成立業(yè)主委員會的難點及其對策

深圳律師張成深 · 發(fā)表于 2019-1-7 10:43:15

《廣東省物業(yè)管理條例》已經(jīng)于2009年3月1日實施，據(jù)不完全統(tǒng)計，全汕尾市的小區(qū)不止300個，但成立業(yè)主委員會的小區(qū)屈指可數(shù)。在海豐，華夏花園業(yè)主委員會的成立，在汕尾地區(qū)是零的突破，是小區(qū)業(yè)主實行自治管理的開始。截止于2019年1月1日，海豐縣已經(jīng)成立了業(yè)主委員會七個，對于汕尾市三縣一區(qū)來說，屬于發(fā)展速度最快的縣，業(yè)主委員會的成立離不開海城鎮(zhèn)政府、附城鎮(zhèn)政府和海豐縣住建局的大力支持和幫助，這一點必須首先予以肯定。根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定和社會狀況，小區(qū)成立業(yè)主委員會確實存在很多難題。下面談?wù)剛€人的一點見解和看法。

一，成立業(yè)主委員會的難點

第一，發(fā)起成立業(yè)主委員會難。

首先面臨的是誰來籌備的問題。年輕人要上班沒有時間，只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在業(yè)主身份認(rèn)定等問題，因為大多是以兒女的名義買的房，不是房產(chǎn)證上的“業(yè)主”。還有現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主相互間不太熟悉，一盤散沙，連碰個面都難，成立業(yè)主委員會，缺少組織者和發(fā)起人。響應(yīng)人也不多。如果一個小區(qū)有一千個業(yè)主，發(fā)起人就需要尋找二百個業(yè)主簽名支持其成立業(yè)委會。作為發(fā)起人不但要花錢，花時間和精力，而且要耐心向業(yè)主解釋為什么要成立業(yè)主委員會，得到他們的支持，并且有時還要受到冷眼看待。在大力發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的今天，付出這樣的無償義務(wù)勞動，誰愿意干！

第二，業(yè)主委員會籌備組的運(yùn)作難。

年青人都有自己的一份工作，不可能放棄工作來籌備。小區(qū)成立業(yè)主委員會，還面臨來自開發(fā)商及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的阻力。物業(yè)公司作為一個企業(yè)，肯定是要追求利益最大化，成立業(yè)主委員會去監(jiān)督它、制約它，物業(yè)公司當(dāng)然不愿意。部分開發(fā)商害怕業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會發(fā)動業(yè)主維權(quán)從而損害開發(fā)商既得利益。特別是前期物業(yè)管理公司都是開發(fā)商的子公司，為在保證物業(yè)公司利益的基礎(chǔ)上進(jìn)一步保護(hù)開發(fā)商利益，不少開發(fā)商和物業(yè)公司也在聯(lián)合阻礙和拖延小區(qū)業(yè)委會的成立。

首先，籌備活動困難重重。沒有經(jīng)費、沒有辦公場所，在獲得業(yè)主名冊、確定業(yè)主身份、依照規(guī)定開發(fā)商和物業(yè)應(yīng)該向籌備組提供，但他們卻以各種理由拒不配合。有時發(fā)起人自掏腰包，發(fā)動業(yè)主贊助經(jīng)費，租用辦公室召開會議。

其次，候選人的問題。有二種情況：一種是意見不統(tǒng)一，業(yè)主分派嚴(yán)重，候選人難以確定，選票達(dá)不到法律的要求。另外一種情況是尋找不到合適的候選人，誰都不愿意干這種有付出沒有回報的活“雷鋒”。

再次，業(yè)主對小區(qū)事務(wù)參與熱情不高。很多業(yè)主認(rèn)為，多一事不如少一事，當(dāng)今社會還是以賺錢為主。“白干活還惹一肚子氣，事還是少粘為好�！笆虏魂P(guān)己，高高掛起”的態(tài)度。

第三，召開業(yè)主大會難。

很多業(yè)主都有自己的工作，忙于上班，因此，很難用集中開會的方式來召開業(yè)主大會。只能選擇用書面征求意見方式上門發(fā)放選票，收集意見。需要的工作量之大，難以形容。還有可能碰上不理解和不支持的業(yè)主，其心情就更不好受。

業(yè)主大會根據(jù)法律規(guī)定必須要有總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。特別是有些人買了房子并不住，而是直接租出去，有些業(yè)主甚至在外地，這直接導(dǎo)致業(yè)主人數(shù)達(dá)不到有效條件，成立業(yè)委會的提議不得不長期擱置。

