2019年上半年土地流拍多的城市，債務情況如何？

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摘 要

在之前的報告《2019年償債壓力較大的省份，土地出讓狀況如何？》中，我們梳理了1-4月全國各地區(qū)的土地出讓狀況，著重分析了償債壓力較大的省份。本篇仍以地方債務為關注點，從土地流拍的角度出發(fā)，關注哪些省份和城市的土地流拍現(xiàn)象較為嚴重，繼而探討這些地區(qū)的償債壓力情況，并計算其土地出讓保障倍數(shù)。

1. 哪些省份和城級市流拍多？

19年上半年流拍地塊數(shù)量最多的省份為貴州，而從16年以來，山東和河南的流拍地塊數(shù)一直位列前五。19年上半年河南的流拍用地面積最大，而16年以來，河南和新疆的流拍用地面積一直位列前五。

19年上半年一線城市流拍地塊最多的城市為北京；二線城市中流拍地塊最多的城市為重慶市，其次為蘭州和西安；三四線城市中，流拍地塊最多的城市為駐馬店，其次為邢臺和贛州。值得注意的是，從所有地級市和縣級市的流拍數(shù)據(jù)來看，三四線城市的平均流拍數(shù)量明顯多于一、二線城市。

2. 土地流拍多的地方債務壓力如何？

分省份來看，今年上半年貴州流拍地塊數(shù)位居第一，其經(jīng)調(diào)整債務率高達600%。從流拍用地面積來看，今年上半年甘肅的流拍用地面積位居各省第四，其經(jīng)調(diào)整的債務率高達640%。

分城市來看，在流拍地塊數(shù)較多的城市中，遵義的經(jīng)調(diào)整債務率最高，達727%。流拍地塊數(shù)前20的城市中，贛州、重慶、西安的經(jīng)調(diào)整債務率均超過500%。從流拍用地面積來看，流拍面積前十的城市中，蘭州、重慶、西安和阜陽的經(jīng)調(diào)整債務率較大，均超過400%。

我們對各省份和各地級市數(shù)據(jù)進行篩選，發(fā)現(xiàn)在篩選出來的城市中，多數(shù)流拍地塊多且債務率較高的城市，今年上半年土地出讓成交價款對其全年債務的保障倍數(shù)不高。

綜合來看，流拍多且經(jīng)調(diào)整債務率較高的地方，馬鞍山、淮安、西安和鹽城的土地保障倍數(shù)均不足20%，需關注其借新還舊的狀況。

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在之前的報告《2019年償債壓力較大的省份，土地出讓狀況如何？》中，我們梳理了1-4月全國各地區(qū)的土地出讓狀況，著重分析了償債壓力較大的省份。本篇仍以地方債務為關注點，從土地流拍的角度出發(fā)，關注哪些省份和城市的土地流拍現(xiàn)象較為嚴重，繼而探討這些地區(qū)的償債壓力情況，并計算其土地出讓保障倍數(shù)。

哪些省份和城市流拍多？

1. 上半年貴州省流拍地塊數(shù)最多

今年上半年，全國共流拍了8882塊土地，[1]占去年全年流拍宗數(shù)的38%，流拍用地面積達3億平方米。今年的流拍地塊數(shù)較去年同期增加1558條，略高于17年同期。從往年的流拍地塊數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，下半年土地流拍數(shù)量及面積往往會高于上半年。從上半年流拍情況看，下半年面臨的土地流拍壓力仍較大。

2. 三、四線城市流拍地塊數(shù)量大多位居前列

分不同城市類型來看，19年上半年，北京為流拍地塊最多的一線城市，共流拍16條地塊，流拍面積也遠大于其他上海、廣州和深圳。在二線城市中[2]，流拍地塊最多的城市為重慶市，其次為蘭州和西安，流拍面積均超過400萬平方米。在三四線城市中，流拍地塊最多的城市為駐馬店，其次為邢臺和贛州，三地流拍地塊數(shù)均超過150，其中邢臺和駐馬店的流拍用地面積也位列前二。值得注意的是，從所有地級市和縣級市的流拍數(shù)據(jù)來看，三四線城市的平均流拍數(shù)量明顯多于一、二線城市。

分城市來看，在流拍地塊數(shù)較多的城市中，遵義的經(jīng)調(diào)整債務率最高，達727%。流拍地塊數(shù)前20的城市中，贛州、重慶、西安的經(jīng)調(diào)整債務率均超過500%，上饒、蘭州的經(jīng)調(diào)整債務率均超過300%，而流拍地塊數(shù)最多的駐馬店和邢臺的經(jīng)調(diào)整債務率相對較低，分別為152%和94%。

從流拍用地面積來看，在流拍面積前十的城市中，蘭州、重慶、西安和阜陽的經(jīng)調(diào)整債務率較大，均超過400%。

我們對各省份和各地級市數(shù)據(jù)進行篩選，將流拍地塊數(shù)、流拍用地面積和經(jīng)調(diào)整債務率三項均大于各城市中值的城市挑選出來，計算其上半年土地出讓保障倍數(shù)（19年上半年土地出讓金額/19年發(fā)債城投有息債務到期總額）。通過計算我們發(fā)現(xiàn)，在篩選出來的城市中，多數(shù)流拍地塊多且債務率高的城市土地出讓成交價款對其債務的保障倍數(shù)不高。





綜合來看，流拍多且經(jīng)調(diào)整債務率較高的地方，馬鞍山、淮安、西安和鹽城的土地保障倍數(shù)均不足20%，需關注其借新還舊的狀況。

注：

[1] 包括首次出讓期間流拍，后期重新出讓時成交的地塊。

[2] 二線城市包括省會城市、計劃單列市及部分房地產(chǎn)市場較為發(fā)達的地級城市（不含港澳臺和拉薩），包括天津、重慶、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、�？凇⒊啥�、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、無錫、蘇州、溫州、北海、三亞。

來源：微信公眾號：郁言債市　

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