樓市調(diào)控刷屏！高負債房企存隱憂，京城“地產(chǎn)一哥”凈負債率超180%

喧鬧的人群

  中共中央政治局7月30日召開會議，會議重申“房住不炒”，并首次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，凸顯了政策的連貫性和定力。而隨著上市公司半年報相繼披露，上市房企們在“房住不炒”的大政策背景下的成績單引人關(guān)注。
  以北京區(qū)域的地產(chǎn)公司為樣本，記者注意到部分房企存在相當大的隱憂。以素有京城“地產(chǎn)一哥”之稱的首開股份為例，無論是去年年報，還是今年一季報，其負債率都居高不下。
  千億銷售難掩高負債隱憂
  2018年，首開股份首次邁入千億房企的行列。
  數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，首開股份共實現(xiàn)簽約面積377.56萬平方米，同比上升27.97%；簽約金額1007.27億元，同比上升45.58%。
  今年一季度及上半年，首開股份依然維持了去年的勢頭。公司公告顯示，2019年上半年，公司實現(xiàn)銷售收入403.9億元。
  然而，銷售的大幅增長，能否緩解公司的高負債率，仍令市場擔憂。
  事實上，2018年全年，首開股份的資產(chǎn)負債率還有所上升。年報顯示，2018年，首開股份公司資產(chǎn)負債率為81.58%，較上期增加0.97個百分點，凈負債率高達166.33%。
  據(jù)Wind數(shù)據(jù)，首開股份今年一季度的資產(chǎn)負債率為81.40%，凈負債率更是超過180.70%，不僅遠高于北京城建、北辰實業(yè)、京能置業(yè)等區(qū)域房企，更遠高于行業(yè)平均水平。
  數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，萬科公司的凈負債率僅為31.66%。
  “2018年，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率保持高位，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率均值分別為69.03%、75.16%，較上年上升0.65、0.81個百分點?！敝袊笖?shù)研究院上市房企TOP10研報顯示，得益于2018年良好銷售表現(xiàn)，上市房企有效資產(chǎn)負債率均值為50.32%、56.70%。
  對比上述數(shù)據(jù)可見，首開股份負債率無論在北京區(qū)域內(nèi)，還是在全部上市房企中，都明顯過高，存在相當大的隱憂。
  事實上，首開股份這一問題，已引起市場較多關(guān)注。記者注意到，首開股份在近日發(fā)布的有關(guān)某媒體報道澄清公告中也坦言：公司凈負債率在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)將是公司未來重點關(guān)注和需要切實解決的問題。
  “借新還舊”壓力大
  在“房住不炒”的政策背景下，預(yù)計地產(chǎn)公司的銷售下半年將整體放緩。首開股份想繼續(xù)保持大幅增長，有相當大的難度，這會使其資金鏈更加緊繃，增加“借新還舊”的壓力。
  記者注意到，2019年首開股份計劃銷售額與2018年持平，目標定為千億元，這意味著公司銷售增速大幅放緩。數(shù)據(jù)顯示，一季度公司存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.03，遠低于去年年報的0.17。
  與此同時，公司融資壓力凸顯。就在5月底，公司公告，通過兩筆合計22.5億元融資。7月初，首開股份又公告稱，公司擬非公開發(fā)行不超過60億元公司債券，用于償還金融機構(gòu)借款或其他用途。
  有業(yè)內(nèi)人士指出，首開地產(chǎn)聯(lián)營合營項目占比較高的運營模式也對其業(yè)績形成制約。數(shù)據(jù)顯示，2017年首開股份所取得的16宗地中，14宗為聯(lián)合拿地；2018年，首開股份直接參與拿下了6宗宅地，其中有5宗為聯(lián)合拿地。
  恰巧，近日公司在上述澄清公告中給出一組數(shù)據(jù)：截至2018年年末，首開股份下屬企業(yè)約170家，其中超過60%為合作、合營項目公司。
  對此，有分析人士指出，聯(lián)合拿地也讓企業(yè)處于權(quán)益占比下降、毛利低，主動權(quán)弱受制于人的窘境，這或許是首開股份在2017年、2018年銷售毛利率、凈利潤率都明顯低于主流上市房企平均水平的原因之一。長期而言，并不利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。


來源：上海證券報
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