第四，業(yè)主委員會備案難。

召開業(yè)主大會后，成立業(yè)主委員會，必須依法向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)主管部門（建設(shè)局）申請備案。如果在成立的過程中沒有依照法律的規(guī)定操作，對業(yè)主委員會委員的身份嚴(yán)格審查，選舉事項和投票人數(shù)沒有符合法律規(guī)定，沒有制作法律文書，備案就很難通過。備案機(jī)關(guān)因為各種原因也可能設(shè)計人為的障礙。

二，針對成立業(yè)主委員會難點的對策

第一，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該履行對成立業(yè)委會發(fā)揮指導(dǎo)和幫助的職責(zé)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）相關(guān)工作人員應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，充分認(rèn)識小區(qū)成立業(yè)主委員會對于化解基層社會矛盾，建立和諧社會所起的作用，從而對小區(qū)成立業(yè)主委員會的發(fā)起人進(jìn)行指導(dǎo)，通過講座、座談、培訓(xùn)等方式，幫助業(yè)主委員會發(fā)起人或者籌備組迅速掌握成立業(yè)主委員會的程序和操作規(guī)范，從而使業(yè)主委員會從成立開始就在法制的軌道上運(yùn)行。

第二，要充分發(fā)揮退休后的老年人在籌備成立業(yè)主委員會中的作用。

年輕人要上班沒有時間，但很多老年人雖然存在業(yè)主身份認(rèn)定等問題，不能成為業(yè)主委員會成員，但是他們的號召力是不能低估的，特別是退休前在單位做過領(lǐng)導(dǎo)干部的。同時，他們也有充足的時間協(xié)助籌備組工作，因此只要他們有熱心，就應(yīng)該動員加入到隊伍中來。

第三，聘請專業(yè)律師作全方位一條龍的指導(dǎo)。

對于成立業(yè)主委員會的種種困難，有很多繁雜的工作需要去做，但是說難其實也不難，只要按著《物業(yè)管理條例》和地方性法規(guī)的程序走，在專業(yè)律師的指導(dǎo)下，一步一個腳印的往前走，就會走向成功，完成備案程序，依法成立業(yè)主委員會。

第四，發(fā)起人應(yīng)該采用各種方式進(jìn)行宣傳。

由于業(yè)主之間不熟悉或者態(tài)度不積極，給業(yè)主委員會的成立增加了難度。發(fā)起人或者籌備組可以通過組建業(yè)主微信群加強(qiáng)聯(lián)系和進(jìn)行溝通，業(yè)主委員會和業(yè)主大會是建筑區(qū)劃分內(nèi)業(yè)主主張權(quán)利的合法平臺,要正確看待業(yè)主大會與廣大業(yè)主間的利益聯(lián)系,提高業(yè)主的公共意識，獲得大多數(shù)居民的認(rèn)可和支持。業(yè)主委員會成立后的作用是明顯的。例如：當(dāng)業(yè)主維權(quán)時,讓物業(yè)公司、開發(fā)商讓出自己持有的本屬于業(yè)主的共有部分和權(quán)益，就會有阻力。但業(yè)主委員會成立后，只要全體業(yè)主支持,并依靠政府的協(xié)調(diào)與支持,業(yè)主的合法權(quán)益就能夠得到維護(hù)。

第五，發(fā)起人應(yīng)該有吃苦耐勞的精神。

成立業(yè)主委員會，發(fā)起人和籌備組成員“只有付出，沒有回報”。還有可能“白干活還惹一肚子氣。”但發(fā)起人挨家挨戶去敲門，卻被誤認(rèn)為“有所企圖，想撈點油水和好處”。“閑言碎語”不斷，讓人難受。因此，必須堅定信念，“身正不怕影子斜”，走自己的路，讓人說去吧！對于有意“無中生有”的，造謠誹謗的，也可以采取法律手段予以堅決反擊。

綜上所述，成立業(yè)主委員會雖然困難重重，有矛必有盾，辦法總比困難多，畢竟社會是往前走的，新生事物有挑戰(zhàn)性是很正常的，正如《西游記》中的唐僧去西天取經(jīng)，會遇到艱難險阻一樣，最后也取到真經(jīng)。中國處于改革開放時期，各種新生事物層出不窮，只要勇于探索，一定能夠成功。