“20家銀行停貸”存誤解 但資金成本飆升對房貸確有影響

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騰訊財經(jīng) 作者周純

6月13日，購房者蘇先生去中國銀行完成了面簽，貸款240萬，期限25年，初步獲得的是基準(zhǔn)貸款利率4.9%，無折扣。

按照等額本息法計算，相較于年初時期貸款利率85折，期限30年，蘇先生的月供增加了2203元。

不過他并沒有心思計較這顯性增加的購房成本，因為他從中介那兒獲知，目前已經(jīng)有部分銀行停貸了。相比基準(zhǔn)利率，“如果停貸或者利率上浮會更麻煩。”他這樣安慰自己。

蘇先生的擔(dān)心并無道理，上周末一則“20家銀行暫停房貸”的消息，讓敏感的樓市再起漣漪，疊加另一則“部分銀行首套房貸利率將上浮10%”的新聞，個人住房信貸市場似乎風(fēng)雨欲來。

不過，據(jù)騰訊財經(jīng)了解，所謂的“20家停貸銀行”統(tǒng)計的是分支行，而不是通常人們理解的全行概念，銀行并未出現(xiàn)大面積停貸的現(xiàn)象，目前也只有極少數(shù)銀行將首套房貸利率上浮10%。

事實上，同利率上浮相比，銀行的信貸額度更值得關(guān)注，而在當(dāng)前市場資金成本不斷走高，流動性趨緊的大環(huán)境下，銀行放款時間延長、利率繼續(xù)上浮或成大概率事件。

“20家銀行停貸”解讀有誤

騰訊財經(jīng)注意到，“20家銀行停貸”的消息出自融360的一份5月中國房貸市場報告，在其統(tǒng)計的全國533家銀行（含分支行）中，暫停房貸業(yè)務(wù)的有20家銀行。

“20家銀行停貸”存誤解 但資金成本飆升對房貸確有影響

從名單來看，停貸銀行以城商行和外資行為主，區(qū)域主要集中在大連和深圳，另外，北京、天津、重慶各兩家。

由于引發(fā)了市場誤讀，融360隨后又出了一份解釋稱，房貸月報中統(tǒng)計的銀行房貸業(yè)務(wù)暫停情況，指的是某些銀行在部分城市的分支行的房貸業(yè)務(wù)實際辦理情況。在533家分支行樣本中，20家占比為3.8%。

融360房貸分析師李唯一認(rèn)為，本次“停貸現(xiàn)象”屬于銀行正常范圍內(nèi)的調(diào)整。在現(xiàn)有的政策框架內(nèi)，不可能出現(xiàn)大面積的停貸。

不過，據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月份有12家銀行（分支行）暫停房貸，5月份增加到了20家。停貸的分支行家數(shù)增加，也反映了銀行房貸業(yè)務(wù)收縮的趨勢。

北京一家大型地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴騰訊財經(jīng)，目前北京地區(qū)首套房貸利率只有匯豐銀行、南京銀行還有少量93折，民生銀行上浮10%，廣發(fā)銀行上浮5%，其他銀行都執(zhí)行基準(zhǔn)利率，平安銀行則暫停二手房貸業(yè)務(wù)。二套房貸利率則普遍上浮至1.2倍。

房貸利率繼續(xù)上浮成趨勢

雖然停貸、首套房貸利率上浮目前還只是個別銀行的行為，但從趨勢來看，房貸利率繼續(xù)上浮將成大概率事件。

據(jù)融360數(shù)據(jù)監(jiān)測，5月份全國首套房平均利率達(dá)到4.73%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率9.65折，達(dá)到1年以來房貸平均利率最高值，由以往平均4.5%水平直接拉升至4.73%，漲幅驚人。

去年同期，全國提供利率折扣的銀行占比為83.77%，今年5月已大幅縮水至47.38%，超半數(shù)銀行已無優(yōu)惠折扣。

據(jù)騰訊財經(jīng)統(tǒng)計，今年年初以來，北京地區(qū)的首套房貸利率已經(jīng)經(jīng)歷了由8.5折→9折→9.5折→基準(zhǔn)利率→基準(zhǔn)利率上浮四次調(diào)整。二套房貸利率也已經(jīng)由基準(zhǔn)利率1.1倍上升至1.2倍。

此外，銀行的放款周期也在拉長，正常情況下，在抵押登記完后，銀行在一到兩周內(nèi)即可放款，但據(jù)騰訊財經(jīng)了解，現(xiàn)在這一周期已經(jīng)延長到一到兩個月，甚至更長。部分銀行由于額度緊缺，已經(jīng)放不出貸款。

