河北三年大變樣無序開發(fā)后遺癥 多個項目十年未建成

曉寒深處

　69歲的王福（化名），住在自己40多平方米的福利房內(nèi)，幾乎每天都要在陽臺上放眼張望不遠處的幾棟高樓。王福放眼張望的這幾棟高樓，正是河北省保定市大唐盛苑小區(qū)在建項目。
　　王福于2009年以單位團購房的名義，從大唐盛苑認購了兩套住房。一套準備用于改善自己的居住環(huán)境，并作為自己的養(yǎng)老“安樂窩”，另一套準備用于剛結婚的兒子兒媳居住。
　　不過，事與愿違。王福的愿望至今已10年了，仍然沒有變成現(xiàn)實。大唐盛苑項目十多年來一直處于資金嚴重不足、手續(xù)不全、時建時停的尷尬境地。
　　在購買大唐盛苑項目樓房的眾多購房者中，多為剛性需求者。購房者許麗（化名），為了給兒子購買婚房，于2010年交納了購房全款。如今孫子已6歲，并已上了小學。購房者張建（化名），早在20年前下崗后，失去了經(jīng)濟來源，拿著父親的喪葬費交納的購房首付款，但卻一直在外租房生活。
　　上述這些購房者，與王福一樣，至今都沒能住進大唐盛苑的樓房，甚至有些老人把購房款全款交清后，在等待“安樂窩”建成的漫長過程中相繼離世。
　　大唐盛苑項目從2008年開始啟動拆遷建設。截至目前，除了一期工程一號樓于2013年交房，并入住部分拆遷戶，其他樓房至今尚未建成，部分拆遷戶至今還在外面過著租房生活。
　　大唐盛苑項目是在河北省“三年大變樣”時代背景下啟動的。當?shù)匾晃唤�政府的知情人士介紹，2008年，河北省提出“三年大變樣”戰(zhàn)略規(guī)劃：三年建設，三年發(fā)展，一年一大步，三年大變樣。規(guī)劃提出后，為了實現(xiàn)“三年大變樣”的目標，第一招是要大氣魄地拆，要堅持大手筆，所向披靡，成片地拆出土地來，作為招商引資的籌碼。并通過三年努力，讓全省城鎮(zhèn)建設水平和整體面貌取得顯著改觀。
　　不可否認，“三年大變樣”提高了當?shù)厝藗兊纳�活質(zhì)量，也改變了當?shù)厝藗兊木幼…h(huán)境，促進了當時的經(jīng)濟發(fā)展。
　　但是，一些地方政府官員，在特殊的時代背景下，為了急于追求政績，不惜違背市場規(guī)律，導致項目建設的各個環(huán)節(jié)中，違法違規(guī)現(xiàn)象突出�！跋壬宪嚭笱a票”“還沒拆遷就開始售樓”“樓房已封頂還沒辦土地證”等現(xiàn)象蔚然成風，成為當時河北省房地產(chǎn)行業(yè)常態(tài)。許多城中村改造項目審批手續(xù)不全卻“一路綠燈”，這種做法得到了地方政府的默許。
　　“政府監(jiān)管部門在當中難于插手，從裁判員變成了啦啦隊�！鼻笆鲋�情人士如是表示。
　　中國房地產(chǎn)報記者以河北保定市為樣本，并于7月23日至26日，在保定進行了走訪和調(diào)查。在記者走訪的項目背后，隱藏著一幕幕拆遷戶和購房者的陣痛與悲劇。
　　7月25日，記者采訪了保定市蓮池區(qū)委、區(qū)政府有關大唐盛苑項目的“三人工作組”某相關負責人，該負責人表示“三年大變樣已經(jīng)像一陣風一樣過去了已成為歷史。不過，既然是上級提出來的，在當時的歷史背景下，應該是對的吧�！庇浾咧码姴⒍绦挪稍L保定市解遺辦某相關負責人，均沒得到任何回應。
　　銷售10年 開發(fā)手續(xù)仍未補全
　　保定市大唐盛苑項目，是保定市城中村薛劉營（鐵西）新村改造項目，占地面積達64畝。設計共1559戶。截至目前，除了一號樓已于2013年交房、并已安置部分拆遷戶入住，其他樓房至今尚未建成。
　　記者在現(xiàn)場看到，雖然未建成的樓房已經(jīng)封頂，但整個小區(qū)里面泥濘一片，并冷冷清清。記者繞著小區(qū)轉行一周，只能見到四號樓和五號樓墻體外面有零星的幾個民工在安裝保溫材料，并無大范圍施工。
