東莞松山湖片區(qū)新房供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)新高

丑八怪

 市場(chǎng)打探 趨勢(shì)透析
  7月東莞土拍市場(chǎng)走旺，樓市整體成交也可圈可點(diǎn)。記者從合富研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)獲悉，上月東莞新房供應(yīng)約3682套，成交約4509套，同比增加四成，成交走勢(shì)穩(wěn)中有增。從區(qū)域成交量來(lái)看，7月東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)和松山湖片區(qū)這兩大熱門(mén)區(qū)域表現(xiàn)最為突出，均成交近千套。
  記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，受粵港澳大灣區(qū)及濱海灣新區(qū)利好影響，位于濱海片區(qū)的沙田鎮(zhèn)和虎門(mén)鎮(zhèn)網(wǎng)簽套數(shù)遙遙領(lǐng)先。另外，在莞深同城、軌道交通開(kāi)建等眾多因素影響下，東坑和寮步這兩個(gè)鎮(zhèn)街樓市表現(xiàn)也非常亮眼。值得一提的是，7月東莞樓市成交區(qū)域分化明顯。東坑、沙田、塘廈、虎門(mén)、寮步這五個(gè)熱門(mén)鎮(zhèn)街成交總量超1800套，總比占全市超四成。
  連續(xù)三月供應(yīng)量小于成交量
  合富研究院數(shù)據(jù)顯示，7月東莞新房供應(yīng)3682套，供應(yīng)面積為41.8萬(wàn)平方米，同比增加六成，環(huán)比基本持平。從鎮(zhèn)街供應(yīng)表現(xiàn)來(lái)看，寮步、高埗、鳳崗和東坑成供應(yīng)主力。在成交方面，7月東莞新房網(wǎng)簽4509套，網(wǎng)簽面積約50.4萬(wàn)平方米，同比增加三成。南都記者注意到，這已經(jīng)是東莞連續(xù)三個(gè)月供應(yīng)量小于成交量。不難看出，東莞樓市總體供應(yīng)依然偏緊。
  值得一提的是，7月松山湖片區(qū)住宅供應(yīng)量達(dá)1475套，連續(xù)六個(gè)月增加，創(chuàng)年內(nèi)新高，總比占全市超四成。與此同時(shí)，松山湖片區(qū)7月住宅成交量也達(dá)到了931套。此外，水鄉(xiāng)新城片區(qū)上月供應(yīng)量也有所回升，成交量開(kāi)始趨于平穩(wěn)。
  政策利好推動(dòng)熱門(mén)鎮(zhèn)街成交
  記者從合富大數(shù)據(jù)獲悉，上月東坑、寮步這兩個(gè)鎮(zhèn)街樓市供需兩旺。其中東坑鎮(zhèn)供應(yīng)量360套，成交量496套。而寮步鎮(zhèn)供應(yīng)量達(dá)711套，成交262套。記者查看東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，位于東坑鎮(zhèn)的和昌拾里松湖樓盤(pán)，以272套的網(wǎng)簽套數(shù)遙遙領(lǐng)先，排在7月東莞住宅網(wǎng)簽套數(shù)排行榜第一位。而位于寮步鎮(zhèn)的萬(wàn)科東新翡翠松湖則成交124套，排在榜單第五位。而這也反映出，熱點(diǎn)區(qū)域成交量主要還是靠個(gè)盤(pán)集中簽約拉動(dòng)。
  與此同時(shí)，7月新房成交總量排在前五位的鎮(zhèn)街還有沙田、塘廈、虎門(mén)這三個(gè)鎮(zhèn)街。受《東莞濱海灣新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃(2019-2035年)》(以下簡(jiǎn)稱《新區(qū)發(fā)展總規(guī)》)出臺(tái)影響，位于濱海片區(qū)的沙田、虎門(mén)這兩大鎮(zhèn)街樓市迎來(lái)重大利好，成交量分別為411套、300套。
  據(jù)了解，《新區(qū)發(fā)展總規(guī)》是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式發(fā)布以來(lái)，廣東省政府審議通過(guò)的首個(gè)省級(jí)新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，是指導(dǎo)東莞濱海灣新區(qū)當(dāng)前和今后一段時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng)。而規(guī)劃落地也標(biāo)志著濱海灣新區(qū)正式邁入大規(guī)模、實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段，未來(lái)樓市的發(fā)展前景也被普遍看好。
  改善型需求逐漸增多
  從今年前7個(gè)月樓市供應(yīng)情況來(lái)看，剛需戶型依然是主力，但改善戶型供應(yīng)比重正呈增加態(tài)勢(shì)。合富研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，以自住剛需為主的85平方米至100平方米戶型供應(yīng)約9266套，占所有戶型比重的44%。而以改善戶型為主的110平方米至120平方米產(chǎn)品戶型供應(yīng)約3597套，占比17%，呈逐年小幅增加態(tài)勢(shì)。
