[克而瑞]2019年7月全國(guó)市場(chǎng)月報(bào)

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2019年7月，受周期性因素和供貨壓力增大的影響，房企在全國(guó)多個(gè)城市的推貨量有所收縮。成交看似淡季不淡，但剔除上月已售未備案的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)后實(shí)則已顯乏力。加之中央政治局會(huì)議再度重申“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)，政策從緊信號(hào)已然釋放，樓市轉(zhuǎn)冷已勢(shì)不可擋。
  1、供應(yīng)：環(huán)比降21%同比增5%，二三線環(huán)比跌幅高于均值
  29個(gè)重點(diǎn)城市整體新增供應(yīng)疲軟，7月新增供應(yīng)面積僅2353萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減21%，同比微升5%。環(huán)比下滑的主要原因有二，一方面是受周期性因素影響，在年中6月業(yè)績(jī)沖刺大量推貨之后，7月推盤(pán)節(jié)奏必然放緩；另一方面，2018年下半年房企拿地量不足也致使房企近期的供貨乏力。
  7月一線城市新增供面積環(huán)比下降6%，同比亦下降15%，北京自今年以來(lái)供應(yīng)持續(xù)放量，7月依舊延續(xù)了前期勢(shì)頭，其余三城供應(yīng)均不同程度下降，上海、深圳同、環(huán)比齊降，廣州雖環(huán)比有所上升，但仍不及2018年同期。
  25個(gè)重點(diǎn)二三線城市新增供環(huán)比下降22%，同比上升8%。分城市來(lái)看，20個(gè)供應(yīng)量環(huán)比下跌，徐州、西安、寧波等5城跌幅超過(guò)50%，近半數(shù)城市不及去年，可見(jiàn)在市場(chǎng)成交逐月回落、熱度顯著下降的情況下，企業(yè)在二、三線城市的推盤(pán)的積極性相對(duì)受挫。

  3、庫(kù)存：近6成城市庫(kù)存同比增30%以上，消化周期仍普遍較低
  7月，由于重點(diǎn)城市供應(yīng)縮量，大部分城市商品住宅供求比有所回落，深圳、西安、蘇州、寧波等6市供求比低于0.5，特別是?？诮抵羶H0.17，當(dāng)前市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。受此影響，近6成城市庫(kù)存量環(huán)比回落，寧波、?？诮韵禄?8%跌幅最為顯著，但基于成交不振，整體來(lái)看庫(kù)存同比仍是漲多跌少。
  隨著庫(kù)存回落，半數(shù)以上重點(diǎn)城市消化周期環(huán)比隨之縮短，南京、海口降幅超20%，整體而言去化壓力不大，近7成城市消化周期處在12個(gè)月正常范圍內(nèi)，杭州、寧波、武漢等市不足4個(gè)月，市場(chǎng)成交熱度可見(jiàn)一斑，但大連、廈門(mén)消化周期仍持續(xù)在20個(gè)月以上，市場(chǎng)觀望情緒依然十分嚴(yán)重。

　　從面積段分布來(lái)看，北京成交主力面積段90平方米以下產(chǎn)品占比較上月回落3個(gè)百分點(diǎn)；上海90-120平方米產(chǎn)品環(huán)比銳減8個(gè)百分點(diǎn)，但仍占據(jù)市場(chǎng)最多成交份額；本月京、滬大面積段產(chǎn)品成交開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，144平方米以上產(chǎn)品占比分別增加4個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)。而深圳各面積段產(chǎn)品占比相較于上月則基本沒(méi)有變化，120平方米以下戶型產(chǎn)品持續(xù)熱銷(xiāo)，占比超80%。

  5、綜觀：市場(chǎng)加速轉(zhuǎn)冷，8月份供求或?qū)⒗^續(xù)走弱
  綜合來(lái)看，7月整體市場(chǎng)供應(yīng)、成交均有所收縮，基本回歸2018年同期低位水平。六成城市庫(kù)存量環(huán)比回落，大部分城市的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本處于可控范圍。我們認(rèn)為7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場(chǎng)需求陸續(xù)釋放完畢，3月份以來(lái)的“小陽(yáng)春”行情早已戛然而止，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟(jì)，部分城市甚至開(kāi)始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。此外，月末中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策基調(diào)，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”更是明確釋放了房地產(chǎn)調(diào)控仍需從緊執(zhí)行的信號(hào)，在缺乏其他利好支撐的情況下，預(yù)計(jì)8月份市場(chǎng)供求仍將維持低位盤(pán)整甚至回落態(tài)勢(shì)。


來(lái)源：克而瑞
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