北京寫字樓市場正處于價值回歸 談“抄底”為時尚早

趁早

2019年開年，以京東和頭條為代表的互聯(lián)網(wǎng)新貴們豪擲數(shù)十億購置辦公大樓。而就在幾天前，北京通州運河商務(wù)區(qū)剛剛成交一筆30億大單，是迄今為止通州區(qū)最大的一筆大宗物業(yè)交易。據(jù)投中網(wǎng)PropTech研習(xí)社的統(tǒng)計，2019年上半年，北京地區(qū)發(fā)生了11起大宗交易，披露交易金額超過300億元。
交易密集，資金量大，北京寫字樓市場到了最佳抄底時刻嗎?
1、北京寫字樓處于價值回歸，談抄底為時尚早
8月9日，由投中網(wǎng)PropTech研習(xí)社聯(lián)合好租舉辦的Vtalk沙龍《北京寫字樓市場的最佳抄底時刻》在WeWork望京商業(yè)中心順利舉行。
來自電子城、金融街控股、華潤置地、中海地產(chǎn)、綠地商業(yè)、東方藏山、新華聯(lián)集團民企總部等資產(chǎn)端代表；景瑞控股、中金佳晟、華夏久盈、增邦資本、世嘉融金、寶瑞通等資金方代表；戴德梁行、樂工場、資產(chǎn)360、選址中國、Spaceforce等第三方行代表圍坐一桌，共話北京寫字樓市場租售冰與火。
會上，好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺高級研究員發(fā)布報告：《大案牘術(shù)|捕捉北京商辦價值回歸中的機遇》。報告表明，從2015年4月以來北京寫字樓市場租金價格呈現(xiàn)回落，價值回歸的狀態(tài)；2018年初到現(xiàn)今，5元以下的段位在提高，高租金段位逐漸縮小。