  需要注意的是，110平方米至120平方米的產(chǎn)品戶型，多為舒適三房和緊湊四房。而這也反映了房企順應(yīng)“二孩政策”，適應(yīng)二孩家庭的需求，從而增加四房戶型的開(kāi)發(fā)。從當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，位于松湖片區(qū)的瓏遠(yuǎn)翠瓏灣、萬(wàn)科時(shí)富金色家園等樓盤(pán)，都是主推85平方米至120平方米戶型。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這類戶型產(chǎn)品供應(yīng)量約為1.5萬(wàn)套，在總供應(yīng)量中占比達(dá)71%，創(chuàng)歷史最高。
  庫(kù)存方面，記者了解到，截至今年7月底，東莞一手住宅庫(kù)存面積約441萬(wàn)平方米，較去年同期略少9%。按照過(guò)去3個(gè)月和6個(gè)月平均去化速度計(jì)算，目前去庫(kù)存時(shí)間分別為8.7個(gè)月、10.3個(gè)月，連續(xù)4個(gè)月減少。受到房企放慢新品上市步伐影響，庫(kù)存總量及去化時(shí)間呈現(xiàn)出雙雙回落態(tài)勢(shì)，東莞去庫(kù)存壓力總體不大，支撐房?jī)r(jià)平穩(wěn)。
  二手房成交量逐月回升
  合富大數(shù)據(jù)顯示，今年7月東莞二手住宅網(wǎng)簽面積約42.3萬(wàn)平方米，成交量達(dá)4128套，環(huán)比增加了14%。與此同時(shí)，今年?yáng)|莞二手房成交總量也保持逐月回升態(tài)勢(shì)。而從今年1至7月的情況來(lái)看，前7個(gè)月二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽210.3萬(wàn)平方米，比去年同期的201.2萬(wàn)平方米還小幅增加了4.5%。從整體來(lái)看，今年?yáng)|莞一二手成交量均表現(xiàn)出小幅回升。
  自今年?yáng)|莞二手房交易稅費(fèi)調(diào)整以來(lái)，市民購(gòu)買(mǎi)二手房成本降低，二手房成交量也有了大幅增長(zhǎng)。加上近期東莞土拍市場(chǎng)格外火熱，將東莞樓市推向一個(gè)新的高潮，一直被壓抑的二手房購(gòu)買(mǎi)力也開(kāi)始得到釋放。從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，賣(mài)家漲價(jià)現(xiàn)象并不明顯，價(jià)格保持穩(wěn)定。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后市若沒(méi)有重大政策利好刺激，稅費(fèi)改革帶來(lái)的影響將會(huì)慢慢弱化，成交量、成交價(jià)也會(huì)慢慢回落，趨于平穩(wěn)。
  房?jī)r(jià)速遞
  最近半年　洋房銷售均價(jià)超1.9萬(wàn)元/㎡
  8月5日，東莞市發(fā)展和改革局官網(wǎng)發(fā)布了《東莞市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售價(jià)格情況(統(tǒng)計(jì)時(shí)段2019年2月-7月)》。記者從官網(wǎng)獲悉，最近半年?yáng)|莞市地面建筑層數(shù)超過(guò)4層的住宅銷售均價(jià)為19043.71元/平方米；地面建筑層數(shù)4層以下的銷售均價(jià)為26449.55元/平方米。
  記者從33個(gè)鎮(zhèn)街(含松山湖高新區(qū))最近半年新建商品住宅銷售均價(jià)情況了解到，地面建筑層數(shù)超過(guò)4層的住宅里面，松山湖和長(zhǎng)安鎮(zhèn)銷售均價(jià)最高，均超過(guò)2.8萬(wàn)元/平方米。此外，東城、南城、虎門(mén)鎮(zhèn)、寮步鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)等鎮(zhèn)街住宅銷售均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米以上。
  值得一提的是，隨著土地資源供給減少，中心城區(qū)住宅供應(yīng)量也逐漸減少，東莞中心城區(qū)房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲。尤其是今年中心城區(qū)豪宅產(chǎn)品的相繼入市，更是推高了中心城區(qū)的房?jī)r(jià)。從東莞發(fā)改局公布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看到，中心城區(qū)四個(gè)鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)均破2萬(wàn)元/平方米，其中南城地面建筑層數(shù)超過(guò)4層的住宅銷售均價(jià)達(dá)26457.06元/平方米。東城緊跟其后，銷售均價(jià)為26060.4元/平方米，價(jià)格有所上漲。


來(lái)源：南方都市報(bào)
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