　　2007年底，保定市規(guī)劃局下達了薛劉營（鐵西）規(guī)劃設計條件，同時該項目被納入保定市政府要求開工的第一批城中村改造項目。2008年9月，該規(guī)劃方案經(jīng)過保定市政府正式批準，并由保定市本土房企保定大唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“大唐公司”）啟動拆遷和開發(fā)建設。
　　記者在走訪中了解到，當年，項目還沒完成拆遷開發(fā)商就已經(jīng)開始售樓了。由于沒有辦理審批手續(xù)，項目銷售時主要以內(nèi)部認購的方式簽訂購房協(xié)議。當年項目的團購價在每平方米2400元至2800元之間，個體購房者購買時，價格相對團購價要高出每平方米300元。付款方式上，有的購房者交納了30%的首付款，有的則是全款交納。目前涉及購房者約1000余戶，該數(shù)據(jù)并不包括拆遷戶在內(nèi)。這些購房者中，多為剛性需求者。
　　一位了解該項目開發(fā)運營情況的知情人士告訴記者，該項目的啟動資金，主要來自于北京一家融資公司�！暗�在開發(fā)商售樓后，北京這家融資公司迅速把資金收攏了回去�！�
　　盡管還沒拆遷就已開始售樓，但是該項目還是因資金問題，一直是時建時停。直至2011年，小區(qū)的大部分建筑剛達到封頂狀態(tài)，就徹底停工。
　　根據(jù)相關資料顯示，2013年10月，保定市清違辦下發(fā)通知，確定“大唐盛苑項目處罰到位，可上報土委會，進行土地摘牌�！�
　　詭異的是，直到大唐盛苑項目的多棟樓宇封頂后的2011年11月，經(jīng)河北省政府批準，該地塊才由集體建設用地變更了國有土地，批準文號為冀政征函（2010）1130號；直到2015年底，開發(fā)商大唐公司才簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》；2016年7月，取得建設用地規(guī)劃許可證。2017年3月，取得土地證；至今開發(fā)手續(xù)仍未完善，有知情業(yè)主向記者透露，項目施工許可證至今仍未辦理。
　　據(jù)地塊公示信息顯示，該地塊成交價為2.6億元，折合每畝地價人民幣400余萬元。有知情人士告訴記者，該項目在2008年啟動時，當?shù)卣�府曾向開發(fā)商大唐公司承諾，每畝地價為75萬元至80萬元之間。數(shù)年之間，地價漲了五倍。
　　值得一提的是，按照開發(fā)商大唐公司向購房者的解釋，這筆土地出讓金，一方面來自以3分的利息產(chǎn)生的民間借貸融資，另一方面來自購房者之間的集資，達2000萬元。不過，針對這筆民間借貸，接受記者采訪的購房者并不認可。保定當?shù)啬撤康禺a(chǎn)行業(yè)人士分析，3分利息高的離譜，既違背了當?shù)氐慕鹑谝?guī)則，還不受法律保護。如此高的利息，在保定根本沒人敢如此大金額的放貸。
　　按照保定市當時的政策規(guī)定，城中村開發(fā)改造建設項目土地采取招拍掛方式運作。為鼓勵開發(fā)企業(yè)積極參與，保定市政府將收取的土地出讓金按拆遷難易程度分別以90%、80%的比例返還開發(fā)企業(yè)。其中，薛劉營城中村改造項目被劃定為A類，土地出讓金按90%返還給開發(fā)企業(yè)。
　　記者注意到，按照當時保定市政府制定的“房八條”規(guī)定，保定市政府應該在40個工作日內(nèi)完成土地出讓金的返還工作�！爱敃r，保定市政府并沒有在規(guī)定時間內(nèi)及時返還，而是拖延到了八九個月之后才按比例返還給開發(fā)商�！庇兄�情人士告訴記者。
　　按照開發(fā)商大唐公司向購房者的解釋，政府延遲了八九個月之后返還的土地出讓金，開發(fā)商都還給民間借貸孳生的高額利息了。但這一說法并未得到求證。
　　數(shù)億元售樓款去了哪兒
　　未拆遷就開始銷售，在10年間陸續(xù)補辦審批手續(xù)，但項目卻至今沒有建成。由此引發(fā)的另一個疑問是，當初先期銷售的數(shù)億元售樓款去了哪兒？
