新鴻基豪宅創(chuàng)豪宅價格新紀錄 每平米26.4萬

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早在2009年就被預(yù)測價格將超過湯臣一品，成為上海房價第一高的新鴻基地產(chǎn)（00018HK）上海濱江凱旋門項目 （現(xiàn)名凱旋濱江園）近日終于“亮劍”。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上述樓盤的最高價格達到了26.4萬元一平方米，刷新了上海公寓類物業(yè)最高價。此前湯臣一品給出的最高網(wǎng)上參考價格是213800元/平方米。而在最高售價超過湯臣一品的背后，是業(yè)內(nèi)多數(shù)人對凱旋門成交情況的不看好。
此前，新鴻基地產(chǎn)前任董事長鄺肖卿在2010—2011年年報中曾稱，集團將提高資產(chǎn)流轉(zhuǎn)及經(jīng)常性收入。但濱江凱旋門似乎成為集團這一策略的例外。同策咨詢顧問有限公司的研究統(tǒng)計顯示，2011年上海公寓單價10萬元以上的樓盤能賣出10套及以上的只有兩個，而濱江凱旋門可以出售的公寓多達195套。即使每年能賣出10套，也需要接近20年時間才能賣完。
對于新鴻基地產(chǎn)來說，如果濱江凱旋門的銷售速度以目前市場的緩慢速度保持，集團的整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率難獲提升，股東的回報率也許會比內(nèi)地很多地產(chǎn)商都低。不過，上述項目卻有可能讓上海其他的很多高端項目受益，開發(fā)商會以濱江凱旋門作參照，顯示項目的高性價比。
此前，新鴻基地產(chǎn)上海濱江凱旋門項目的開盤時間曾一推再推，從去年下半年一直延遲到了今年的三月。中房信今年2月發(fā)布報告認為，濱江凱旋門之所以不斷延遲開盤，是因為售價過高，受到政府持續(xù)高壓調(diào)控的壓力。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)普遍的猜疑是新鴻基是因為定價過高，所以才遲遲沒能獲得房管部門的審批。
雖然，當(dāng)時新鴻基地產(chǎn)方面否認了這一說法，稱是由于未申請到預(yù)售許可證所導(dǎo)致。但濱江凱旋門的報價的確不便宜，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的參考價格，濱江凱旋門項目最高網(wǎng)上參考價為26.4萬元/平方米，售價超過20萬元的公寓也有多套。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)方面的介紹，濱江凱旋門的平均售價在15—16萬元一平方米，且無大幅折讓的折扣。
在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，濱江凱旋門的高定價有些讓人不可思議。中房信分析師薛建雄說，凱旋門200平方米以內(nèi)10萬，200-300平方米13萬，300以上16萬的均價是合理的。但根據(jù)凱旋門披露的面積段，大多數(shù)的單元面積并未超過300平方米。
21世紀不動產(chǎn)曾對濱江凱旋門所處的陸家嘴濱江地區(qū)房屋需求情況進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)10萬元/平方米以上的頂級豪宅的需求量，僅占版塊內(nèi)豪宅需求量的1-2成。而同策咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，去年全上海的單價超過10萬元一平方米的住宅銷售總套數(shù)加起來也只有124套。在售的10余個單價超過10萬元的樓盤中，平均每個樓盤每年只能賣出4套房子。

地上一堆螻蟻

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