聶梅生：房地產(chǎn)即將翻篇 不應(yīng)片面追求銷售目標(biāo)

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產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了集中拿地、蓋房子的增量階段后，將轉(zhuǎn)向存量發(fā)力的階段。“不要總是提增量多少萬億，要將追求萬億銷售額的目標(biāo)，轉(zhuǎn)變到追求存量資產(chǎn)的價(jià)值”。

她表示，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前國內(nèi)大約有8億城市常住人口，住房面積300億平方米，全國房地產(chǎn)的總市值達(dá)到了300—400萬億，房地產(chǎn)存量市場(chǎng)已相當(dāng)龐大。

國務(wù)院提出，我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升。3月份，國務(wù)院參事仇保興撰文披露稱，據(jù)初步估算，我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

對(duì)此，聶梅生認(rèn)為，過去幾年棚改貨幣化安置讓三四線城市房?jī)r(jià)上漲，支持了房企的規(guī)模擴(kuò)張；現(xiàn)在要拿出巨額投資進(jìn)行老舊小區(qū)的改造，而不只是給予開發(fā)貸，代表房地產(chǎn)行業(yè)正在翻篇，這是量變到質(zhì)變的過程，可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)釋放租賃市場(chǎng)。

今年二季度，5G牌照開始開放。在這樣的大背景下，聶梅生認(rèn)為，目前數(shù)字城市、數(shù)字產(chǎn)業(yè)、數(shù)字家居等已風(fēng)起云涌，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)僅僅拿地蓋房子，而應(yīng)該在高技術(shù)、服務(wù)業(yè)、消費(fèi)升級(jí)三個(gè)方面體現(xiàn)新動(dòng)能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，從而實(shí)現(xiàn)由增量向存量的轉(zhuǎn)變。

其中，聶梅生強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該盡快與科技產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合。從今年往后的12年，中國將進(jìn)入物物互聯(lián)的時(shí)代，是場(chǎng)景+場(chǎng)景，基于大數(shù)據(jù)分析、云計(jì)算、AI技術(shù)、IOT技術(shù)的時(shí)代。

對(duì)房地產(chǎn)而言，“得社區(qū)者得天下”，以房地產(chǎn)在小區(qū)的存量資產(chǎn)為基礎(chǔ)，去實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理+互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。

但互聯(lián)網(wǎng)+物管這條路已經(jīng)走了五六年，至今沒有形成能夠推廣或者覆蓋面相當(dāng)大的業(yè)態(tài)。目前，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)大約有11萬家，從業(yè)人員千萬人，行業(yè)仍然非常分散�？梢灶A(yù)見，社區(qū)服務(wù)的提升以及增值空間是巨大的。

今年以來，在香港上市的物業(yè)服務(wù)概念股漲勢(shì)兇猛，如中海物業(yè)、佳兆業(yè)服務(wù)、綠城物業(yè)等，反映出市場(chǎng)情緒對(duì)社區(qū)物業(yè)管理、服務(wù)的期待與看好。聶梅生指出，未來應(yīng)以C端客戶群體為中心建立數(shù)字化社區(qū)，讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來。

聶梅生還提出，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)由短期的開發(fā)轉(zhuǎn)變到長(zhǎng)期運(yùn)營服務(wù)。長(zhǎng)租公寓之所以做不起來，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快，租金回報(bào)率難以達(dá)到預(yù)期。房地產(chǎn)到了臨界點(diǎn)后，要平衡房?jī)r(jià)收入比。

她還認(rèn)為，未來養(yǎng)兒防老是不可能的，以房養(yǎng)老則是有潛力的。“只有當(dāng)房?jī)r(jià)租金比也就是租售比在20以下，20個(gè)月的房租可以買一套房子的時(shí)候，以房養(yǎng)老才是可行的，這是將來的方向�！甭櫭飞�說。

來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)

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