深圳731新政一周年：近兩年置業(yè)的多數(shù)購(gòu)房者在虧錢

曉寒深處

  2016年10月，一輪新的調(diào)控政策空襲深圳樓市，沸騰的市場(chǎng)瞬間降溫，此后2018年初“三價(jià)合一”落地，再到2018年中的“731新政”。調(diào)控織就的網(wǎng)把深圳樓市嚴(yán)絲合縫地罩住。


  深圳房?jī)r(jià)已近30個(gè)月沒(méi)有上漲了，微跌成為新常態(tài)。今年4月24日之后，深圳官方更是不再更新房?jī)r(jià)信息，一些高價(jià)盤可擇機(jī)入市了。房?jī)r(jià)或會(huì)有結(jié)構(gòu)性的上漲，但依靠房地產(chǎn)賺錢的日子短期內(nèi)不復(fù)歸來(lái)了。


  以“731新政”為界線，截取前后一年的區(qū)間中，追蹤個(gè)盤表現(xiàn)的有心人士可明顯發(fā)現(xiàn)，深圳多個(gè)盤價(jià)格均有所下跌，5%的跌幅并不罕見(jiàn)，上漲者漲幅大概在1-10%之間，極個(gè)別者能達(dá)20%。但這種漲幅不算樂(lè)觀，算上各種稅費(fèi)，按揭的資金成本，中介等交易費(fèi)用，以持有兩年粗略估算，漲幅不達(dá)40%都算虧。


  過(guò)去多年，社會(huì)賺錢思維多停留在“買房”一事上，也習(xí)慣期待調(diào)控過(guò)后便是放松調(diào)控。而近期中央提出，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”澆滅了這種期待。“夜壺論”休矣，亟待上車的人總算可以安下心來(lái)踏實(shí)工作存錢了。


  新房成交穩(wěn)定


  留給房企們、投資者豪賭深圳的空間，已經(jīng)不多了。仍在執(zhí)行中的“731新政”像一道大型關(guān)閘，鎖住流動(dòng)性也鎖住了炒作空間。


  在2016年10月全國(guó)調(diào)控大潮的基礎(chǔ)上，2018年初深圳“三價(jià)合一”落地，再到2018年中，“731新政”出臺(tái)，這是深圳樓市調(diào)控的升級(jí)版，條文包括：


  暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房；


  商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；


  新購(gòu)買的商務(wù)公寓，5年限售；


  居民家庭新購(gòu)買商品住房的3年限售，即使是離婚買房都要執(zhí)行差異化信貸政策。


  投資投機(jī)的所有漏洞均被堵上，市場(chǎng)將其視為大殺器。轉(zhuǎn)眼，“731新政”執(zhí)行已滿周年，除了今年6月那場(chǎng)驚動(dòng)全國(guó)的土拍盛宴外，深圳樓市平靜如水。


  回溯當(dāng)初，“731新政”落地后，深圳市場(chǎng)交易量明顯下滑。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“731”新政之后，第三季度深圳新房成交均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)小幅下跌，到四季度成交量環(huán)比下降了35%。


  同時(shí)，房貸利率居高不下。2018年7月，深圳的首套房貸利率執(zhí)行上浮15%的標(biāo)準(zhǔn)，二套房貸利率上浮20%。


  隨著時(shí)間消化，12月，深圳首套房貸利率調(diào)整，從上浮15%下調(diào)至上浮10%。在房貸利率下調(diào)的背景下，深圳西部?jī)纱髣傂璞P入市，因價(jià)格相對(duì)較低（均價(jià)4萬(wàn)出頭），去化率較高，深圳樓市局部回暖。


  市場(chǎng)熱度延續(xù)到2019年的第一季度。3月開始，深圳住房個(gè)貸利率再度下調(diào)，普遍從上浮10%下調(diào)到上浮5%，眾多因素作用下，成就一個(gè)樓市小陽(yáng)春。


  深圳中原數(shù)據(jù)顯示，從1月開始，市場(chǎng)氛圍變暖，成交逐步回升，至3月份到達(dá)頂峰。3月，深圳新房市場(chǎng)共成交5365套商品房，不論是比2019年2月還是2018年3月，都是大幅增長(zhǎng)，其中環(huán)比上升181.6%。


