[平安證券]政治局重申“房住不炒”，資金端延續(xù)收緊

喧鬧的人群

 本周觀點：本周政治局會議重申“房住不炒”，并在經濟下行壓力加大背景下提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，顯示引導中國經濟降低對房地產依賴的決心，預計后續(xù)政策調控仍將以穩(wěn)為主。同時近日央行指出房地產行業(yè)占用信貸資源依然較多，繼信托后銀行端信貸收緊信號明顯，后續(xù)仍需持續(xù)關注資金端收緊對行業(yè)的影響。板塊投資方面，風險偏好下行背景下，主流房企低估值、高股息率、業(yè)績增長確定優(yōu)勢逐步顯現，已公布預告的保利、綠地等中報業(yè)績均呈現高增，配置價值持續(xù)凸顯。建議關注低估值高股息率業(yè)績增長確定的龍頭房企如保利、萬科，以及布局核心城市群及周邊、銷售及業(yè)績維持高增的二線龍頭如中南、陽光城、榮盛等。
  行業(yè)動態(tài)：1）政治局會議：不將房地產作為短期刺激經濟的手段；2）央行：加強對存在高杠桿經營的大型房企貸款行為監(jiān)管；3）合肥：對引發(fā)3次以上群訪的房企暫停供地、預售、網簽；4）大連發(fā)布限價令。
  樓市動態(tài)：1）新房成交上行，市場將趨于穩(wěn)定。本周新房成交環(huán)比升14%，二手房環(huán)比降4%。隨著多地政策及資金面邊際收緊、政治局會議堅持“房住不炒”且提及不將房地產作為短期刺激經濟手段，市場整體將趨于穩(wěn)定。2）庫存環(huán)比回升，中期或仍將上行。16城取證庫存7968萬平，環(huán)比升0.9%。資金面持續(xù)收緊情形下，加大申請預售及推盤、加快回籠資金為房企最優(yōu)選擇，而調控從緊或進一步改變購房預期，預計中期庫存仍將緩慢上行。3）推盤量微降，去化率下行。上周重點城市新推房源1.1萬套，環(huán)比下降4.9%；開盤去化率58%，環(huán)比降13個百分點。考慮到多地政策邊際收緊，政治局會議堅持“房住不炒”、潛在供應規(guī)模較大，去化率后續(xù)仍將面臨壓力。4）掛牌整體上行，市場情緒較為謹慎。19城二手房掛牌105.9萬套，環(huán)比升1.4%。樓市降溫情形下掛牌量持續(xù)上升，市場對后市仍較為謹慎。5）土地成交、溢價率回落，整體趨于平穩(wěn)。上周百城土地成交面積環(huán)比降14.6%；溢價率9.1%，環(huán)比降3.2個百分點�？紤]多地土拍政策及資金端邊際收緊，預計核心城市土地市場亦將趨于平穩(wěn)。
  投融資動態(tài)：根據Wind統(tǒng)計，本周（7.29-8.2）房企境內發(fā)債75.6億元，環(huán)比降40.8%，境外無債券發(fā)行。發(fā)行利率位于3.38%-8%區(qū)間，其中美的置業(yè)、碧桂園發(fā)行利率較前次有所上行。2019年為房企償債高峰期，樓市逐步回歸平穩(wěn)情形下，預計房企融資態(tài)度將保持積極。
  風險提示：1）當前市場整體有所降溫，而三四線受制于供應充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調整，預計后續(xù)量價仍將面臨較大壓力，未來或存在三四線樓市超預期調整帶來房企大規(guī)模減值及中小房企資金鏈斷裂風險；2）受樓市火爆影響2016年起地價持續(xù)上升，而后續(xù)各城市限價政策陸續(xù)出臺，板塊未來面臨毛利率下滑風險；3）近期行業(yè)資金面持續(xù)收緊，而多地亦相繼政策微調以降低市場熱度，后續(xù)樓市回歸平穩(wěn)過程中若超預期降溫，部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈斷裂風險。


來源：平安證券
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