又一長租公寓爆雷 業(yè)內(nèi)呼吁設(shè)立風(fēng)險準(zhǔn)備金

丑八怪

距離樂伽公寓公開辟謠稱“公司依舊正常開展業(yè)務(wù)”過去半個月后，樂伽公寓的租客及房東，迎來的消息是“確認(rèn)公司已停止經(jīng)營”。

8月7日，樂伽公寓通過其微信公眾號發(fā)布公告稱，公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。

今年7月以來，“樂伽公寓經(jīng)營異常，疑似爆雷”、“分公司人去樓空”、“房東收不到租金、房客面臨驅(qū)逐”等消息在網(wǎng)上流傳。

樂伽公寓停業(yè)的現(xiàn)象并非個例。僅今年7月份，就有樂伽公寓、杭州速錦房產(chǎn)在內(nèi)的6家公寓機構(gòu)“爆雷”。

房東、租客建立維權(quán)群，商討下一步對策

在8月7日晚間樂伽宣布停業(yè)之后，新京報記者了解到，合肥、西安、蘇州、南京、杭州等地的房東和租客都紛紛建立了微信維權(quán)群，圍繞房東和租客、房東和樂伽、租客和樂伽之間，大家正商討下一步的對策。不過，截至目前，租客、房東方面反饋，并沒有得到樂伽方面的補退款。

新京報曾報道過，南京棲霞堯辰景園小區(qū)租客李華（化名）跟樂伽公寓簽了1年合同。合同從今年3月24日至2020年3月23日。7月20日房東找過來，因未按時收到房租，向他們下逐客令。“房東表示，如果8月18日還沒有收錢，就需要收房，斷水?dāng)嚯��！崩钊A說。

截至目前，李華并沒有接到樂伽公寓方面的任何電話，只看到他們發(fā)出的公告，“我在外地出差，只能周末回南京后去服務(wù)點看看情況。”

和租客們一樣，把房子租給“樂伽”的房東們也很“上火”。四川的小美（化名）于今年7月3日將成都市錦江區(qū)匯麗汀香一套房子委托給樂伽公寓出租，由于小美經(jīng)常在外地，圖省事、方便，就跟樂伽公寓簽訂了6年協(xié)議，出租代理期自今年7月4日至2025年10月31日，共計72個月120天。7月4日，小美就將房屋交付給了樂伽公寓。

據(jù)小美介紹，今年7月10日，樂伽公寓就把房子租出去，樂伽跟租客之間簽訂了一年合同，租出去的價格為3000元，一次性收了半年房租和押金。而小美這邊，只在7月3日簽合同時，收了3500元押金，房租還沒收到，之所以當(dāng)時沒收款，“他們說以后每季度按時給我打房租，我就想省事，沒想太多�！�

新京報記者從小美出示的房屋出租委托代理合同上看到，該房源的押金為3500元，每個月租金為3500元，第一次支付房租時間為2019年11月1日，第二次支付時間為2020年2月1日（根據(jù)付款形式以此類推）。

“我剛找到租客，租客跟樂伽簽訂了1年合同，也付了半年租金。我也不能趕人家走，只能想辦法跟租客協(xié)商了�！毙∶罒o奈地說。

“高收低租”破壞行業(yè)整體信用

不同于一般長租公寓的運營模式，樂伽公寓以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客圖便宜，便選擇半年付甚至一年付，在此模式下，在多個城市擴(kuò)張。

之所以出現(xiàn)“高收低租”的模式，巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌指出，可能是受過去一段時間長租市場風(fēng)口強勁的影響。不過，“當(dāng)前市場已趨于冷靜理性，無論從政策、資本，還是經(jīng)營角度，都需要從問題中總結(jié)經(jīng)驗�！备呙确Q。“長租本身是一個剛需、低頻、低利潤的傳統(tǒng)生意，且事關(guān)民生大事，更需踏實穩(wěn)健，追求租客保障、民生穩(wěn)定、經(jīng)營受益的共惠局面。當(dāng)前，亟須在各方努力下，建立一個信息透明、標(biāo)準(zhǔn)可循的產(chǎn)業(yè)生態(tài)�！备呙纫啾硎�。

