劉洪玉：房企不能再簡單地關(guān)注開發(fā)業(yè)務(wù)

魚哭了沒人知道

2019年7月26日至29日，博鰲（樓盤）·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)在三亞（樓盤）隆重召開。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉發(fā)表了題目為《高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展下的房地產(chǎn)：政策與市場(chǎng)趨勢(shì)》的主題演講。

劉洪玉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展面臨著非常大的變化。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境發(fā)生了變化。經(jīng)過連續(xù)20多年的高速發(fā)展，住房市場(chǎng)告別了短缺的時(shí)代。市場(chǎng)從關(guān)注數(shù)量到關(guān)注質(zhì)量，從關(guān)注增量到存量，從簡單的開發(fā)到開發(fā)和管理并重，甚至管理變得更加的重要。

從外部環(huán)境來看，經(jīng)濟(jì)增長速度和城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度都開始變慢了，更加強(qiáng)調(diào)提高城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量。

另一個(gè)變化在于，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)技術(shù)在迅猛發(fā)展。

一是綠色健康的技術(shù)，這些技術(shù)被證明是有益于改善人類的工作績效和工作狀況，且根據(jù)研究，綠色建筑的成本和收益也是能夠匹配的。目前，市場(chǎng)有機(jī)制使居民愿意為綠色建筑買單。

二是智慧科技，包括智慧社區(qū)、智慧建筑等。這種智慧技術(shù)，會(huì)給房地產(chǎn)的服務(wù)、房企的管理能力進(jìn)行賦能。比如用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)，可以對(duì)建成的商業(yè)空間進(jìn)行非常高效的管理，能夠有效的節(jié)約成本、提高效率。這些應(yīng)用將逐漸改變房地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)和格局。

此外，在二手房市場(chǎng)的服務(wù)中，還有很多新的技術(shù)出現(xiàn)，比如空間的營造、柔性工作空間的創(chuàng)作、資產(chǎn)的再定位等，這些有助于聯(lián)合辦公，聯(lián)合居住等業(yè)態(tài)的發(fā)展。而3D打印和智能建造技術(shù)，則將對(duì)建筑環(huán)節(jié)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

劉洪玉表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要完成從快速成長到高質(zhì)量發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。“過去是關(guān)注機(jī)會(huì)型的投資，未來更加關(guān)注穩(wěn)健和持有型的投資，這樣才可以促使房地產(chǎn)企業(yè)從單一的開發(fā)商的角色向多重的角色轉(zhuǎn)變�！�

其中，“多重的角色”包括資產(chǎn)管理、運(yùn)營、服務(wù)提供商甚至是基金的管理者。

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，劉洪玉表示，現(xiàn)在正處于樓市穩(wěn)定期，政策上不希望上漲，也不希望下降，但上漲和下降的風(fēng)險(xiǎn)都還存在。開發(fā)商獲取資金、土地資源時(shí)，規(guī)模是非常重要的因素。

在這一時(shí)期，企業(yè)運(yùn)行的速度、資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)、資金的使用效率都要關(guān)注。“企業(yè)到底追求什么？有的時(shí)候不一定做到極致就是最好，有些時(shí)候關(guān)鍵是要防止失速，避免欲速則不達(dá)�！彼�認(rèn)為，現(xiàn)在競(jìng)爭越來越激烈，未來的利潤不能只靠拓展規(guī)模和增加杠桿的方式，更多需要?jiǎng)?chuàng)新，優(yōu)化管控，提升品質(zhì)。

劉洪玉還指出，房地產(chǎn)住房制度基礎(chǔ)和土地制度、規(guī)劃管理制度、預(yù)算財(cái)政的收支制度相關(guān)聯(lián)，沒有這樣的制度基礎(chǔ)，很難形成健康的發(fā)展模式�！胺康禺a(chǎn)主要的貢獻(xiàn)就是促進(jìn)城市化和工業(yè)化，促進(jìn)了城市的增長，但也有一些負(fù)面的效果，就是造成了土地資源的錯(cuò)配、推高了房價(jià)。”

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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