開封限售松綁十二時辰：三四線樓市政策調(diào)整有風險

面對疾風吧

  雖然中央一直強調(diào)“一城一策，因城施策”，但地方在做出調(diào)控政策時還需考慮全面、謹慎。
  近日，河南省開封市住建局發(fā)文調(diào)整樓市限售政策，卻又在第二天撤銷了該文件，“自導自演”了一場房地產(chǎn)調(diào)控政策“一日游”的戲碼。
  開封為何發(fā)文“松綁”樓市？為何又隨即叫停？去年菏澤等地相應調(diào)整為何順利推行？此次開封樓市政策調(diào)整遇挫，是否會嚇退那些一度抱有同樣想法的城市？
  多位業(yè)內(nèi)人士認為，雖然中央一直強調(diào)“一城一策，因城施策”，但地方在做出調(diào)控政策時還需考慮全面、謹慎。
  一樣的政策調(diào)整 不一樣的結(jié)果
  與一二線城市樓市小陽春不同，去年年底至今，大部分三四線城市房地產(chǎn)市場降溫跡象逐漸明顯。
  7月19日，開封市住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實現(xiàn)及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時限。
  此舉的目的被外界解讀為刺激當?shù)剌^為低迷的房地產(chǎn)市場。
  但一天之后，開封市住建局7月20日發(fā)通知稱，鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預判和評估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。
  其實，開封并非首個取消限售令的城市，2018年7月和12月，山西太原、山東菏澤分別發(fā)文取消了限售令。
  此外，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，全國2018年到2019年有接近10個城市，針對限售、限購、二手房稅費等政策執(zhí)行了微調(diào)松綁，另外全國也有百城針對人才政策寬松，變相出現(xiàn)了限購調(diào)整。
  然而，太原和菏澤等地的政策順利執(zhí)行了，開封的卻沒有，原因何在？
  一大原因是，政策量級和沖擊力不一樣。在房地產(chǎn)調(diào)控的諸多政策中，限售可謂重量級政策，其出臺目的是為了遏制樓市的短期高頻類的投機性交易。此類政策調(diào)整，會被外界認為是樓市調(diào)控方向性的大轉(zhuǎn)變，必須慎之又慎。
  另一原因是，時機不同。去年年底，山東菏澤調(diào)整的也是樓市限售政策，彼時全國樓市都處于降溫的通道之中，調(diào)控政策整體放松的預期在逐漸加大，菏澤的政策方向與大環(huán)境較為相符。
  而當前由于樓市小陽春的出現(xiàn)，一些城市房價和地價出現(xiàn)了較大波動，樓市調(diào)控在總體基調(diào)上已經(jīng)轉(zhuǎn)向于偏緊，此時如若出臺樓市調(diào)控的松綁政策，可謂生不逢時。
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對第一財經(jīng)記者表示，去年年底，中央提出穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，以此作為房地產(chǎn)調(diào)控的一個基本出發(fā)點和目標。樓市調(diào)控可謂“穩(wěn)”字當頭，但地方這類政策頻繁變動很難對外釋放穩(wěn)定信號。
  棚改退潮
  開封樓市政策“一日游”的背后，是三四線城市房地產(chǎn)市場熱度下降的現(xiàn)狀：成交減少，庫存上升，房企拿地降溫。這對于一些對房地產(chǎn)、土地出讓依賴性較大的三四線城市而言，松綁樓市調(diào)控的沖動在加強。
  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英對第一財經(jīng)記者表示，房地產(chǎn)市場上城市間分化逐漸明顯，三四線城市受棚改政策及今年調(diào)控政策收緊等多重因素影響下，部分城市房地產(chǎn)市場較為低迷，市場信心不足，此類城市下半年有可能會出臺部分放松政策，至于放松政策的種類及程度還需要根據(jù)當前城市的發(fā)展特點來決定。
  總體上看，棚改退潮對三四線房地產(chǎn)市場的影響是全方位的，一方面降低了房地產(chǎn)總體投資量，一方面減少了房地產(chǎn)購買需求，投資和成交的下降則意味著整個市場的熱度降低，對房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力也開始下降，企業(yè)拿地需求減少，進而影響當?shù)卣�府土地方面的收入�?/font>

