盛松成：如何理解政治局會議對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的要求？

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  2019年7月30日，中央政治局會議再次提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并強調(diào)落實房地產(chǎn)長效管理機制，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。應(yīng)如何理解政治局會議對于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的精神？房地產(chǎn)調(diào)控不是壓制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而是使房地產(chǎn)市場發(fā)展相對可控，與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，供給和需求相協(xié)調(diào)。長期來看，這也將促進我國經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。
  如何理解房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
  本次政治局會議重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部有關(guān)負責人就表示，對2019年房地產(chǎn)市場將以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，“穩(wěn)”是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要評判標準。也就是說，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定與否要從地價、房價、預期以及影響這三者的因素來判斷。
  筆者曾在今年4月撰文，提出要警惕新一輪房價上漲。當時，從房價變動趨勢看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖跡象。我們認為，為了我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，必須堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，鞏固得來不易的調(diào)控成果，絕不能半途而廢、重蹈覆轍。隨著中央政治局4月19日召開會議，強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，房地產(chǎn)市場已明顯降溫。6月份，一、二、三線城市新建商品住宅價格同比分別增長4.4%、11.4%和10.9%，增速已分別較4月的高點回落0.3、0.9和0.4個百分點。
  經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展與房地產(chǎn)市場健康運行二者是統(tǒng)一的、一致的。一段時間以來，我國房地產(chǎn)業(yè)利潤高于其它實體經(jīng)濟，堅持調(diào)控有利于使房地產(chǎn)業(yè)的利潤逐步接近其它行業(yè)，資金更多地流向其它實體經(jīng)濟，而經(jīng)濟的發(fā)展也將促進居民收入的增長。因此，我國在控制房地產(chǎn)業(yè)的同時，通過振興實體經(jīng)濟，不斷提高居民收入水平，不斷縮小房價收入比，這將使我國避免美國、日本等地曾經(jīng)發(fā)生過的房價暴跌式調(diào)整，也將創(chuàng)造房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的歷史奇跡。
  此外，房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，對經(jīng)濟增長也具有帶動作用。按照廣義房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的貢獻來測算，我國目前房地產(chǎn)的貢獻率比較高，仍然是經(jīng)濟平穩(wěn)運行的重要組成部分。即使是經(jīng)歷過房價泡沫破滅的日本，房地產(chǎn)對其經(jīng)濟的貢獻率也依然較高，在13.5%左右，而美國約為14.5%。
  房地產(chǎn)投資合理增長是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基本條件
  本次政治局會議提出當前我國經(jīng)濟發(fā)展面臨新的風險挑戰(zhàn)。2019年上半年GDP累計同比增速為6.3%，其中一季度增速為6.4%，二季度為6.2%。從上半年消費、投資和凈出口看，三者對GDP的拉動分別為3.8、1.2和1.3個百分點。
  制造業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的三大主要組成部分，合計占比超過80%。從2019年上半年投資增長情況來看，制造業(yè)投資增速為3%（1-5月份為2.7%），基礎(chǔ)設(shè)施投資增速為2.95%（1-5月為2.6%），邊際上均出現(xiàn)改善，而房地產(chǎn)業(yè)投資增速為10.9%（1-5月為11.2%）。盡管制造業(yè)投資和基建投資已有所回升，但未來可能面臨著要對沖房地產(chǎn)投資下行的問題。
  房地產(chǎn)投資主要包括建安工程部分和土地購置。在理論上房地產(chǎn)投資的下降會導致新開工、施工及土地購置的下降。住宅新開工面積6月份增速較5月份下降0.9個百分點，住宅施工面積和土地購置費的增速也分別下降0.1和3個百分點。如果房地產(chǎn)市場投資繼續(xù)下行，將會造成土地購置減少，新開工面積及施工面積下降，最終的結(jié)果就是房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的下降。
  房地產(chǎn)市場投資與庫存之間存在較強的關(guān)聯(lián)。通過交叉相關(guān)量化分析，可以看出房地產(chǎn)市場庫存滯后于房地產(chǎn)開發(fā)投資1.5-2年左右的時間。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資的下行在1.5-2年后將會導致低庫存情況的出現(xiàn)。
  房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房待售面積之間的關(guān)系。
  2019年6月份我國商品房和商品住宅的庫存面積為5.02、2.32億平米，均低于2014年同期調(diào)控開始放松時的水平（商品房和住宅庫存面積分別為5.44、3.59億平米）。整體看來，調(diào)控政策已有較長時間沒有繼續(xù)加強，這表明調(diào)控政策已經(jīng)基本達到目標，當前市場投機需求基本得到遏制，剛需和改善已經(jīng)成為需求主體。在這種情況下，商品住宅庫存仍持續(xù)下降或可以表明當前我國居民的合理居住需求可能大于實際供給。如果當前的供需格局不改變，商品住宅庫存可能會持續(xù)下降。對比2014年6月，我國當時商品住宅的去化周期為5.07個月（按6個月移動平均月度銷量計算，下同），2019年6月已經(jīng)下降為2.11個月。央行在今年7月發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告》中指出，房價上漲所導致的居民杠桿率每上升1個百分點，社會消費品零售總額增速就下降0.3個百分點。合理的房地產(chǎn)開發(fā)的投資增加是扭轉(zhuǎn)短期供需格局和穩(wěn)定預期的有效措施，短期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定是長期穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
