運(yùn)用法治促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展

曉寒深處

　中共中央政治局會(huì)議首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段 運(yùn)用法治促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展
　　●　會(huì)議重申“房住不炒”,意味著對(duì)房地產(chǎn)“住”的定調(diào)將長(zhǎng)期不變,房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)因經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而反復(fù)
　　●　首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,意味著中央下定決心要讓中國經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴,改變了過去“一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩,首先就想到房地產(chǎn)”的“路徑依賴”。這有利于推動(dòng)我國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展
　　●　如果沒有法律對(duì)資本市場(chǎng)的管理、控制與監(jiān)督,資本市場(chǎng)就搞不好
　　近日,中共中央政治局召開會(huì)議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì),部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議要求,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
　　重申“房住不炒”,首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,傳遞出什么信號(hào)?
　　多位專家在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱,中央已下定決心,要讓中國經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴,改變過去“一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩,首先就想到房地產(chǎn)”的“路徑依賴”。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)炒作的可能性空間大幅縮小,如果居民繼續(xù)將房地產(chǎn)作為理財(cái)工具將會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。
　　“我們需要振興直接融資市場(chǎng),把實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來。而要搞好資本市場(chǎng),離不開法律對(duì)資本市場(chǎng)的管理、控制與監(jiān)督�！苯逃�部長(zhǎng)江學(xué)者特聘教授、南京大學(xué)長(zhǎng)江產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)劉志彪說。
　　調(diào)控政策明顯收緊 樓市回暖趨勢(shì)停止
　　房?jī)r(jià)究竟會(huì)漲還是會(huì)跌?這些年來,人們總在追問同樣的問題。
　　今年一季度,熱點(diǎn)城市搶地風(fēng)潮再起,樓市出現(xiàn)“小陽春”。許多人一邊看著朋友圈房產(chǎn)中介驟增的步數(shù),一邊猶豫著要不要出手買房。
　　這一現(xiàn)象背后是房地產(chǎn)開發(fā)投資提速,多地人才引進(jìn)新政紛紛與樓市政策掛鉤,市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些“調(diào)控放松”的論調(diào)。
　　不過,在樓市乍現(xiàn)回暖趨勢(shì)之時(shí),一盆涼水從天而降。4月19日,中共中央政治局召開會(huì)議再次提及“房住不炒”。這一樓市調(diào)控基調(diào)定下之后,后續(xù)部委和地方政府的調(diào)控政策也隨之而來。
　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),今年上半年,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次,相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次,同比上漲了31%�！胺康禺a(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢(shì)。近兩個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控近百次,密度在歷史上處于最高階段�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
　　國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人毛盛勇近日在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上說:“結(jié)合房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開工面積、土地成交等指標(biāo)綜合來看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總的還是平穩(wěn)的。”
　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1月至6月,全國商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1月至5月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積下降1%。商品房銷售額70698億元,增長(zhǎng)5.6%,增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。2018年全國商品房銷售面積超過17億平方米,創(chuàng)下歷史新高,今年上半年銷售面積即便同比下降1.8%,但總量依然處于近年來較高水平。
　　毛盛勇說,從下一階段來看,一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進(jìn),剛需和改善性的需求還是有的,這是一個(gè)支撐。另一方面,“房住不炒”的理念越來越深入人心,強(qiáng)調(diào)“因城施策”和城市政府主體責(zé)任,這兩方面因素綜合在一起,下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是能做到的。
　　金融資源流出房市 實(shí)體經(jīng)濟(jì)有望好轉(zhuǎn)
　　“最好的選擇就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期,既不能刺激房?jī)r(jià)再次暴漲,但也不能徹底逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的預(yù)期,讓房地產(chǎn)進(jìn)入下跌周期�！泵窠ㄖ醒虢�(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道評(píng)論員馬光遠(yuǎn)說。
　　作為決定下半年中國宏觀政策的最重要會(huì)議,7月30日召開的中共中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的定調(diào)顯然至關(guān)重要:“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段�！�
　　在馬光遠(yuǎn)看來,如果將此解讀為保持對(duì)房地產(chǎn)的高壓態(tài)勢(shì),以為房地產(chǎn)要“涼涼”了,純屬臆測(cè),沒有意識(shí)到在當(dāng)下“穩(wěn)增長(zhǎng)”的鏈條中,穩(wěn)房地產(chǎn)的重要意義。
　　中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院世界經(jīng)濟(jì)研究所研究員張茂榮認(rèn)為,會(huì)議重申“房住不炒”,意味著對(duì)房地產(chǎn)“住”的定調(diào)將長(zhǎng)期不變,房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)因經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而反復(fù)。
