[平安證券]政治局重申“房住不炒”，資金端延續(xù)收緊

喧鬧的人群

 本周觀點：本周政治局會議重申“房住不炒”，并在經(jīng)濟下行壓力加大背景下提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，顯示引導(dǎo)中國經(jīng)濟降低對房地產(chǎn)依賴的決心，預(yù)計后續(xù)政策調(diào)控仍將以穩(wěn)為主。同時近日央行指出房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，繼信托后銀行端信貸收緊信號明顯，后續(xù)仍需持續(xù)關(guān)注資金端收緊對行業(yè)的影響。板塊投資方面，風(fēng)險偏好下行背景下，主流房企低估值、高股息率、業(yè)績增長確定優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，已公布預(yù)告的保利、綠地等中報業(yè)績均呈現(xiàn)高增，配置價值持續(xù)凸顯。建議關(guān)注低估值高股息率業(yè)績增長確定的龍頭房企如保利、萬科，以及布局核心城市群及周邊、銷售及業(yè)績維持高增的二線龍頭如中南、陽光城、榮盛等。
  行業(yè)動態(tài)：1）政治局會議：不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段；2）央行：加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企貸款行為監(jiān)管；3）合肥：對引發(fā)3次以上群訪的房企暫停供地、預(yù)售、網(wǎng)簽；4）大連發(fā)布限價令。
  樓市動態(tài)：1）新房成交上行，市場將趨于穩(wěn)定。本周新房成交環(huán)比升14%，二手房環(huán)比降4%。隨著多地政策及資金面邊際收緊、政治局會議堅持“房住不炒”且提及不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段，市場整體將趨于穩(wěn)定。2）庫存環(huán)比回升，中期或仍將上行。16城取證庫存7968萬平，環(huán)比升0.9%。資金面持續(xù)收緊情形下，加大申請預(yù)售及推盤、加快回籠資金為房企最優(yōu)選擇，而調(diào)控從緊或進一步改變購房預(yù)期，預(yù)計中期庫存仍將緩慢上行。3）推盤量微降，去化率下行。上周重點城市新推房源1.1萬套，環(huán)比下降4.9%；開盤去化率58%，環(huán)比降13個百分點�？紤]到多地政策邊際收緊，政治局會議堅持“房住不炒”、潛在供應(yīng)規(guī)模較大，去化率后續(xù)仍將面臨壓力。4）掛牌整體上行，市場情緒較為謹慎。19城二手房掛牌105.9萬套，環(huán)比升1.4%。樓市降溫情形下掛牌量持續(xù)上升，市場對后市仍較為謹慎。5）土地成交、溢價率回落，整體趨于平穩(wěn)。上周百城土地成交面積環(huán)比降14.6%；溢價率9.1%，環(huán)比降3.2個百分點�？紤]多地土拍政策及資金端邊際收緊，預(yù)計核心城市土地市場亦將趨于平穩(wěn)。
  投融資動態(tài)：根據(jù)Wind統(tǒng)計，本周（7.29-8.2）房企境內(nèi)發(fā)債75.6億元，環(huán)比降40.8%，境外無債券發(fā)行。發(fā)行利率位于3.38%-8%區(qū)間，其中美的置業(yè)、碧桂園發(fā)行利率較前次有所上行。2019年為房企償債高峰期，樓市逐步回歸平穩(wěn)情形下，預(yù)計房企融資態(tài)度將保持積極。
  風(fēng)險提示：1）當(dāng)前市場整體有所降溫，而三四線受制于供應(yīng)充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，預(yù)計后續(xù)量價仍將面臨較大壓力，未來或存在三四線樓市超預(yù)期調(diào)整帶來房企大規(guī)模減值及中小房企資金鏈斷裂風(fēng)險；2）受樓市火爆影響2016年起地價持續(xù)上升，而后續(xù)各城市限價政策陸續(xù)出臺，板塊未來面臨毛利率下滑風(fēng)險；3）近期行業(yè)資金面持續(xù)收緊，而多地亦相繼政策微調(diào)以降低市場熱度，后續(xù)樓市回歸平穩(wěn)過程中若超預(yù)期降溫，部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險。


來源：平安證券
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