中房研協(xié)]大灣區(qū)規(guī)劃背景下廣東五市房地產(chǎn)市場研究與發(fā)展預(yù)判

趁早

 2019年2月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。綱要明確指出，建設(shè)粵港澳大灣區(qū)，要依托香港、澳門作為自由開放經(jīng)濟(jì)體和廣東作為改革開放排頭兵的優(yōu)勢，繼續(xù)深化改革、擴(kuò)大開放，在構(gòu)建經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的體制機(jī)制方面走在全國前列，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，加快制度創(chuàng)新和先行先試，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，更好融入全球市場體系，建成世界新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，建設(shè)世界級(jí)城市群。
  隨著綱要的發(fā)布，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場受到廣泛關(guān)注。業(yè)界普遍認(rèn)為，受益于大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，未來灣區(qū)交通、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)將迎來快速發(fā)展，高質(zhì)量人才的大量引進(jìn)和產(chǎn)業(yè)區(qū)域精細(xì)分工帶來的人口流動(dòng)將為灣區(qū)房地產(chǎn)市場提供新的發(fā)展活力和堅(jiān)實(shí)的需求支撐，市場前景可長期看好。基于此，本文將對(duì)灣區(qū)深圳市、廣州市、佛山市、東莞市以及惠州市這五個(gè)廣東城市展開具體研究，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、房地產(chǎn)市場三個(gè)角度對(duì)城市進(jìn)行比較分析，從而對(duì)大灣區(qū)規(guī)劃背景下這幾個(gè)城市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景作出合理預(yù)判。
  一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境
  1.    GDP：廣州、佛山增速回暖 深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長 惠州下行壓力進(jìn)一步加大
  （1） 2019年上半年廣州、佛山GDP增速明顯回升  惠州經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行

  據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州、佛山在近幾年土地供應(yīng)市場表現(xiàn)突出，土地供應(yīng)量遠(yuǎn)超其他三市，且有逐年上漲趨勢�；葜萁鼛啄晖恋毓�應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，長期占據(jù)土地供應(yīng)面積第三位。東莞自2015年后土地供應(yīng)面積連續(xù)兩年下降，且下降幅度較大，2018年土地供應(yīng)回暖，供應(yīng)面積僅次于廣州、佛山，超過惠州，且從2019年上半年土地供應(yīng)來看，供應(yīng)面積已相當(dāng)于2018年全年供應(yīng)的67.51%，2019年全年土地供應(yīng)面積有望繼續(xù)增加。受限于土地資源稀缺，深圳市土地供應(yīng)始終是廣東五市中最少的，且近年來供應(yīng)面積持續(xù)下降，2019年上半年供應(yīng)土地245.32萬平方米，僅為同期廣州土地供應(yīng)的12.61%。
  （2） 廣州、佛山土地成交量大  東莞土地成交面積增幅明顯

  據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，佛山在商品房供應(yīng)方面表現(xiàn)突出，2017年商品房供應(yīng)265141套，超過供應(yīng)量第二的東莞149988套，2018年供應(yīng)量雖有所下滑，但仍有220299套入市，遠(yuǎn)超其他四個(gè)城市，2019年上半年已有115686套商品房供應(yīng)，全年有望再次實(shí)現(xiàn)增長�；葜葑�2014年以來，商品房供應(yīng)持續(xù)增加，至2018年全年供應(yīng)153708套，增幅高達(dá)223%，商品房供應(yīng)量從倒數(shù)第一躍居為僅次于佛山。廣州、深圳供應(yīng)量則相對(duì)穩(wěn)定。東莞自2016年后，商品房供應(yīng)逐漸減少，2019年上半年供應(yīng)31527套，僅為2018年全年的42%，全年供應(yīng)可能微降或與2018年持平。
  （2） 佛山、廣州保持成交高位  惠州商品房成交量劇增

