2019年上半年土地流拍多的城市，債務(wù)情況如何？

面對疾風吧

摘 要

在之前的報告《2019年償債壓力較大的省份，土地出讓狀況如何？》中，我們梳理了1-4月全國各地區(qū)的土地出讓狀況，著重分析了償債壓力較大的省份。本篇仍以地方債務(wù)為關(guān)注點，從土地流拍的角度出發(fā)，關(guān)注哪些省份和城市的土地流拍現(xiàn)象較為嚴重，繼而探討這些地區(qū)的償債壓力情況，并計算其土地出讓保障倍數(shù)。

1. 哪些省份和城級市流拍多？

19年上半年流拍地塊數(shù)量最多的省份為貴州，而從16年以來，山東和河南的流拍地塊數(shù)一直位列前五。19年上半年河南的流拍用地面積最大，而16年以來，河南和新疆的流拍用地面積一直位列前五。

19年上半年一線城市流拍地塊最多的城市為北京；二線城市中流拍地塊最多的城市為重慶市，其次為蘭州和西安；三四線城市中，流拍地塊最多的城市為駐馬店，其次為邢臺和贛州。值得注意的是，從所有地級市和縣級市的流拍數(shù)據(jù)來看，三四線城市的平均流拍數(shù)量明顯多于一、二線城市。

2. 土地流拍多的地方債務(wù)壓力如何？

分省份來看，今年上半年貴州流拍地塊數(shù)位居第一，其經(jīng)調(diào)整債務(wù)率高達600%。從流拍用地面積來看，今年上半年甘肅的流拍用地面積位居各省第四，其經(jīng)調(diào)整的債務(wù)率高達640%。

分城市來看，在流拍地塊數(shù)較多的城市中，遵義的經(jīng)調(diào)整債務(wù)率最高，達727%。流拍地塊數(shù)前20的城市中，贛州、重慶、西安的經(jīng)調(diào)整債務(wù)率均超過500%。從流拍用地面積來看，流拍面積前十的城市中，蘭州、重慶、西安和阜陽的經(jīng)調(diào)整債務(wù)率較大，均超過400%。

我們對各省份和各地級市數(shù)據(jù)進行篩選，發(fā)現(xiàn)在篩選出來的城市中，多數(shù)流拍地塊多且債務(wù)率較高的城市，今年上半年土地出讓成交價款對其全年債務(wù)的保障倍數(shù)不高。

綜合來看，流拍多且經(jīng)調(diào)整債務(wù)率較高的地方，馬鞍山、淮安、西安和鹽城的土地保障倍數(shù)均不足20%，需關(guān)注其借新還舊的狀況。

風險提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期

在之前的報告《2019年償債壓力較大的省份，土地出讓狀況如何？》中，我們梳理了1-4月全國各地區(qū)的土地出讓狀況，著重分析了償債壓力較大的省份。本篇仍以地方債務(wù)為關(guān)注點，從土地流拍的角度出發(fā)，關(guān)注哪些省份和城市的土地流拍現(xiàn)象較為嚴重，繼而探討這些地區(qū)的償債壓力情況，并計算其土地出讓保障倍數(shù)。

哪些省份和城市流拍多？

1. 上半年貴州省流拍地塊數(shù)最多

今年上半年，全國共流拍了8882塊土地，[1]占去年全年流拍宗數(shù)的38%，流拍用地面積達3億平方米。今年的流拍地塊數(shù)較去年同期增加1558條，略高于17年同期。從往年的流拍地塊數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，下半年土地流拍數(shù)量及面積往往會高于上半年。從上半年流拍情況看，下半年面臨的土地流拍壓力仍較大。

2. 三、四線城市流拍地塊數(shù)量大多位居前列

分不同城市類型來看，19年上半年，北京為流拍地塊最多的一線城市，共流拍16條地塊，流拍面積也遠大于其他上海、廣州和深圳。在二線城市中[2]，流拍地塊最多的城市為重慶市，其次為蘭州和西安，流拍面積均超過400萬平方米。在三四線城市中，流拍地塊最多的城市為駐馬店，其次為邢臺和贛州，三地流拍地塊數(shù)均超過150，其中邢臺和駐馬店的流拍用地面積也位列前二。值得注意的是，從所有地級市和縣級市的流拍數(shù)據(jù)來看，三四線城市的平均流拍數(shù)量明顯多于一、二線城市。

分城市來看，在流拍地塊數(shù)較多的城市中，遵義的經(jīng)調(diào)整債務(wù)率最高，達727%。流拍地塊數(shù)前20的城市中，贛州、重慶、西安的經(jīng)調(diào)整債務(wù)率均超過500%，上饒、蘭州的經(jīng)調(diào)整債務(wù)率均超過300%，而流拍地塊數(shù)最多的駐馬店和邢臺的經(jīng)調(diào)整債務(wù)率相對較低，分別為152%和94%。

從流拍用地面積來看，在流拍面積前十的城市中，蘭州、重慶、西安和阜陽的經(jīng)調(diào)整債務(wù)率較大，均超過400%。

我們對各省份和各地級市數(shù)據(jù)進行篩選，將流拍地塊數(shù)、流拍用地面積和經(jīng)調(diào)整債務(wù)率三項均大于各城市中值的城市挑選出來，計算其上半年土地出讓保障倍數(shù)（19年上半年土地出讓金額/19年發(fā)債城投有息債務(wù)到期總額）。通過計算我們發(fā)現(xiàn)，在篩選出來的城市中，多數(shù)流拍地塊多且債務(wù)率高的城市土地出讓成交價款對其債務(wù)的保障倍數(shù)不高。





綜合來看，流拍多且經(jīng)調(diào)整債務(wù)率較高的地方，馬鞍山、淮安、西安和鹽城的土地保障倍數(shù)均不足20%，需關(guān)注其借新還舊的狀況。

注：

[1] 包括首次出讓期間流拍，后期重新出讓時成交的地塊。

[2] 二線城市包括省會城市、計劃單列市及部分房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的地級城市（不含港澳臺和拉薩），包括天津、重慶、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、�？�、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、無錫、蘇州、溫州、北海、三亞。

來源：微信公眾號：郁言債市　

聲明：該文觀點僅代表作者本人，汕尾市民網(wǎng)系信息發(fā)布平臺，僅提供信息存儲空間服務(wù)。如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問題，請作者與我們聯(lián)系，我們將在第一時間處理，謝謝！圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。