  因此可見，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資適度增長與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”是高度一致的，其內(nèi)涵體現(xiàn)的就是“供需相結(jié)合的調(diào)控思路及預期調(diào)控對于穩(wěn)定房價的重要性”。
  從短期來看，我國近期出臺的很多政策都涉及到房地產(chǎn)業(yè)，進一步擴大了對于房地產(chǎn)業(yè)的整體投資需求；從長期來看，我國住宅需求主要包括城鎮(zhèn)化過程中新增城鎮(zhèn)人口的居住需求和城鎮(zhèn)存量住房的折舊拆遷需求。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年），2030年我國城鎮(zhèn)化率預期發(fā)展目標為70%（按照過去20年城鎮(zhèn)化率年均提高1.31個百分點的增長速度，2030年基本可以實現(xiàn)70%的預期水平），未來12年我國城鎮(zhèn)人口將會增加1.46億人。按照當前城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平米（根據(jù)國家統(tǒng)計局2018年數(shù)據(jù)），未來新增城鎮(zhèn)人口的住房需求為56.70億平米，城市住房折舊拆遷規(guī)模未來12年將達到55.58億平米。未來12年間城鎮(zhèn)住宅總需求約為112.29億平米（按照30年折舊則為186.40億平米）。過去5年間，城鎮(zhèn)住宅成交面積為64.79億平米，未來城鎮(zhèn)住宅需求是過去5年間的1.73倍（按折舊期限30年計算為2.88倍）。
  除了住宅投資需求外，我國還有大量其它的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求。我國人口城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進必然會帶動城市商業(yè)需求的增加，同時，居民生活水平的提升帶動的消費升級同樣會產(chǎn)生大量的商業(yè)需求，這些都需要持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資才能得以滿足。而隨著老齡化和居民消費升級的進一步發(fā)展，以養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣需要大量的資金投入。要保障房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理增速，房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟才能長期健康發(fā)展，這也是我國房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制的重要組成部分。
  保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的五點建議
  保持房地產(chǎn)投資開發(fā)的合理增長絕不意味著短期內(nèi)刺激房地產(chǎn)，而是著眼于促進經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展的需要。為此，我們提出以下五點建議：
  1、加強房價預期管理。
  2018年10月，我們就提出房價預期調(diào)控的重要性。預期管理是穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的重要一環(huán)。預期的穩(wěn)定可以平抑市場波動，穩(wěn)定當前地價，降低投機的獲利空間，遏制市場投機行為，降低房屋的投資屬性，實現(xiàn)房住不炒的政策目標。在總體需求不發(fā)生大量下降的情況下，穩(wěn)預期就離不開供給端發(fā)力，而維持房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理穩(wěn)定增長就是供給端調(diào)控的重要手段之一。同時，不將房地產(chǎn)業(yè)作為短期經(jīng)濟刺激的手段也意味著房地產(chǎn)業(yè)在長期經(jīng)濟發(fā)展中必然要實現(xiàn)與整體經(jīng)濟的協(xié)調(diào)，防止大起大落式的發(fā)展模式，這也將穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場預期。
  2、堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松。
  要堅決貫徹落實“房住不炒”的政策基調(diào)。實際上，房價基本穩(wěn)定，哪怕是小幅下跌也不會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生較大影響。保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理增長，能夠增加供給來滿足剛需和改善群體的需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資和房價穩(wěn)定的良性循環(huán)。同時通過平抑房價進一步打擊房地產(chǎn)投機需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的三穩(wěn)目標。
  3、以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
  實踐證明，供需結(jié)合的調(diào)控方式才更加有效。保證房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理增長并堅持限購限貸不放松就是這一調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。供給穩(wěn)定，能保證房價的穩(wěn)定，進而確保預期和地價的穩(wěn)定，供需調(diào)控相結(jié)合能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
  4、執(zhí)行調(diào)控政策的同時合理解決房企正常融資。
  2019年6月房企開發(fā)資金來源增速為7.2%，比5月份下降0.4個百分點；第二季度主要金融機構(gòu)人民幣新增房地產(chǎn)貸款同比下降了9.32%。嚴控房企違規(guī)融資完全應(yīng)該，與此同時滿足房企正常、合理的融資需求，以保證合適的投資水平。要積極響應(yīng)“一城一策、因城施策”的政策方針，對于人口仍在持續(xù)流入，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的大中城市的房地產(chǎn)項目應(yīng)該支持合理必要的融資需求；對于人口持續(xù)流出，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差的收縮型城市，要嚴控資金流入，甚至加大調(diào)控力度，規(guī)避相應(yīng)的風險。對于國家政策扶持的重點領(lǐng)域相關(guān)的房地產(chǎn)項目也要予以積極支持，同時要嚴格按照住建部的要求對消化周期在36個月以上的城市，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。地價和房價的穩(wěn)定是預期穩(wěn)定的根本，這樣，房地產(chǎn)業(yè)就不會成為短期刺激經(jīng)濟的工具，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
  5、積極構(gòu)建與完善房地產(chǎn)市場長效機制。
  長效機制是我國房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的重要條件，目前已經(jīng)進入實施與試點階段。長效機制的建立有助于改變政策實施的動態(tài)不一致現(xiàn)象，有效遏制房地產(chǎn)市場的短期行為，精確調(diào)控地價和房價，為落實好"一城一策、因城施策、城市政府主體責任"創(chuàng)造條件，促進房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。


來源：第一財經(jīng)
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