　　首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,在張茂榮看來,意味著中央下定決心,要讓中國經(jīng)濟(jì)擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴,改變過去“一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩,首先就想到房地產(chǎn)”的“路徑依賴”。
　　過去某些時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)常聯(lián)系在一起。也正因?yàn)槿绱?房地產(chǎn)有了“夜壺”的說法,即需要的時(shí)候拿出來用,刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),不需要的時(shí)候就往床底下一踢。劉志彪說,房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中所起的作用一度非常大,“我們以前曾經(jīng)估算過,房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)占到40%多,不到一半的樣子”。
　　然而,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行之時(shí),為何不再用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了呢?劉志彪分析稱,過去追求高速度經(jīng)濟(jì),現(xiàn)在這個(gè)階段已經(jīng)結(jié)束了,中國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高質(zhì)量增長(zhǎng)階段,在這一前提下,“增長(zhǎng)速度有所下降也無所謂”。
　　值得注意的是,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降還有另一個(gè)原因,即服務(wù)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)在加大。“一般來說,進(jìn)入發(fā)達(dá)國家發(fā)展階段,必然伴隨著服務(wù)業(yè)比重提高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降這一定律�！眲⒅颈胝f,服務(wù)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率低,自然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降,但服務(wù)業(yè)可以解決就業(yè)問題,這與中國目前把就業(yè)放在重要位置的政策導(dǎo)向也是一致的。
　　更重要的是,房地產(chǎn)市場(chǎng)過快增長(zhǎng)帶來較大的副作用�！爱�(dāng)房地產(chǎn)不僅僅是一種‘住的物品’,而變成了一個(gè)資產(chǎn)炒作的概念,享受較高的利潤(rùn)率時(shí),這種虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)利潤(rùn)率很低的實(shí)體經(jīng)濟(jì)就形成了壓制。”劉志彪說,房地產(chǎn)常常有百分之二三十的凈資產(chǎn)收益率,一般的實(shí)體經(jīng)濟(jì)則只有3%至6%的利潤(rùn)率。
　　“我們現(xiàn)在不炒房地產(chǎn),就是要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),一個(gè)國家的發(fā)展要靠實(shí)體經(jīng)濟(jì),而不能靠房地產(chǎn)�！眲⒅颈胝f,而隨著國家金融資源從房地產(chǎn)市場(chǎng)中轉(zhuǎn)出,回流至實(shí)體經(jīng)濟(jì),實(shí)體經(jīng)濟(jì)將獲得更好的發(fā)展資源。
　　張茂榮認(rèn)為,考慮到過去利用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)帶來的較大副作用,擺脫“房地產(chǎn)依賴”有利于我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,有利于推動(dòng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定。
　　值得注意的是,不炒房地產(chǎn)會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度暫時(shí)下降的結(jié)果。“中國經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)還沒完全扭轉(zhuǎn),與這個(gè)是有關(guān)系的�！眲⒅颈胩嵝�,對(duì)于居民而言,不能再把房地產(chǎn)繼續(xù)當(dāng)成理財(cái)工具,否則將會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。
　　　直接融資亟待發(fā)展 土地財(cái)政需要轉(zhuǎn)變
　　近年來,中央屢次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”。這一次,中央將話說得如此之透,在業(yè)內(nèi)專家看來,預(yù)計(jì)將會(huì)有效改變市場(chǎng)預(yù)期,打破慣性思維,房?jī)r(jià)上漲的怪圈也有望打破。
　　在中共中央政治局7月30日會(huì)議之前,就有地方政府的放松調(diào)控舉措遭遇“流產(chǎn)”。
　　7月20日,開封政府網(wǎng)掛出一則通知公告,即市住建局撤銷其所作出的調(diào)整新購商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制的相關(guān)決定。這意味著,自2017年5月出臺(tái)的開封市限售政策將被取消。然而,僅僅24小時(shí)后,開封市就撤回了這個(gè)文件,理由是未經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和充分論證。
　　這并非地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策“一日游”的第一次。此前,蕪湖、呼和浩特、衡陽等城市均有過寬松房地產(chǎn)政策“一日游”的經(jīng)歷。
　　“房地產(chǎn)無論是經(jīng)濟(jì)功能、財(cái)富功能、政策功能以及投資功能,都和過去20年不同。房地產(chǎn)作為中國最好投資的日子結(jié)束了,不管房地產(chǎn)政策是否松綁,這都是基本事實(shí)。”馬光遠(yuǎn)說,一方面,地方政府不能再走依靠土地財(cái)政賣房的老路；另一方面,老百姓也要為自己的投資理財(cái)找一條新的出路。
　　在劉志彪看來,理財(cái)工具不夠豐富,也是造成人們買房的一個(gè)主要原因�！安毁I房子了,居民把多余的錢放到哪里去?在我國居民收入水平不斷提高的今天,這一問題更需要解決�！�
　　因此,最重要的就是要解決中國居民的理財(cái)問題,給居民提供好的理財(cái)手段。“根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),必須要把金融市場(chǎng)發(fā)展起來,把直接融資發(fā)展起來。”劉志彪說,有了理財(cái)工具后,大家就不會(huì)去炒房子,而是去買股票,去支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),這符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì),國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也會(huì)興旺起來。
　　劉志彪強(qiáng)調(diào),“如果沒有法律對(duì)資本市場(chǎng)的管理、控制與監(jiān)督,資本市場(chǎng)就搞不好”。
　　張茂榮認(rèn)為,今后,保障房將在滿足住房需求方面發(fā)揮更加重要的作用。建議通過深化財(cái)稅體制改革,徹底改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,消除其推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng),增強(qiáng)其推動(dòng)創(chuàng)新、做大做強(qiáng)制造業(yè)、壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極性和建設(shè)保障性住房的積極性。


來源：法制日?qǐng)?bào)
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