世聯(lián)地產(chǎn)：開發(fā)商降價到位才能吸引購房者

lucas-

春節(jié)過后，諸多城市的樓市一改節(jié)假日期間的冷清局面，周成交量節(jié)節(jié)攀升。據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后四周，北上廣深等四大城市商品住宅成交量每周環(huán)比平均增長44.7%。樓市小陽春乍現(xiàn)，“樓市回暖”的聲音也開始多起來。市場是否已經(jīng)完成探底，開始回暖了呢？對此，世聯(lián)研究認(rèn)為，雖然近期成交量上升市場回暖，但離筑底成功為時尚早。
目前僅是市場低迷期的反彈
世聯(lián)研究認(rèn)為，市場回暖是指在一個向下的市場趨勢中，市場已經(jīng)進(jìn)入探索底部的階段，價格下跌仍在持續(xù)，但市場人氣和成交量出現(xiàn)一定程度回升的市場狀態(tài)。從目前市場情況來看，這些特征已經(jīng)出現(xiàn)。
首先，節(jié)后的上門量和成交量每周持續(xù)回升，世聯(lián)全國代理項目的上門量已經(jīng)回到了去年9月初的水平，一線城市成交量每周環(huán)比平均增長44.7%；但是，目前的成交量與春節(jié)前四周和去年春節(jié)后同期相比，并沒有令人驚喜的表現(xiàn)。春節(jié)后四周的總成交量仍不及春節(jié)前四周。世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后四周與春節(jié)前四周相比，北京商品住宅成交量下降26%；上海商品住宅成交量下降5%；廣州商品房成交量下降8%；深圳商品住宅下降33%。今年春節(jié)后四周與去年春節(jié)后同期相比，成交量除上海外均下降。北京商品住宅成交量大幅下降46%；上海商品住宅成交量大幅上升39%；廣州商品房下降26%；深圳商品住宅成交量下降39%。
從周平均成交量比較，春節(jié)后四周平均每周成交量遠(yuǎn)低于去年全年周平均成交量。北京低58%，上海低46%，廣州低26%，深圳低35%。即便是春節(jié)后四周成交量最高的一周（第8周，2012年2月20日-2月26日）與去年全年周平均成交量比，也存在一定的差距。北京商品住宅第8周成交量比去年平均成交量低33%，上海低4%，廣州低8%，深圳高2%。
由此可見，春節(jié)后的樓市成交并沒有我們所想象的那樣大幅放量，因此目前成交量的回升可以理解為市場在低迷期的反彈。
其次，價格沒有停止下跌，換而言之，此輪市場反彈是市場以價換量的表現(xiàn)。春節(jié)后四周與春節(jié)前四周相比，北京商品住宅成交均價下降7%；上海商品住宅成交量均價下降11%；廣州商品房成交均價下降9%；深圳商品住宅均價上升1%。2月份，招商、綠地、萬科、龍湖、中海等品牌開發(fā)商再掀降價促銷潮，刺激了一部分剛需入市，帶動成交量的上升。
再次，開發(fā)商去庫存周期還沒有結(jié)束。2011年第三季度末，滬深兩市145家房企總庫存量達(dá)了1.2萬億的歷史高點，開發(fā)商進(jìn)入了08年后的新一輪去庫存周期。在去庫存周期里，疊加嚴(yán)厲調(diào)控政策下市場萎縮的因素，開發(fā)商賣壓急增，導(dǎo)致去年10月份后，市場進(jìn)入量價齊跌的階段。加上春節(jié)假期的影響，去年10月份至今，開發(fā)商去庫存速度并不理想。在開發(fā)商去年庫存周期沒有結(jié)束的情況下，價格向下的壓力仍然很大，此時判斷市場已經(jīng)探明底部的說法為時尚早。
因而，雖然市場回暖的特征已經(jīng)表現(xiàn)出來，但已經(jīng)筑底成功的說法并不成立，市場仍處于探底的過程中。至于為何會在春節(jié)后成交量出現(xiàn)快速反彈，究其原因，一是春節(jié)后市場成交量回升是低基數(shù)效應(yīng)，年前累積的購買力量集中在節(jié)后釋放；二是貨幣政策自去年底以來兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金后持續(xù)寬松，首套房貸款利率回到基準(zhǔn)利率，優(yōu)質(zhì)客戶甚至可以享受一定比例的優(yōu)惠利率，這刺激了首置需求；三是開發(fā)商降價促銷活動升級，更低的價格刺激剛需入場。
降價到位才能吸引購房者
從需求法則來看，預(yù)期轉(zhuǎn)變是判斷市場是否反轉(zhuǎn)的前提條件。自從去年下半年以來，市場看跌預(yù)期形成，購房者紛紛推延了購房時間，導(dǎo)致市場正式進(jìn)入下跌階段。因此，一旦市場預(yù)期反轉(zhuǎn)，龐大的購買需求重新釋放，將帶領(lǐng)市場走出低谷。因而，購房者預(yù)期是判斷市場探底成功的重要前行性指標(biāo)。
世聯(lián)研究認(rèn)為，能夠改善并最終轉(zhuǎn)變市場預(yù)期的因素主要有三個：一是流動性持續(xù)好轉(zhuǎn)；二是政策出現(xiàn)定向放松；三是開發(fā)商降價到位。
而目前，可以發(fā)現(xiàn)前兩個因素正在實現(xiàn)。外圍經(jīng)濟(jì)持續(xù)的新量寬改善了避險心理，投資者風(fēng)險偏好提升，導(dǎo)致中國資本外流現(xiàn)象得到緩解；國內(nèi)10年期和2年期國債息差不斷放大、存款準(zhǔn)備金兩次下調(diào)等，說明流動性在持續(xù)改善。行業(yè)政策的總體基調(diào)不變，蕪湖和上海變相放松調(diào)控也相繼被叫停，但是對首置需求的支持力度卻在加大，首套房貸款利率已經(jīng)回到基準(zhǔn)利率，部分銀行還出現(xiàn)一定幅度的利率優(yōu)惠，對首置需求定向放松的政策意圖已經(jīng)顯露。
兩者改善了當(dāng)前的購房者預(yù)期，也帶動了春節(jié)后成交量的回升。因而，開發(fā)商能否降價到位成了市場預(yù)期能否轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵因素。據(jù)世聯(lián)研究監(jiān)測，目前開發(fā)商的降價幅度平均為12%，然而2011年第四季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)顯示，購房者最低期望價格降幅20%以上。目前的房價降幅和購房者期望值仍存在一定的差距。因而，開發(fā)商降價到位迎合購房者，將能夠進(jìn)一步改善甚至轉(zhuǎn)變市場預(yù)期。
總而言之，市場的預(yù)期已經(jīng)在改善，但是還沒有真正發(fā)生反轉(zhuǎn)。在此前提之下，成交量回升只是市場低迷期的反彈，如果市場情緒沒有完全反轉(zhuǎn)，這種向上的力量難以持續(xù)。世聯(lián)研究認(rèn)為，開發(fā)商降價到位，才有助于加速市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，從而迎來市場的真正反轉(zhuǎn)

很懶的市民先生

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