  二手房方面，3月，深圳二手住宅共成交4551套，環(huán)比上升127.9%；4月，成交7570套，環(huán)比上升66.3%，終于突破5000套的月成交量，創(chuàng)下2016年10月以來(lái)新高。


  但好景不長(zhǎng)，3、4月過(guò)后，樓市成交迅速回落。2019年上半年，深圳新房住宅共成交17681套，同比上升38.1%，成交172.05萬(wàn)平，同比增加33.5%；二手住宅共成交31160套，面積約256.4萬(wàn)平，套數(shù)和面積分別較2018年上半年下滑7.5和7.4%。


  踏入7月，深圳新房住宅成交3629套，環(huán)比上升3.51%；二手住宅成交7048套，環(huán)比上升21.6%，終于止跌回升，重回七千套以上。


  總體而言，從成交量角度來(lái)看，“731”新政一年中，樓市成交有起有落，但終難回到2016年四季度前的水平。


  最高漲三成


  今年7月，深圳購(gòu)房者突然發(fā)現(xiàn)，在主管部門的官網(wǎng)上，已查詢不到深圳新房的價(jià)格水平。最近一次更新在4月24日，深圳新房成交均價(jià)為52104元/平方米。


  新房?jī)r(jià)格極易受成交結(jié)構(gòu)影響，一旦有高價(jià)盤入市，即能較大幅度拉高當(dāng)月均價(jià)，而剛需盤入市又會(huì)將均價(jià)拉低。


  對(duì)此，深圳市住建局表示，由于城市市場(chǎng)規(guī)模有限，成交價(jià)格水平易受結(jié)構(gòu)性影響，為了更準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)運(yùn)行情況，在做好房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目“一房一價(jià)”價(jià)格公示的基礎(chǔ)上，將不再公布匯總后的成交金額及均價(jià)信息。


  二手價(jià)格是當(dāng)前觀察評(píng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格最為有效的窗口。2019年7月，深圳中原監(jiān)測(cè)得的深圳二手住宅成交均價(jià)為52319元/平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)在今年3月時(shí)為53269元/平，基本保持平穩(wěn)。


  若長(zhǎng)期追蹤三級(jí)市場(chǎng)，可發(fā)現(xiàn)深圳樓市片區(qū)分化，片區(qū)中個(gè)盤分化趨勢(shì)愈加明顯。


  以今年上半年為例，南山依舊為均價(jià)最高的區(qū)域，均價(jià)達(dá)86343元/平方米，龍崗成為了上半年均價(jià)最低的區(qū)域，為39720元/平方米。深圳各區(qū)漲跌不一，漲幅最大的為南山區(qū)，上漲3.89%，其次是福田上漲了1.73%；僅龍崗區(qū)出現(xiàn)小幅下跌，為-1.04%。


  新政前后，購(gòu)房者心態(tài)變化更多體現(xiàn)在個(gè)盤上。


  深圳中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，寶安區(qū)40個(gè)成交量較大的代表性樓盤中，以2018年7月31日為界，前一年（2017年8月1日-2018年7月31日）和后一年（2018年8月1日-2019年8月1日）的價(jià)格變化并不大。漲幅最高的領(lǐng)航里程花園，在新政前的成交均價(jià)為48960元/平方米，新政后的成交均價(jià)為55147元/平方米，漲幅僅為11.22%。


  與此同時(shí)，寶安區(qū)桃源盛世花園全區(qū)跌幅最大，但兩年間的跌幅也僅為3.86%。在11.22%和-3.86%之間，分布著大量漲跌幅在1%以內(nèi)的樓盤。


  南山區(qū)，現(xiàn)代城華庭的漲幅全區(qū)最高，為22.79%，其次是觀海臺(tái)花園，漲幅為15.17%；跌幅最大的是深物業(yè)前海港灣花園，下跌4.07%。


  近年來(lái)，深圳西部，受深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)輻射、大空港等多重規(guī)劃利好，是購(gòu)房者置業(yè)的首選地，但盡管如此，個(gè)盤表現(xiàn)也不過(guò)如此，最高漲兩成。


  而福田區(qū)漲幅最高的帝港海灣豪園，新政前成交均價(jià)為51079元/平方米，新政后是57924元/平方米，漲幅是11.82%。跌幅最大為四季山水花園二期，下跌3.9%。


