博鰲現(xiàn)場(chǎng)丨鐘偉：支持樓市的短、中、長(zhǎng)期條件都在弱化

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7月28日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)迎來(lái)主論壇日。在“走出舒適區(qū)：穩(wěn)定平衡視野下的中性增長(zhǎng)”主題演講環(huán)節(jié)中，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，帶來(lái)題為《小心乘得萬(wàn)年船》的分享。
鐘偉認(rèn)為，中國(guó)和國(guó)際治理的結(jié)構(gòu)都在分崩離析的碎片化，硬漢的策略是硬牌比誰(shuí)更硬、更猛、更橫，房地產(chǎn)也不例外。從房地產(chǎn)的短期看，需要看其流動(dòng)性，中期看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)，長(zhǎng)期則看人口。
人民銀行的流動(dòng)性較為趨緊。鐘偉指出，目前房地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額是15萬(wàn)億元左右的市場(chǎng)，中、農(nóng)、工、建的大銀行提供的信貸支持是數(shù)千億，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性的狀況是收緊的。進(jìn)入2017、2018年后中國(guó)流動(dòng)性的供給，無(wú)論是M2和廣義的信貸來(lái)說(shuō)都掉到了個(gè)位數(shù)。流動(dòng)性并不支持房地產(chǎn)有強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。
從2011年以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速慢慢回落，從10%以上的增長(zhǎng)，到目前維持6%的增長(zhǎng)，尤為關(guān)鍵的是居民收入增長(zhǎng)。從人口方面看長(zhǎng)期，“現(xiàn)在我們常常說(shuō)中國(guó)的城市化率比較低，城鎮(zhèn)化率比較低，還有大量可以轉(zhuǎn)移的人口，很不幸的是，待轉(zhuǎn)移的人口，他們既老又窮，很有可能不會(huì)通過(guò)商品房的方式解決他們的居住問(wèn)題�！辩妭フf(shuō)道。
鐘偉得出結(jié)論：短、中、長(zhǎng)期三個(gè)條件，支持樓市的方式都在弱化，情況沒(méi)有消失。
在政策方面，鐘偉建議不要指望涉房政策有任何的放松，“2015年三季度有放松，2017年一季度到現(xiàn)在有嚴(yán)厲的收緊，將會(huì)持續(xù)下去，房地產(chǎn)的硬漢游戲就在眼前”。
房地產(chǎn)過(guò)去的表現(xiàn)是不錯(cuò)的資產(chǎn)配置，回報(bào)率在前三位，這些情況稍稍有些變化了——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)泡沫波瀾壯闊�！�2015年有股災(zāi)10萬(wàn)億級(jí)，2018年有股災(zāi)，10萬(wàn)億級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)、PPP、小貸都是萬(wàn)億級(jí)，過(guò)去四年中國(guó)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不過(guò)如此的同時(shí)，我們會(huì)遭遇如此之多的萬(wàn)億級(jí)到10萬(wàn)億級(jí)的各種各樣的泡沫�！辩妭フf(shuō)道。
但鐘偉同時(shí)認(rèn)為形勢(shì)沒(méi)有那么嚴(yán)峻，“考慮到百年中國(guó)夢(mèng)的第一個(gè)百年，三大攻堅(jiān)戰(zhàn)在明年年底和后年年初要宣布的。我們估計(jì)在2019年和2020年整個(gè)經(jīng)濟(jì)的局勢(shì)是超級(jí)穩(wěn)定的，沒(méi)有太大的問(wèn)題”。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商，鐘偉指出在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向成熟階段后，中型房企將陷入泥沼�！跋蚯白吒�加的困難，向后退，心不甘，”鐘偉說(shuō)道，“中型的開(kāi)發(fā)商，排位目前在行業(yè)20位之后，50位之前，你何去何從，愿意變小嗎，如果變大的話(huà)又非常的困難。”
而對(duì)于那些意圖沖擊萬(wàn)億級(jí)別的大房企來(lái)說(shuō)，鐘偉總結(jié)了四個(gè)嚴(yán)苛的達(dá)成條件：
1、你的成功不是你有多優(yōu)秀，而是你的對(duì)手倒下來(lái)了。對(duì)于優(yōu)秀的房企，有的喊出了活下去，如果活十年你就是優(yōu)秀的，因?yàn)閷?duì)手在未來(lái)的十年會(huì)大量的去。第一條線(xiàn)路是我自己不犯錯(cuò)，我等待體量相當(dāng)?shù)膶?duì)手犯錯(cuò)。有這樣的企業(yè)會(huì)選擇這樣的路徑。
2、我們需要雙輪驅(qū)動(dòng)才可以達(dá)到萬(wàn)億。只做開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售型的物業(yè)是不行的，還要必須做自持重資產(chǎn)的物業(yè)，或者是介入到金融等其他的行業(yè)。如果不是這樣的話(huà)，我們要達(dá)成萬(wàn)億，年化的增速必須保持在30%以上，這個(gè)是非常困難的。所以需要雙輪驅(qū)動(dòng)，也需要兼并收購(gòu)，目前還沒(méi)有到兼并收購(gòu)著急的時(shí)刻。
3、認(rèn)清楚你的利潤(rùn)市場(chǎng)在哪里，你的規(guī)模市場(chǎng)在哪里。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速在放緩，、當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)面臨調(diào)整的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)資源也會(huì)集中到最有活力的區(qū)域。
以武漢作為一個(gè)點(diǎn)，南北劃線(xiàn)叫做長(zhǎng)江，東西劃線(xiàn)叫做京廣線(xiàn)，所以在長(zhǎng)江以南，京廣線(xiàn)以東非常狹窄的扇形區(qū)域是中國(guó)產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)新和人口遷徙的中心。以長(zhǎng)江為界，南北方的經(jīng)濟(jì)差距拉大，北方占到經(jīng)濟(jì)總量的大概34%、35%，東西向劃分西北的情況更加的差。
我們知道京廣線(xiàn)以東和長(zhǎng)江以南是利潤(rùn)市場(chǎng)。在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中，形成了有機(jī)的城市群。在這個(gè)市場(chǎng)之外，區(qū)域之外是規(guī)模市場(chǎng)，高周轉(zhuǎn)的策略仍然是成功的，仍然是必要的，但是隨著去化的放慢，隨著土地資源獲取的昂貴，中西部地區(qū)通過(guò)非公開(kāi)市場(chǎng)拿到廉價(jià)的地，保證開(kāi)發(fā)商最底線(xiàn)的安全，做大一些規(guī)模還是有可能的。
我們會(huì)把未來(lái)1/4扇形區(qū)域界定為利潤(rùn)市場(chǎng)，剩下的市場(chǎng)是規(guī)模市場(chǎng)，當(dāng)然也有孤立的點(diǎn)，比如說(shuō)鄭州、武漢、成都、重慶，也會(huì)有一些機(jī)會(huì)，但是總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和人口的重心都在向1/4的扇形集中。
4、每一個(gè)成功的房地產(chǎn)企業(yè)背后都有一個(gè)銀行或者是兩家銀行的影子，如果沒(méi)有大型銀行對(duì)某一家企業(yè)的持續(xù)不斷的努力的支持，一家開(kāi)發(fā)商是很難成為行業(yè)前十的。
“也許我們會(huì)看到萬(wàn)億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)，我們需要更多的機(jī)會(huì)，通過(guò)這些企業(yè)外向性和規(guī)模型的增長(zhǎng)，要達(dá)到萬(wàn)億是困難的�！辩妭フf(shuō)道。


來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)
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