樓市調(diào)控刷屏！高負(fù)債房企存隱憂，京城“地產(chǎn)一哥”凈負(fù)債率超180%

喧鬧的人群

  中共中央政治局7月30日召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議重申“房住不炒”，并首次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，凸顯了政策的連貫性和定力。而隨著上市公司半年報(bào)相繼披露，上市房企們?cè)凇胺孔〔怀础钡拇笳�策背景下的成�?jī)單引人關(guān)注。
  以北京區(qū)域的地產(chǎn)公司為樣本，記者注意到部分房企存在相當(dāng)大的隱憂。以素有京城“地產(chǎn)一哥”之稱的首開(kāi)股份為例，無(wú)論是去年年報(bào)，還是今年一季報(bào)，其負(fù)債率都居高不下。
  千億銷售難掩高負(fù)債隱憂
  2018年，首開(kāi)股份首次邁入千億房企的行列。
  數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積377.56萬(wàn)平方米，同比上升27.97%；簽約金額1007.27億元，同比上升45.58%。
  今年一季度及上半年，首開(kāi)股份依然維持了去年的勢(shì)頭。公司公告顯示，2019年上半年，公司實(shí)現(xiàn)銷售收入403.9億元。
  然而，銷售的大幅增長(zhǎng)，能否緩解公司的高負(fù)債率，仍令市場(chǎng)擔(dān)憂。
  事實(shí)上，2018年全年，首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率還有所上升。年報(bào)顯示，2018年，首開(kāi)股份公司資產(chǎn)負(fù)債率為81.58%，較上期增加0.97個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率高達(dá)166.33%。
  據(jù)Wind數(shù)據(jù)，首開(kāi)股份今年一季度的資產(chǎn)負(fù)債率為81.40%，凈負(fù)債率更是超過(guò)180.70%，不僅遠(yuǎn)高于北京城建、北辰實(shí)業(yè)、京能置業(yè)等區(qū)域房企，更遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。
  數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，萬(wàn)科公司的凈負(fù)債率僅為31.66%。
  “2018年，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率保持高位，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為69.03%、75.16%，較上年上升0.65、0.81個(gè)百分點(diǎn)�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院上市房企TOP10研報(bào)顯示，得益于2018年良好銷售表現(xiàn)，上市房企有效資產(chǎn)負(fù)債率均值為50.32%、56.70%。
  對(duì)比上述數(shù)據(jù)可見(jiàn)，首開(kāi)股份負(fù)債率無(wú)論在北京區(qū)域內(nèi)，還是在全部上市房企中，都明顯過(guò)高，存在相當(dāng)大的隱憂。
  事實(shí)上，首開(kāi)股份這一問(wèn)題，已引起市場(chǎng)較多關(guān)注。記者注意到，首開(kāi)股份在近日發(fā)布的有關(guān)某媒體報(bào)道澄清公告中也坦言：公司凈負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將是公司未來(lái)重點(diǎn)關(guān)注和需要切實(shí)解決的問(wèn)題。
  “借新還舊”壓力大
  在“房住不炒”的政策背景下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)公司的銷售下半年將整體放緩。首開(kāi)股份想繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)，有相當(dāng)大的難度，這會(huì)使其資金鏈更加緊繃，增加“借新還舊”的壓力。
  記者注意到，2019年首開(kāi)股份計(jì)劃銷售額與2018年持平，目標(biāo)定為千億元，這意味著公司銷售增速大幅放緩。數(shù)據(jù)顯示，一季度公司存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.03，遠(yuǎn)低于去年年報(bào)的0.17。
  與此同時(shí)，公司融資壓力凸顯。就在5月底，公司公告，通過(guò)兩筆合計(jì)22.5億元融資。7月初，首開(kāi)股份又公告稱，公司擬非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)60億元公司債券，用于償還金融機(jī)構(gòu)借款或其他用途。
  有業(yè)內(nèi)人士指出，首開(kāi)地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)項(xiàng)目占比較高的運(yùn)營(yíng)模式也對(duì)其業(yè)績(jī)形成制約。數(shù)據(jù)顯示，2017年首開(kāi)股份所取得的16宗地中，14宗為聯(lián)合拿地；2018年，首開(kāi)股份直接參與拿下了6宗宅地，其中有5宗為聯(lián)合拿地。
  恰巧，近日公司在上述澄清公告中給出一組數(shù)據(jù)：截至2018年年末，首開(kāi)股份下屬企業(yè)約170家，其中超過(guò)60%為合作、合營(yíng)項(xiàng)目公司。
  對(duì)此，有分析人士指出，聯(lián)合拿地也讓企業(yè)處于權(quán)益占比下降、毛利低，主動(dòng)權(quán)弱受制于人的窘境，這或許是首開(kāi)股份在2017年、2018年銷售毛利率、凈利潤(rùn)率都明顯低于主流上市房企平均水平的原因之一。長(zhǎng)期而言，并不利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。


來(lái)源：上海證券報(bào)
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