　　對此，有保定房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士給大唐盛苑項目算了一筆賬。按照保定當時的拆遷成本和建筑成本，不論地價是當時地價還是現(xiàn)在的地價，如果大唐公司能擁有200萬元資金，就可以啟動這個項目。該分析人士認為，拆遷補償多是以實物補償，沒有多少支出成本，而且土地出讓金政府也是要按規(guī)定返還，開發(fā)商還沒拆遷就已開始售樓的涉及1000多戶的售樓資金，足夠開發(fā)這個項目，并且還要有豐厚的利潤。
　　記者了解到，10年間，購房業(yè)主曾多次集資自救。其中，大唐公司在交納土地出讓金時業(yè)主集資2000余萬元；2018年初，業(yè)主再次集資4600余萬元，還有2011年集資等多次自救。有業(yè)主告訴記者“截至目前，大部分購房者已經(jīng)交納了全款�！�
　　上述分析人士認為，“大唐盛苑項目十多年仍沒建成，不排除大唐公司有挪用售樓資金嫌疑�！�
　　工商信息系統(tǒng)顯示，大唐公司成立于2006年，注冊資本金2800萬元，法人藏亞杰。據(jù)當?shù)刂�情人士透露，藏亞杰曾開過臺球廳、歌舞廳，后來跟隨某老板包攬工程，后另行起灶，注冊了保定大唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　2017年，大唐公司在取得項目的土地證后，單方面在原認購協(xié)議約定的購房單價基礎上，強硬地向購房戶提出“房屋漲價或回購”要求，要求單價上漲到每平方米7000元的價格，或者大唐公司以每平方米8000元的價格回購�！叭绻�不同意，大唐公司將單方面自行處理業(yè)主的房子。”
　　針對大唐公司漲價或回購的單方要求，蓮池區(qū)政府和保定市政府也曾多次向購房業(yè)主作出情況說明，并加蓋了多個職能部門的公章。當?shù)卣�府做出的情況說明認為，“廣大業(yè)主提出的不漲價、不回購，承認原購房協(xié)議是公平合理的，也是受法律保護的。區(qū)、街道辦也必將遵循此原則，開展針對性工作。”
　　直到2017年11月初，保定市明昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“明昊公司”） “神秘”進駐大唐公司，在購房業(yè)主并不知情的情況下，“托管”了大唐盛苑項目，并仍以大唐公司的名義對外開展工作。繼續(xù)向購房者打電話、發(fā)公告、發(fā)信息等方式，提出“房屋漲價或回購”要求，單價上漲價格變成了每平方米6800元。
　　記者走訪明昊公司，某楊姓負責人告訴記者“即便是每平方米8000元回購，明昊公司也暫時解決不了資金退還問題。”記者了解到，當前保定市樓市房價大約在13000元至16000元之間。
　　明昊公司“托管”后，業(yè)主告訴記者，“政府態(tài)度也變了，要廣大購房業(yè)主接受成本提高的事實�！�
　　盡管業(yè)主對明昊公司與大唐公司的債務關系并不知情，但明昊公司卻以“最大債權人”的身份出現(xiàn)在了保定市政府官方文件中。
　　但據(jù)記者了解，明昊公司并無房地產(chǎn)開發(fā)相應資質(zhì)。據(jù)工商信息顯示，明昊公司于2016年6月注冊，注冊資本金為認繳資本1000萬元，法人李衛(wèi)山。2018年，該公司參加社保人數(shù)為0人。
　　據(jù)當?shù)刂�情人士介紹，大唐公司存在民間借貸，在大唐公司瀕臨破產(chǎn)邊緣后，多個隱性債權人聯(lián)合起來注冊成立了明昊公司。而真正債權人卻隱藏在了明昊公司的背后。這些隱性的債權人是哪些人？知情人士稱“可能有官方背景，”
　　數(shù)年來，由于項目時建時停，購房者組織了無數(shù)次的信訪活動。有業(yè)主告訴記者，“區(qū)里、市里、省里，都去過了，最終還是回到項目所在轄區(qū)的西關街道辦解決”。
　　數(shù)百“問題項目”僵局待解