“‘高收低租’模式正破壞著行業(yè)整體信用�！狈繓|東公寓學(xué)院全靂指出，“高收低租”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風(fēng)險控制，一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤，最終會導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。

全靂進(jìn)一步強調(diào)道，目前租賃行業(yè)還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度或擔(dān)保金制度。這也就意味著，企業(yè)倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關(guān)保障。因此，全靂呼吁，必須對這個行業(yè)里的黑中介和黑二房東進(jìn)行嚴(yán)懲。

在類似“租金貸”等金融方式的助力下，往往風(fēng)險爆發(fā)會明顯延后，導(dǎo)致風(fēng)險的規(guī)模和影響面逐步擴(kuò)大。因此，在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，金融手段助力長租公寓規(guī)�；�的同時，也加劇和提升了未來的風(fēng)險水平。因此，張波建議，對于長租公寓領(lǐng)域的金融管控力度需要進(jìn)一步加強。

而對租客而言，全靂建議，租房還要找大品牌或有國企背景的租房企業(yè)。高萌則表示，目前行業(yè)暴露的問題，會導(dǎo)致房東和租客在選擇機構(gòu)方面，更加看重經(jīng)營穩(wěn)健、服務(wù)信譽和來自平臺的背書。

通過立法建立準(zhǔn)入門檻

樂伽公寓停業(yè)的現(xiàn)象并非個例。實際上，今年長租公寓行業(yè)跌宕起伏，風(fēng)波不斷。據(jù)記者根據(jù)公開信息統(tǒng)計，截至目前，已有26家公寓機構(gòu)出現(xiàn)重大問題，僅今年7月份，就有樂伽公寓、杭州速錦房產(chǎn)等6家公寓機構(gòu)“爆雷”。

這些長租公寓機構(gòu)之所以會倒閉，一大半原因在于資金鏈出現(xiàn)問題，其中不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁，大量中小型運營商如何生存，已成為最大的問題。再加上資本陸續(xù)退出，長租公寓最近兩年興起的資產(chǎn)證券化融資受阻，長租公寓資金層面不容樂觀。

值得注意的是，在政策層面上，由于各地對于“N+1”執(zhí)行力度和要求不盡相同，導(dǎo)致很多城市的長租公寓存在一定政策風(fēng)險。

在此背景下，張波建議，在政策控制較嚴(yán)的城市，包括對于“N+1”政策以及租金限價政策較嚴(yán)的城市，長租公寓市場不要盲目擴(kuò)張。此外，對于長租公寓發(fā)展市場的預(yù)期，也不能盲目對標(biāo)國外經(jīng)驗，要探索一條既適合國情，又具有可持續(xù)發(fā)展的路徑。

樂伽事件具有典型的警示意義。北京房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙慶祥指出，在樂伽事件中，當(dāng)下相關(guān)部門正積極救火，群策群力善后“爆雷”的遺留問題非常重要。但更重要的是，如何防微杜漸，通過構(gòu)建長效機制，防止類似問題重復(fù)發(fā)生。

趙慶祥認(rèn)為，要盡快出臺住房租賃條例，租賃行業(yè)必須通過立法建立準(zhǔn)入門檻；此外，可以由協(xié)會牽頭探索建立風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，租賃企業(yè)按照規(guī)模，繳納風(fēng)險準(zhǔn)備金，此舉一方面可以對沖經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險，另一方面，也可以控制企業(yè)的擴(kuò)張速度。

問題在于，長租公寓如何破局與盈利，未來還有沒有發(fā)展前景？在趙慶祥看來，長租行業(yè)還有較好的發(fā)展前景，“目前在住房租賃市場規(guī)范發(fā)展過程中，肯定會出現(xiàn)各種問題，但隨著租賃制度的完善，這些問題都會逐步得以解決�！壁w慶祥總結(jié)稱。


來源：新京報
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