  從商品房成交情況來看，佛山、廣州仍是廣東五市商品房成交主力，尤其佛山自2016年后，商品房成交量已連續(xù)三年超過20萬套。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，佛山2019年1-6月商品房成交也已達(dá)106768套，2019年全年商品房成交量有望再次突破20萬套。此外，近年來惠州商品房成交市場也明顯升溫，2018年商品房成交量已達(dá)139078套，環(huán)比增加139.29%，首次超過廣州位居廣東五市商品房成交量第二位，從2019年上半年表現(xiàn)來看，2019年全年惠州商品房成交可能出現(xiàn)小幅下滑，但仍將保持較高體量。
  （3） 深圳房價(jià)為大灣區(qū)房價(jià)天花板  五市房價(jià)均保持較快增長（略）
  （4） 五市供需漸趨合理  惠州存在庫存壓力加大風(fēng)險(xiǎn)（略）
  （5） 五市均暫無商品房庫存壓力 各地政府可適當(dāng)加大或維持目前供地水平（略）
  四、總結(jié)與預(yù)判
  從區(qū)域來看，粵港澳大灣區(qū)是繼美國紐約灣區(qū)和舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后的世界第四大灣區(qū)，是我國開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一。據(jù)各市公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整理顯示，2018年粵港澳大灣區(qū)人口達(dá)到7115.98萬人，經(jīng)濟(jì)總量約為10.87萬億元，約占全國經(jīng)濟(jì)總量的11%，是全國經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)和重要增長極。10.87萬億的經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)超過了同期韓國的GDP總量，雖然在四大灣區(qū)中僅居第三位，但超過6%的經(jīng)濟(jì)增長率遠(yuǎn)超其他灣區(qū)，且人口、土地面積、港口和機(jī)場吞吐量均居四大灣區(qū)之首，發(fā)展勢頭大好。2018年，中央將粵港澳大灣區(qū)發(fā)展列為國家重大發(fā)展戰(zhàn)略寫入政府工作報(bào)告，2019年2月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》并要求積極推進(jìn)落實(shí)，借用國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室主任張曉明先生的話來說，建設(shè)粵港澳大灣區(qū)是習(xí)近平總書記親自謀劃、親自部署、親自推動(dòng)的國家戰(zhàn)略，是新時(shí)代推動(dòng)形成我國全面開放新格局的重大舉措，也是推進(jìn)“一國兩制”事業(yè)的實(shí)踐創(chuàng)新。粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，以打造世界級(jí)城市群為方向，是粵港澳三地優(yōu)勢互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展、互利共贏、共同繁榮的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，區(qū)域前景長期看好。
  具體到城市而言，通過城市間經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境和房地產(chǎn)市場的對(duì)比分析，我們根據(jù)市場熱度和發(fā)展?jié)摿�將廣東這五個(gè)城市分為三檔：
  第一檔：廣州、深圳
  廣州、深圳均被確立為粵港澳大灣區(qū)中心城市，其本身的經(jīng)濟(jì)水平已相當(dāng)發(fā)達(dá)，近年來經(jīng)濟(jì)也保持較快速度增長，伴隨著規(guī)劃綱要的落實(shí)和推進(jìn)，城市功能定位將更加明確，產(chǎn)業(yè)升級(jí)將更進(jìn)一步，對(duì)人才的吸引力也將再次提升，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有望進(jìn)一步提高，市場可高看一線。與此同時(shí)，隨著廣州、深圳中心城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和輻射作用的加強(qiáng)，未來必將出現(xiàn)越來越多的向東莞、佛山、惠州等周邊城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口轉(zhuǎn)移，尤其深圳受限土地資源貧乏表現(xiàn)將更加明顯。
  第二檔：佛山、東莞
  佛山自2009年同廣州簽署《廣州市佛山市同城化建設(shè)合作協(xié)議》及兩市城市規(guī)劃、交通基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、環(huán)境保護(hù)等4個(gè)對(duì)接協(xié)議以來，一直在大力推進(jìn)落實(shí)廣佛同城化發(fā)展規(guī)劃，十年間雙方合作已取得不少成果，而在此次《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中，廣州-佛山再次被列為粵港澳大灣區(qū)三個(gè)極點(diǎn)之一，未來兩地互動(dòng)合作層次將進(jìn)一步提高，廣州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和佛山先進(jìn)制造業(yè)齊頭并進(jìn)、互補(bǔ)互促的格局將更加完善，且伴隨著兩地交通路網(wǎng)、公共服務(wù)共享、同城化體制機(jī)制的更新進(jìn)步，佛山將有望在承接廣州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、融入廣州產(chǎn)業(yè)體系以及接納廣州人口外流中獲得更高的優(yōu)先級(jí)。