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1至6月份持平。預(yù)計(jì)后續(xù)幾個月土地市場交易可能相對低迷。
  從需求方影響看，政策收緊將削弱有置業(yè)意向居民的入市動力，減緩市場成交。至7月份，商品房銷售面積8.9億平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5個百分點(diǎn)；商品房銷售額8.3萬億元，增長6.2%，增速提高0.6個百分點(diǎn)。
  “7月份的市場成交情況看似有所好轉(zhuǎn)，與6月份房企沖業(yè)績及備案延期有一定關(guān)系。融資及其他調(diào)控政策收緊將增加市場觀望情緒，使本來仍處于增速回落中的市場成交呈現(xiàn)繼續(xù)下行走勢�！毕牡け硎�。
  中國銀行國際金融研究所博士后葉銀丹認(rèn)為，下半年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊、房企融資收緊等因素影響，地市和樓市降溫將延續(xù)，房企買地、投資步伐也將進(jìn)一步放緩。
  總體而言，夏丹強(qiáng)調(diào)，調(diào)控的目的是“穩(wěn)”不是“狠”，針對樓市和地市局部過熱，調(diào)控政策起到的作用將是“降溫”而不是“打壓”。
  展望下一階段，王靜文表示，由于房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)未改，多地出臺新一輪樓市調(diào)控措施，監(jiān)管層發(fā)力加強(qiáng)房地產(chǎn)融資約束，且相關(guān)調(diào)查顯示居民購買住房意愿已降至2017年一季度以來最低水平，預(yù)計(jì)銷售疲軟將進(jìn)一步影響資金來源和投資信心，房價漲幅有望繼續(xù)收窄。


來源：金融時報(bào)
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