成立業(yè)主委員會的三大誤區(qū)

深圳律師張成深

    在成立業(yè)主委員會實踐中，有關(guān)人員或多或少存在誤區(qū)，原因是多方面的，但其根源是明確的，對有關(guān)法律法規(guī)學習和理解不夠深入。下面列舉成立業(yè)主委員會的過程中存在的三大誤區(qū)：

    誤區(qū)一，成立業(yè)主委員會對于社會穩(wěn)定弊多利少。

    小區(qū)的穩(wěn)定，關(guān)系到社會穩(wěn)定，也是創(chuàng)造二個文明的組成部分。但有人認為，業(yè)主成立業(yè)主委員會的目的是為了維權(quán)，有的甚至更換物業(yè)，必然打破原有格局，造成社會不穩(wěn)定，影響安定團結(jié)，因此有關(guān)人員不予以支持。有些居住在小區(qū)的公務員不敢“沾邊”，更不敢擔任籌備組成員以及成為業(yè)主委員會的委員。

    我認為：業(yè)主委員會的成立，對于社會是有正面作用的，也是社會進步的標志。管理不好的物業(yè)，業(yè)主為什么要保留它！為什么不能要求它改進！并且這是法律賦予業(yè)主的一種財產(chǎn)權(quán)利。公務員擔任業(yè)主委員會委員與《公務員法》并無抵觸，并且可以使業(yè)委會在法律軌道上走得更好，使社會更“和諧”，業(yè)主之間更團結(jié)，公務員根本沒有必要這么害怕！還有一點就是媒體（包括電視臺）都不愿做正面的報道和宣傳，這就是一種思想認識上的偏差！

    誤區(qū)二，業(yè)主委員會的備案視同審批。

    根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第16條、《廣東省物業(yè)管理條例》第27條的規(guī)定，業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。從以上行政法規(guī)和地方性法規(guī)來說，業(yè)主委員會的組織屬于應當備案的范疇，而不是應當審批的范疇。而備案與審批是二個不同的法律概念。備案屬于告知式的行為，審批屬于批準式的行為。從理論上來說，業(yè)主委員會屬于民間自治組織,沒有行使公權(quán)力；與村民委員會相比是二個不同性質(zhì)的組織。從而規(guī)定政府介入的管理程度不同于行使管理職能的組織。因此，國家行政法規(guī)對業(yè)主委員會規(guī)定實行備案制。

    誤區(qū)三，業(yè)主委員會備案機關(guān)包括社區(qū)（居委會）。

   《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確了業(yè)主委員會的備案機關(guān)是街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以及房地產(chǎn)行政主管部門。也就是說，備案機關(guān)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級住建局二個部門。然而，有些縣級住建局的業(yè)主委員會備案申請表格上增加了社區(qū)意見。一般來說，業(yè)主委員會到社區(qū)蓋章是不會遇到障礙的。但是，社區(qū)如果因為各種各樣原因設置障礙，造成業(yè)主委員會的備案無法按照住建局設計路線走下去，就會使備案不成功，住建局如此設計是否合適？

    我認為，如此設計不合適。法規(guī)已經(jīng)明確的備案機關(guān)不能增加或者減少。國務院《物業(yè)管理條例》屬于行政法規(guī)，在全國范圍內(nèi)具有法律效力，《廣東省物業(yè)管理條例》屬于地方性法規(guī)，在廣東省范圍內(nèi)具有法律效力，二個法規(guī)都是具有法律效力的行為規(guī)范，任何機關(guān)在其效力范圍內(nèi)必須無條件遵守和執(zhí)行。

    以上意見，歡迎各位有識之士，特別是職能部門工作人員參與討論，提出寶貴意見，如有錯誤觀點，本人愿意修正，如有得罪，請多多包涵！