  穆迪助理副總裁楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑，一個原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位于經(jīng)濟薄弱地區(qū)或遠離經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城市尤其如此。過去1~2年，三四線城市樓市銷售強勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著當?shù)睾芏嗳私�年來已�?jīng)購房。
  諸葛找房近日發(fā)布的報告顯示，從統(tǒng)計20家品牌房企拿地城市等級分布情況來看，2019年上半年TOP20房企在二線城市拿地面積占比最大，為52.63%，與2018年比提升了7.58個百分點；三四線城市占比為44.53%，與2018年比下降7.43個百分點。
  這意味著，2019年以來土地市場也開始分化，整體上的回暖并未惠及三四線城市。出于對市場前景的考慮，開發(fā)商更青睞于積極布局二線城市，而隨著棚改熱度的退卻，房企在三四線城市拿地的積極性則大為下降。
  棚改退潮對樓市的具體影響來源于兩方面，一是建設(shè)規(guī)模，二是貨幣化安置。
  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部7月19日發(fā)布消息稱，2019年全國棚改計劃新開工289萬套。今年1~6月，已開工約180萬套，占年度目標任務的62%，完成投資5200多億元。與2018年實際開工的626萬套相比，今年棚改開工計劃目標已經(jīng)腰斬。
  棚改貨幣化安置比例下調(diào)對三四線城市房地產(chǎn)市場影響更大。2015年至2018年，受益于棚改貨幣化安置比例的大幅提升，一度庫存巨大的三四線樓市銷售陡然升溫，一度火爆，房價波動加大。
  棚改政策在2018年下半年開始退潮，國務院和住建部多次表示，各地將因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。
  招商銀行首席經(jīng)濟學家丁安華7月11日撰文稱，從棚改退潮的區(qū)域風險上看，部分地區(qū)的房地產(chǎn)銷售和地方財政可能受到較大沖擊，西部地區(qū)和東北地區(qū)的三四線房地產(chǎn)壓力比較大，政策可能首先面臨調(diào)整。
  政策“一日游”傳遞出的決策信號
  這兩年，中央在樓市調(diào)控問題上一直強調(diào)“一城一策”、“因城施策”，此次開封政策“一日游”反映出，地方的主導權(quán)還是要與中央的大目標保持一致。
  國仕英表示，地方的主導權(quán)及地方城市的調(diào)控方向一直以來都以中央大目標為導向，在中央大目標指導下，各城市為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以對當前城市政策進行微調(diào)。
  不過，國仕英也強調(diào)，雖然中央一直強調(diào)“一城一策”、“因城施策”，但地方在做出調(diào)控政策時還需考慮全面、謹慎，調(diào)控政策的頒布不是兒戲，不可隨意頒布又撤銷。地方在制定政策時應該預判政策帶來的效果，穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場發(fā)展，政策“一日游”會對市場購房者信心有很大影響，還需謹慎。
  除了開封，當前執(zhí)行樓市限售政策的還有不少城市。在當前樓市背景下，這些城市放松調(diào)控的沖動或許始終存在。
  據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進介紹，從當前實行限售政策的城市來看，主要包括大城市和中小城市的限售。其中小城市中或者說三四線城市中，包括啟東、長樂、惠州、珠海、常州、東莞、承德、揚州、三亞、蕪湖、嘉興、無錫和保定等，也出臺過限售政策。
  但開封政策“一日游”的出現(xiàn)，或許會打消一些城市公開松綁樓市調(diào)控的想法�！伴_封這種24小時政策，對于市場來說有比較惡劣的影響，釋放錯誤信號。一城一策應該是根據(jù)當?shù)貙嶋H情況出臺政策，而不是隨意出臺政策�！睆埓髠シQ。
  不過，開封并非是樓市調(diào)控政策遭遇“一日游”的第一個城市。2018年12月，衡陽市兩部門對樓市限價政策調(diào)整的文件26日被曝光后，當?shù)卣��?7日晚間緊急叫停。
  之所以要撤銷取消限價的文件，衡陽市政府給出的解釋是：對穩(wěn)控房價的復雜性判斷不精準，對穩(wěn)定預期的持續(xù)性認識不充分，文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷。
  嚴躍進認為，類似開封的做法，進一步要求各地尤其是地級市的樓市政策主管部門，需要積極研究全國市場走勢和政策導向，在落實“一城一策”時，注重和全國樓市的大基調(diào)和大周期吻合。否則政策“一日游”的現(xiàn)象，看似回到了原來政策執(zhí)行的力度，但卻會使得政策公信力大打折扣。
  此次政策“一日游”也并非意味著后續(xù)其他城市的政策調(diào)整都會被叫停。預期未來政策是否調(diào)整，首先要看房地產(chǎn)市場如何演變。
  國仕英認為，下半年的房地產(chǎn)市場更應該關(guān)注價格、成交量兩大指標的變化，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”仍是調(diào)控的主基調(diào)。


來源：第一財經(jīng)日報
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