好租曉樓×投中網(wǎng)PropTech研習(xí)社寫字樓沙龍
對北京寫字樓市場走勢，好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺判斷是良性回歸，一部分是價值回歸，一部分是投資心理上的理性回歸。至于北京市場近期大宗交易頻發(fā)，是否到了最佳抄底時刻，好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺認為“抄底”概念有誤區(qū)，目前來看更多是價值投資。
北京寫字樓市場已經(jīng)迎來最佳抄底時刻了嗎？在圓桌對話環(huán)節(jié)中，多數(shù)嘉賓表示為時過早。
首先，市場上的標(biāo)的價格并沒有降下來。與會嘉賓表示，無論是業(yè)主心理預(yù)期還是真實交易價格，都沒有明顯下降。在實際成交的案例中，不少物業(yè)在交易最后一刻，價格還是漲上去了。
其次，租金不穩(wěn)定與大宗交易買賣關(guān)聯(lián)。與會嘉賓表示，因為租金不穩(wěn)定，今年很多知名基金提出讓出售方增加租金擔(dān)保的條件，所以說在租金趨勢不明朗的情況下說“抄底時刻”為時早。
最后，從北京大宗交易的實際成交量的數(shù)據(jù)來講，數(shù)量較少，不足以支撐“抄底”論斷。
2、談大單實操：特殊機會投資，要找對“神仙”
那么對于這些大單操盤手來說，在實際交易環(huán)節(jié)當(dāng)中，哪些要素最重要？
資金成本，資金性質(zhì)，標(biāo)的狀況，退出周期都非常重要。
那什么樣的融資成本在業(yè)內(nèi)看來是低的呢？在場的嘉賓基本都贊同6%以下的融資成本是低的。從資金成本來看，外資基金跟內(nèi)資相比優(yōu)勢很大，外資拿的是保險資金，資金成本低，而且周期長，像鐵獅門一個項目能拿在手里運營20年。
不光資金挑標(biāo)的，標(biāo)的也挑資金方。一個項目從頭做到尾往往需要強大的團隊，包括資金、運營。所以，有機構(gòu)只會選擇10億以下的獨棟項目，這樣會得心應(yīng)手一些。
在本次沙龍活動中，與會嘉賓談到了一些特殊機會，其中不乏一些經(jīng)典的項目，如朝外101大廈。有與會者提及，當(dāng)初聽債務(wù)方講101大廈的故事，聽一半就不想聽了，因為里面太復(fù)雜。
若想拿下特殊機會里的項目，找到能拿下臟活累活的人是關(guān)鍵。例如，鳳展大酒店市場上5億沒人買，就因為里頭有很多問題。而世貿(mào)工三的項目就是因為 “找不著”制造“臟亂”的那個人， “那個人找著了，問題就解決了”。
雖說是臟活累活，但本質(zhì)上是門技術(shù)活。資金方在找合作伙伴時，一般用什么標(biāo)準(zhǔn)篩選呢？對此，有與會者表示，首先看資金成本和性質(zhì)，再就看操盤手的情商，情商不夠得不到信任，肯定也拿不到樓。
很多基金公司為了處理這些特殊機會，會特地挖一些當(dāng)過法官的人才。因為有些項目問題不單純是錢能解決的，也不是單純掛牌、摘牌就能解決的，而是真需要找對“神仙”才能點石成金。
不過，一位來自保險公司的參會人員稱，保險資金跟其它基金不太一樣，在銀保監(jiān)會監(jiān)管之下，保險資金投到哪里都有嚴格的監(jiān)管條例，這其中包括城市的選擇范圍、使用年限等等，都有嚴格限制，而遇到股權(quán)有問題的項目，則非常謹慎，做投資之后要上報審批。保險資金本身很低，屬于風(fēng)險厭惡型的，這類項目保險公司都會比較謹慎。
3、談修復(fù)邏輯：修復(fù)是資產(chǎn)增值重要來源
干凈標(biāo)的是險資等低成本資金方的優(yōu)選，但對于一些民營背景的公司來說，資金成本不具備優(yōu)勢，所以不良資產(chǎn)成為他們的選擇。不良資產(chǎn)的貨幣成本相對較低，未來能夠有更高的溢價。對于他們來講，投資邏輯依然是買入-修復(fù)-退出。
與會的一位資方人士表示，修復(fù)資產(chǎn)是增值的重要來源，他們肯定愿意嘗試做這樣的臟活累活。但另一方面，不良資產(chǎn)走向不良的原因有很多，可能是資金端債務(wù)不良，也可能是業(yè)權(quán)本身分散或者有其它各種各樣的小業(yè)主關(guān)系。
因此，在修復(fù)邏輯中，須結(jié)合具體項目具體分析。有些項目是可以嘗試進行修復(fù)的，但例如101或世貿(mào)工三這樣的項目，對團隊操盤專業(yè)能力，或是請到神仙的能力的要求都非常高，對于這種項目他們也無能為力。原則上，他們愿意做這樣的事，但大多數(shù)項目背后太復(fù)雜了，很多不良資產(chǎn)背后還藏著20年、30年長租約，有可能拿到?jīng)]法運營，就沒辦法兌現(xiàn)，對投資人也不負責(zé)任。
此外，一個項目是否要做，投資人的偏好也是一個很關(guān)鍵的因素。上述資方人士提及，可以把他們目前的投資人分為大型金融機構(gòu)和高凈值客群這兩類。其中，信托這樣的機構(gòu)資金對涉及到涉訴、債權(quán)就非常敏感。且不良資產(chǎn)可以處理，但是體量也不能過大，還是得結(jié)合項目分析。
對此，有與會的資產(chǎn)方人士則表示，大家想收的每個項目干干凈凈的，沒有那么多時間跟精力處理這些情況。從開發(fā)商角度來看，更多干干凈凈的項目是受歡迎的。
而另一種形態(tài)則是聯(lián)合辦公這樣的新物種，過程中會將老舊廠區(qū)拿過來二次改造再運營。與會人士表示，這種項目至少租期10年以上，才會把錢投出去，改造出來。改造之后不可能再賣了，因為本身它不是銷售的，而是可能通過資金或附加值來保證收益。
至于目前新涌現(xiàn)的各類智慧樓宇管理技術(shù)或項目，不管是資金方還是資產(chǎn)方更在乎的是系統(tǒng)解決方案，他們期待一站式而且性價比高，直接見效的解決方案，尤其要會算賬，畢竟樓買來是要增值溢價的。不管是聯(lián)合辦公還是其他新物種，要把修復(fù)這門賬算明白，才能得到資金方和業(yè)主方的青睞。


來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)
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