戴德梁行亮相博鰲房地產(chǎn)論壇，深度解析平衡與重構(gòu)

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  上海，8月12日——8月6-9日，2019博鰲房地產(chǎn)論壇在海南正式開幕，超過800位之多的政府協(xié)會(huì)、經(jīng)濟(jì)金融、房地產(chǎn)、媒體等房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的行業(yè)嘉賓、地產(chǎn)精英們匯聚于此，圍繞論壇主題“平衡與重構(gòu)地產(chǎn)的多維世界“，深度交流和探討房地產(chǎn)行業(yè)如何在平衡與發(fā)展中重構(gòu)自身，突破舊格局和舊思維，沖往新的世界。
  作為房地產(chǎn)咨詢行業(yè)標(biāo)桿，戴德梁行再度出席博鰲房地產(chǎn)論壇，亮相多個(gè)對(duì)話環(huán)節(jié)、深剖行業(yè)動(dòng)態(tài)。
  地產(chǎn)行業(yè)往后怎么走？
  戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)行政總裁趙錦權(quán)接受了博鰲房地產(chǎn)論壇專訪，對(duì)2019復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境背景下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走向進(jìn)行了提前研判。

戴德梁行環(huán)球董事，大中華區(qū)行政總裁趙錦權(quán)

  談及2019中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)變化，趙錦權(quán)先生表示行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻并不是一朝一夕的事情，也不只在中國(guó)單獨(dú)存在。于地產(chǎn)從業(yè)人士而言，這需要警惕，但從大的基調(diào)來看還是要樂觀地看問題。在個(gè)稅改革、產(chǎn)業(yè)興起等利好因素的刺激下，諸如零售地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、購物中心等都將獲得較大關(guān)注，中國(guó)龐大的地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，以及多樣化的城市、物業(yè)類型，仍將持續(xù)吸引投資者的目光。對(duì)于未來市場(chǎng)熱點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)，趙錦權(quán)先生也做了自己的研判。首先，未來行業(yè)馬太效應(yīng)會(huì)愈加明顯，企業(yè)間的差異會(huì)進(jìn)一步放大，行業(yè)集中度將明顯提升；同時(shí)，對(duì)于部分海外資金來說，他們正在尋找國(guó)內(nèi)部分位置較好的區(qū)域進(jìn)行投資，這對(duì)于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商而言其實(shí)可以結(jié)合起來合作進(jìn)行。而關(guān)于時(shí)下火熱的舊城改造，趙錦權(quán)先生表示隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，核心區(qū)域的存量物業(yè)從外觀到功能等都在逐漸落后于時(shí)代，物業(yè)價(jià)值也不斷出現(xiàn)貶損，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展和需求進(jìn)行更新改造其實(shí)是必然的趨勢(shì)。而對(duì)于投資者而言，緊跟這樣的大勢(shì)去分配資產(chǎn)、投資布局，不僅能獲取到日益稀缺的老舊資源、甚至是位于核心區(qū)域的高潛力物業(yè)，對(duì)于企業(yè)的品牌形象樹立、社會(huì)關(guān)系維護(hù)等亦有顯著的正面效應(yīng)。
  挑戰(zhàn)與機(jī)遇并行的2019
  在理事博鰲沙龍高端閉門會(huì)議中，戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)執(zhí)行董事蘇暐婷女士，就“如何應(yīng)對(duì)空前收緊的貸款融資環(huán)境”發(fā)表了自己獨(dú)特的見解。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)執(zhí)行董事蘇暐婷

  蘇暐婷女士稱，2019其實(shí)是充滿挑戰(zhàn)的一年，貿(mào)易摩擦帶來了很多衍生性的影響，市場(chǎng)又面臨著融資難、拿地難、開發(fā)難的“三難”境況——在這一的大背景下，大宗交易市場(chǎng)受到了不小沖擊。
  但蘇暐婷女士亦談到，在國(guó)家和地區(qū)的政策扶持之下，以大灣區(qū)為代表的新興投資區(qū)域迅速崛起；依仗城市更新的熱潮，一些老舊物業(yè)也重新迎來新機(jī)；加之外部環(huán)境擠壓之下，資金回流至實(shí)體產(chǎn)業(yè)，投資市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高——三管齊下，投資市場(chǎng)暗藏重要機(jī)遇。對(duì)此，蘇暐婷女士也創(chuàng)新性地提出了“跟著政策走”、“跟著趨勢(shì)走”、“跟著價(jià)值走”的建議，認(rèn)為在未來投資市場(chǎng)中，新興區(qū)域內(nèi)的小體量項(xiàng)目與核心區(qū)域的城市更新項(xiàng)目將成為重要投資亮點(diǎn)，值得特別關(guān)注。
  樓市內(nèi)外，穩(wěn)字當(dāng)頭
  戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)主管陳俊儒先生，在“博鰲開講”環(huán)節(jié)，就“樓市內(nèi)外的因果故事”展開探討。

戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)主管陳俊儒

  對(duì)于下半年樓市走勢(shì)，陳俊儒先生表示在當(dāng)前“房住不炒”、“三穩(wěn)”的大基調(diào)下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲，但與此同時(shí)大落可能性也不大，整體還是會(huì)維持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。購房者將有較為充足的時(shí)間進(jìn)行挑選與決策，建議下半年應(yīng)該積極持續(xù)地在市場(chǎng)上看盤保持對(duì)市場(chǎng)的敏感度。同時(shí)，陳俊儒先生也提出，商辦市場(chǎng)其實(shí)也蘊(yùn)含不少看點(diǎn)，其中以大宗交易市場(chǎng)為甚，未來將更受外資關(guān)注——華南區(qū)就是個(gè)中典型。過去像華南尤其是大灣區(qū)幾個(gè)市場(chǎng)是較少受到外資關(guān)注的，因?yàn)橹�前還處于快速發(fā)展期，市場(chǎng)以銷售為主導(dǎo)，買家也以自用為主，物業(yè)投資回報(bào)率相對(duì)較低；但得益于大灣區(qū)規(guī)劃的逐步落實(shí)，可以看到深圳、廣州的大宗交易市場(chǎng)成交出現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)，僅2019上半年，深圳的大宗交易成交幾乎追平去年全年，其中近1/3的比例來自外資——換言之，過去不是外資不想進(jìn)華南，而是合適機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)太少，隨著近期市場(chǎng)的變化，我們預(yù)計(jì)大灣區(qū)的大宗交易市場(chǎng)將迎來一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的窗口期。
  如何解決短期融資困難？
  關(guān)于實(shí)際操作層面的融資困難問題，戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)董事陳彩麗女士提出了具體化的解決建議。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)董事陳彩麗

  陳彩麗女士認(rèn)為，對(duì)于融資困難、但又必須做投資擴(kuò)張的開發(fā)商而言，首先可以考慮聯(lián)合投資——這不僅可以解決資金短缺的問題，在開發(fā)過程中亦可分散風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，引入外資基金做小股進(jìn)入、并享有優(yōu)先收益權(quán)的方式也不失為有效的解決方法，戴德梁行目前也在做這樣的項(xiàng)目，而且從開發(fā)商和基金公司的反饋來看，這樣的方式還是比較容易被接受；此外，如果是重資產(chǎn)開發(fā)商，不妨考慮出售旗下一些資產(chǎn)以回籠部分現(xiàn)金，但這可能會(huì)有地域性的差別——據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)，2018年全國(guó)大概有3000億左右的大宗交易，75%是在一線城市，其中有40%是辦公樓的項(xiàng)目的退出，換言之開發(fā)商如果想要短期回籠一些現(xiàn)金，可以重點(diǎn)考慮一線城市的辦公樓；另外，還可以考慮嘗試短期類REITs產(chǎn)品——對(duì)于銀行貸款有問題的的開發(fā)商而言，像ABS、CMBS這樣的類REITs產(chǎn)品可以幫助融到資金，且比例可能比銀行貸款更高，同時(shí)后期還有實(shí)現(xiàn)完全退出的可能性，整體來說還是很值得嘗試。
  此次博鰲房地產(chǎn)論壇，不僅是行業(yè)前沿信息的交流探討，也是同行間難得的觀點(diǎn)碰撞。戴德梁行以大視野格局縱觀房地產(chǎn)改革、從獨(dú)特角度闡述地產(chǎn)未來創(chuàng)新生命線，成就“博鰲智慧”高光時(shí)刻。未來，戴德梁行將繼續(xù)發(fā)力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更加豐富的研究成果、貢獻(xiàn)更為多元的專業(yè)服務(wù)，爭(zhēng)當(dāng)行業(yè)“風(fēng)向標(biāo)”，與更多的開發(fā)商、投資商等行業(yè)內(nèi)外人士一起共鑒地產(chǎn)新時(shí)代。


來源：中房網(wǎng)
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