從目前來看，佛山近幾年保持良好的經(jīng)濟(jì)增長和人口增長速度，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也比較活躍。但發(fā)展仍然存在兩大隱患：第一，佛山市房價(jià)增長過快，曾一度被住建部約談，7月30日中共中央政治局又首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，未來政府政策出臺(tái)和管控力度可能將進(jìn)一步加強(qiáng)；第二，佛山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過于依賴房地產(chǎn)業(yè)，缺乏其他持久穩(wěn)定的推動(dòng)力，未來發(fā)展可能還將面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的瓶頸。
  東莞在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃中與深圳同被看作電子信息等世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的兩個(gè)核心城市，在制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出。根據(jù)東莞市《十三五規(guī)劃》，東莞將打造華南科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，全市國家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量達(dá)到3000家以上，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。從區(qū)位來看，東莞處于廣州、深圳這兩大中心城市之間，既可以通過廣深科技走廊的打造提升自己的科技水平，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，進(jìn)一步提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)隨著莞深城軌的即將開通，未來東莞與深圳將構(gòu)成半小時(shí)生活圈，城市合作將進(jìn)一步深入。就目前來說，深圳受限土地資源稀缺的問題已經(jīng)暴露，近幾年已經(jīng)陸續(xù)有企業(yè)和人口向東莞轉(zhuǎn)移，未來這種轉(zhuǎn)移規(guī)模將更大。結(jié)合近兩年東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較為順利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持高速的表現(xiàn)來看，東莞市場甚至優(yōu)于佛山，僅次于深圳、廣州。不過發(fā)展同樣面臨幾個(gè)問題：第一，東莞尚未完全擺脫產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型帶來的陣痛，常住人口凈增長依然緩慢，歷史遺留下來的城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局有待改觀，這可能需要一個(gè)較長時(shí)間的過渡改造期；第二，東莞目前房價(jià)在廣東已經(jīng)僅次于深圳、廣州，但其經(jīng)濟(jì)總量卻相對(duì)較低，房價(jià)高、增長快的問題甚至比佛山還要突出，可想而知需要面臨的將是更為嚴(yán)格的樓市調(diào)控和政府管制。
  第三檔：惠州
  惠州在《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》中的定位更多地偏向于打造生態(tài)城市和對(duì)接深圳東進(jìn)、廣州東擴(kuò)戰(zhàn)略，這主要基于惠州豐富的自然資源和相對(duì)較偏的地理位置。據(jù)此前惠州市政府透露，未來將著力把惠州打造成粵港澳大灣區(qū)東部片區(qū)交通樞樞紐節(jié)點(diǎn)城市，全面接入大灣區(qū)東部半小時(shí)生活圈，這將有力地推動(dòng)惠州當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，也有助于惠州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。但從目前來看，雖然近兩年惠州市商品房市場出現(xiàn)明顯回暖，且房價(jià)仍是粵港澳大灣區(qū)價(jià)格洼地，但不可忽視的是惠州市經(jīng)濟(jì)增速連年大幅下滑，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，在“房住不炒”的主基調(diào)下，惠州市較小的常住人口體量及偏低的人口增長率反應(yīng)本地房地產(chǎn)市場真實(shí)剛性需求并不高，相對(duì)較窄的經(jīng)濟(jì)基本面難以支撐房地產(chǎn)市場的持續(xù)高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，且商品房庫存的逐漸積壓已使得惠州成為大灣區(qū)去化周期最長的城市，城市發(fā)展可能需要較長的調(diào)整期，市場預(yù)期相對(duì)看低。


來源：中房研協(xié)
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