  龍華區(qū)，金碧世家上漲35.07%，是全市唯二均價(jià)漲幅超過(guò)3成的樓盤，另一個(gè)樓盤是龍崗區(qū)的國(guó)都花園，漲幅35.2%。這兩個(gè)區(qū)中，跌幅最大的是龍崗區(qū)的可園，但盡管如此，跌幅也只有4.95%。


  如今的深圳，是一個(gè)新房成交量相對(duì)穩(wěn)定，二手房?jī)r(jià)分化且漲跌幅有限的市場(chǎng)局面。


  預(yù)期平穩(wěn)


  新政的執(zhí)行過(guò)程，也是購(gòu)房者信心和樓市觀的重建過(guò)程。


  過(guò)去面對(duì)房?jī)r(jià)，都市人往往秉持奔跑之姿，工資漲幅跑不贏房?jī)r(jià)漲幅，是多年來(lái)購(gòu)房者的焦慮來(lái)源，如今時(shí)移勢(shì)易。


  國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖把目前這種想買買不來(lái)和想拋拋不出的市場(chǎng)形容為僵尸市，出現(xiàn)這種局面是由限購(gòu)、限售、限漲、限跌等政策共同作用而成。但不意味著就是壞事。


  正如前述，“731”新政前后一年，漲幅超過(guò)3成的樓盤寥寥可數(shù)，超過(guò)2成的樓盤也只在少數(shù)。以持有兩年時(shí)間計(jì)，算上房貸利息等資金持有成本，尤其是近兩年深圳首套房從基準(zhǔn)上浮5%至15%，交易時(shí)的中介費(fèi)以及各種稅費(fèi)，深圳各區(qū)大多數(shù)近兩年買入的樓盤達(dá)不到盈利要求。


  近兩年來(lái)，以高杠桿進(jìn)入樓市的投資者要面臨滑鐵盧了，盡管市場(chǎng)上未有大規(guī)模的斷供潮，但有中介人士告訴第一財(cái)經(jīng)，“當(dāng)前，市場(chǎng)上的成交必須講誠(chéng)意，想要房產(chǎn)較快賣出，除了降價(jià)沒(méi)有第二種途徑，而筍盤的背后通常是難再月供的投資者，或者有緊急資金需求的做生意人士。”


  投資者的冬天恰好是剛需者的春天，撿漏的窗口到了，無(wú)論是剛需還是剛改，都有了更多準(zhǔn)備時(shí)間。


  2017年初，曉莉（化名）以480萬(wàn)元的價(jià)格，在南山區(qū)購(gòu)入一套小三房，目前其所在小區(qū)同樣戶型朝向的單元掛牌價(jià)只有495-500萬(wàn)元，這尚且不算交易時(shí)買家還價(jià)導(dǎo)致的進(jìn)一步下調(diào)。


  曉莉原本的計(jì)劃是兩年后換房，把該小三房賣出，用盈利和新增存款換一套更大的房子。但是，“目前已經(jīng)調(diào)整計(jì)劃，房子暫時(shí)賣不出去，除非我大降價(jià)，但即使以掛牌價(jià)賣出，還是會(huì)虧本。好在現(xiàn)在不著急換房，我們還可以多存兩年錢，慢慢看。”


  近日，中央提出，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，短期內(nèi)，深圳樓市調(diào)控政策放松可能性較小。購(gòu)房者預(yù)期普遍較為穩(wěn)定。


  對(duì)于深圳市場(chǎng)下半年表現(xiàn)，深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，將是一個(gè)多變而膠著的市場(chǎng)�！罢�策面上有利好，也會(huì)有利空因素。多重消息匯聚下，市場(chǎng)上不去，也跌不下來(lái)，保持平穩(wěn)走勢(shì)�！�


  相比大漲與大跌，平穩(wěn)實(shí)屬最佳局面，預(yù)期穩(wěn)定之下，市場(chǎng)正向更理性的方向發(fā)展。


  與多數(shù)購(gòu)房者相比，開發(fā)商的信心似乎更加充足。6月底的土拍盛宴，5宗宅地集中拍賣，吸引了全國(guó)30多家發(fā)展商參與，共舉牌三百多輪，此后廣州的奧園、北京的合昌先后宣布，把公司總部遷往深圳。只是對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房企的看多，影響并不如想象中大。


來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
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