博鰲現(xiàn)場丨鐘偉：支持樓市的短、中、長期條件都在弱化

曉寒深處

7月28日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)迎來主論壇日。在“走出舒適區(qū)：穩(wěn)定平衡視野下的中性增長”主題演講環(huán)節(jié)中，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，帶來題為《小心乘得萬年船》的分享。
鐘偉認(rèn)為，中國和國際治理的結(jié)構(gòu)都在分崩離析的碎片化，硬漢的策略是硬牌比誰更硬、更猛、更橫，房地產(chǎn)也不例外。從房地產(chǎn)的短期看，需要看其流動(dòng)性，中期看經(jīng)濟(jì)增長和收入增長，長期則看人口。
人民銀行的流動(dòng)性較為趨緊。鐘偉指出，目前房地產(chǎn)的銷售金額是15萬億元左右的市場，中、農(nóng)、工、建的大銀行提供的信貸支持是數(shù)千億，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性的狀況是收緊的。進(jìn)入2017、2018年后中國流動(dòng)性的供給，無論是M2和廣義的信貸來說都掉到了個(gè)位數(shù)。流動(dòng)性并不支持房地產(chǎn)有強(qiáng)勁的增長。
從2011年以來，中國的經(jīng)濟(jì)增速慢慢回落，從10%以上的增長，到目前維持6%的增長，尤為關(guān)鍵的是居民收入增長。從人口方面看長期，“現(xiàn)在我們常常說中國的城市化率比較低，城鎮(zhèn)化率比較低，還有大量可以轉(zhuǎn)移的人口，很不幸的是，待轉(zhuǎn)移的人口，他們既老又窮，很有可能不會(huì)通過商品房的方式解決他們的居住問題�！辩妭フf道。
鐘偉得出結(jié)論：短、中、長期三個(gè)條件，支持樓市的方式都在弱化，情況沒有消失。
在政策方面，鐘偉建議不要指望涉房政策有任何的放松，“2015年三季度有放松，2017年一季度到現(xiàn)在有嚴(yán)厲的收緊，將會(huì)持續(xù)下去，房地產(chǎn)的硬漢游戲就在眼前”。
房地產(chǎn)過去的表現(xiàn)是不錯(cuò)的資產(chǎn)配置，回報(bào)率在前三位，這些情況稍稍有些變化了——經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)泡沫波瀾壯闊�！�2015年有股災(zāi)10萬億級(jí)，2018年有股災(zāi)，10萬億級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)、PPP、小貸都是萬億級(jí)，過去四年中國在經(jīng)濟(jì)增長不過如此的同時(shí)，我們會(huì)遭遇如此之多的萬億級(jí)到10萬億級(jí)的各種各樣的泡沫。”鐘偉說道。
但鐘偉同時(shí)認(rèn)為形勢沒有那么嚴(yán)峻，“考慮到百年中國夢的第一個(gè)百年，三大攻堅(jiān)戰(zhàn)在明年年底和后年年初要宣布的。我們估計(jì)在2019年和2020年整個(gè)經(jīng)濟(jì)的局勢是超級(jí)穩(wěn)定的，沒有太大的問題”。
對(duì)于開發(fā)商，鐘偉指出在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向成熟階段后，中型房企將陷入泥沼�！跋蚯白吒�加的困難，向后退，心不甘，”鐘偉說道，“中型的開發(fā)商，排位目前在行業(yè)20位之后，50位之前，你何去何從，愿意變小嗎，如果變大的話又非常的困難�！�
而對(duì)于那些意圖沖擊萬億級(jí)別的大房企來說，鐘偉總結(jié)了四個(gè)嚴(yán)苛的達(dá)成條件：
1、你的成功不是你有多優(yōu)秀，而是你的對(duì)手倒下來了。對(duì)于優(yōu)秀的房企，有的喊出了活下去，如果活十年你就是優(yōu)秀的，因?yàn)閷?duì)手在未來的十年會(huì)大量的去。第一條線路是我自己不犯錯(cuò)，我等待體量相當(dāng)?shù)膶?duì)手犯錯(cuò)。有這樣的企業(yè)會(huì)選擇這樣的路徑。
2、我們需要雙輪驅(qū)動(dòng)才可以達(dá)到萬億。只做開發(fā)和銷售型的物業(yè)是不行的，還要必須做自持重資產(chǎn)的物業(yè)，或者是介入到金融等其他的行業(yè)。如果不是這樣的話，我們要達(dá)成萬億，年化的增速必須保持在30%以上，這個(gè)是非常困難的。所以需要雙輪驅(qū)動(dòng)，也需要兼并收購，目前還沒有到兼并收購著急的時(shí)刻。
3、認(rèn)清楚你的利潤市場在哪里，你的規(guī)模市場在哪里。由于中國經(jīng)濟(jì)的增速在放緩，、當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)面臨調(diào)整的時(shí)候，優(yōu)質(zhì)資源也會(huì)集中到最有活力的區(qū)域。
以武漢作為一個(gè)點(diǎn)，南北劃線叫做長江，東西劃線叫做京廣線，所以在長江以南，京廣線以東非常狹窄的扇形區(qū)域是中國產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)新和人口遷徙的中心。以長江為界，南北方的經(jīng)濟(jì)差距拉大，北方占到經(jīng)濟(jì)總量的大概34%、35%，東西向劃分西北的情況更加的差。
我們知道京廣線以東和長江以南是利潤市場。在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中，形成了有機(jī)的城市群。在這個(gè)市場之外，區(qū)域之外是規(guī)模市場，高周轉(zhuǎn)的策略仍然是成功的，仍然是必要的，但是隨著去化的放慢，隨著土地資源獲取的昂貴，中西部地區(qū)通過非公開市場拿到廉價(jià)的地，保證開發(fā)商最底線的安全，做大一些規(guī)模還是有可能的。
我們會(huì)把未來1/4扇形區(qū)域界定為利潤市場，剩下的市場是規(guī)模市場，當(dāng)然也有孤立的點(diǎn)，比如說鄭州、武漢、成都、重慶，也會(huì)有一些機(jī)會(huì)，但是總體來說，中國經(jīng)濟(jì)和人口的重心都在向1/4的扇形集中。
4、每一個(gè)成功的房地產(chǎn)企業(yè)背后都有一個(gè)銀行或者是兩家銀行的影子，如果沒有大型銀行對(duì)某一家企業(yè)的持續(xù)不斷的努力的支持，一家開發(fā)商是很難成為行業(yè)前十的。
“也許我們會(huì)看到萬億級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)，我們需要更多的機(jī)會(huì)，通過這些企業(yè)外向性和規(guī)模型的增長，要達(dá)到萬億是困難的。”鐘偉說道。

來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)
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