　　10多年前，河北省提出的“三年大變樣”，提高了當?shù)厝藗兊纳�活質(zhì)量，改善了人居環(huán)境，使得城鎮(zhèn)整體面貌煥然一新，也促進了當時的經(jīng)濟發(fā)展。
　　如今，“三年大變樣”像一陣風過去了，在這數(shù)年間，時任領導有的已身居要職，有的已從原來的崗位調(diào)離，甚至一些崗位已換屆了八九任領導。
　　然而，“三年大變樣”遺留下來的部分項目，有些早在多年前就已徹底夭折，有些項目至今仍處于風雨飄搖之中，各種矛盾糾紛不斷，由此引發(fā)的社會問題日益突出。
　　據(jù)當?shù)亟�政府機構的知情人士透露，保定市政府為了解決涉房涉建領域的歷史遺留問題，專門成立了“解遺辦公室”，市政府某管姓副秘書長任主任。專門解決以下三類問題：一是入住多年未拿到房產(chǎn)證的“辦證難”，二是購房后多年遲遲不能入住的“入住回遷難”，三是拆遷后在外租住但是項目遲遲不開工的“征收拆遷難”三類問題。
　　盡管如此，保定市的“問題項目”仍然多達500多個，僅蓮池區(qū)就達210余個。這些數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)報記者在保定官方的走訪中已得到各方默認和證實。
　　記者還走訪了多個保定市的“問題項目”。其中，位于保定市競秀區(qū)中央經(jīng)典項目，屬于四里營城中村改造項目，2008年拆遷后至今近10年時間，項目所在地仍是“大土坑”，拆遷戶新樓房沒能住上，而舊房也沒有了。這些業(yè)主至今仍在外面過著飄蕩的租房生活。
　　位于保定市蓮池區(qū)薛劉營村的康遠悅中心項目，作為城中村改造重點工程之一，2007年開始拆遷建設，至今也仍未建成。期間，多次變更開發(fā)商，并多次更換項目名稱。至今項目開發(fā)手續(xù)尚未辦理。
　　位于保定市競秀區(qū)的羅絲莊城中村改造項目，于2007年開始拆遷，期間時建時停，現(xiàn)在雖已封頂，但仍未交房。無任何開發(fā)手續(xù)。
　　位于保定市競秀區(qū)的“首拓一品”項目，2008年開始拆遷，2015年更換開發(fā)商后才開始陸續(xù)施工，至今仍在建設中。
　　在上述這些“問題項目”的背后，除了冰冷的數(shù)據(jù)，還隱藏著一個個活生生的個體家庭。這些“問題項目”徹底改變了他們的生活，他們的命運因為拆遷或購買這些“問題項目”的樓房，已變得支離破碎。
　　公開資料顯示，2015年3月份，河北省住建廳曾經(jīng)公布一次樓市整頓行動結果：2011年至2015年間，石家莊違法房產(chǎn)建設項目共計540個，市場總量占比高達93.8%。在2015年之后的3年里，當?shù)卦S多已經(jīng)對外銷售的項目都在等待補證，石家莊相關部門為此還專門成立了工作組，試圖協(xié)調(diào)解決多個房地產(chǎn)項目遺留問題，但進展緩慢。
　　保定市“問題項目”誰之過？中國房地產(chǎn)報記者在保定走訪時，聽到不同的聲音。有當?shù)胤治鋈耸空J為，當?shù)卣�府事前管控的標準不夠，像大唐公司一沒開發(fā)經(jīng)驗、二沒開發(fā)資金、三沒運營能力的開發(fā)企業(yè)，進入市場的準入機制不夠明確。還有近當?shù)卣�府機構的知情人士透露認為，當?shù)卣�府在事中監(jiān)管不力，管理職能缺失，在看到開發(fā)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)營不善的情況下，政府沒有采取相應的措施。
　　“在執(zhí)行‘三年大變樣’ 的過程中，沒有形成一個完整的機制，對市場的整體運行沒有形成機制。監(jiān)管、引導、梳理和扶持等相關的配套體系沒能跟上。在實現(xiàn)跨越式發(fā)展的同時，當?shù)卣�府的施政能力和駕馭能力不足�！鼻笆鲋�情人士如是表示。


來源：中國房地產(chǎn)報
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