一位與各家銀行合作的上海本地資深貸款中介告訴騰訊財經(jīng)，現(xiàn)在上海各家銀行對房貸的審批條件日趨嚴(yán)格，貸款的難度系數(shù)趨緊，會格外看重貸款人的銀行流水、收入證明、單位資質(zhì)及流動資產(chǎn)等條件。

“在銀根寬松的情況下，有些單子在可批與可不批之間，銀行信貸部一般會選擇可批，但是現(xiàn)在，對這部分單子就不會批了。”他說。

這位中介表示，在2016年年中上海樓市火熱的時候，他一個月能接80-100單貸款業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在一個月不到10單。

資金壓力倒逼銀行房貸“升息”

如果說，此前房貸實際利率上升，是國家宏觀政策調(diào)控的結(jié)果。那么這兩個月的上漲，更多的是由于市場的資金成本在飆升。

從往年來看，6月份原本就是流動性緊張的月份。今年疊加央行MPA二季度考核、金融去杠桿、美聯(lián)儲大概率加息等多方面因素的影響，使得近期市場利率不斷走高。

4月中旬以來，銀行間拆借利率整體呈上揚趨勢。6月13日，隔夜、7天、14天、1個月、3個月的SHIBOR分別為2.83%、2.90%、3.56%、4.65%、4.78%。其中，14天期SHIBOR從4月14日的3.16%，連續(xù)上漲至6月13日的3.58%，上漲42個BP；三個月期限的SHIBOR從4月18日的4.26%，連續(xù)上漲至6月13日的4.78%，上漲52個BP。

在正在發(fā)售的銀行理財產(chǎn)品中，招商銀行、平安銀行、江蘇銀行、民生銀行等多款理財產(chǎn)品的收益率均破5%，最高的江蘇銀行一款98天期限的預(yù)期產(chǎn)品收益率為5.2%。

同樣在上漲的還有同業(yè)存單的價格。6月13日，1個月期同業(yè)存單的價格為5.3%，去年同期的價格為2.95%，今年年初還維持在4%左右。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超在研報中指出，近期銀行房貸利率上升的核心原因在于“銀行已經(jīng)無米下鍋”。在去年，銀行可以在金融市場 通過同業(yè)存單以2.8%的利率融資，所以即使在4.9%的貸款基準(zhǔn)利率上打8折銀行也有利可圖。到了今年1季度，同業(yè)存單利率升至4.5%，所以銀行房貸利率開始打9折、95折以彌補成本上升；但是到了4、5月份以后，銀行的同業(yè)存單都發(fā)不出去了，“銀行自己都沒錢了，拿什么去放房貸呢？”

某國有大行金融市場部副總經(jīng)理對騰訊財經(jīng)表示，一般而言，銀行的貸款利率應(yīng)該在負(fù)債成本的基礎(chǔ)上加上2%才不至于虧本，現(xiàn)在銀行理財產(chǎn)品和同業(yè)存單的利率都超過5%，與貸款基準(zhǔn)利率4.9%形成倒掛，因此未來一段時間，房貸在基準(zhǔn)利率上浮是大概率事件。

作為中小銀行最重要的負(fù)債來源，同業(yè)存單在過去兩年經(jīng)歷了爆發(fā)式增長，根據(jù)安永的一份報告顯示，2014年至2016年，上市銀行發(fā)行的同業(yè)存單余額由2014年的4996億元，上升至2016年的4.02萬億元，增長超8倍。

針對這一行業(yè)現(xiàn)狀，中國銀監(jiān)會2017年4月份下發(fā)多份監(jiān)管文件，整治同業(yè)業(yè)務(wù)成為重點之一，包括檢查若同業(yè)存單計入同業(yè)融入資金余額，是否超過銀行負(fù)債總額的三分之一。

中國銀行首席研究員宗良對騰訊財經(jīng)表示，由于監(jiān)管環(huán)境和貨幣市場環(huán)境兩個因素交織，使得當(dāng)前市場利率有所拉高，表現(xiàn)在“量上感覺到緊張，價上有所提高”。

今年1月份以來，中國央行兩次隨著美聯(lián)儲加息而上調(diào)貨幣市場政策利率。分別于2月3日、3月16日全面上調(diào)逆回購中標(biāo)利率10個基點。而隨著本周美聯(lián)儲再次加息的預(yù)期越來越強(qiáng)，中國市場是否會再次提高貨幣市場利率？

對此，宗良認(rèn)為，從今年初到現(xiàn)在，人民幣兌美元大約升值了2.4%左右，中美之間達(dá)成了協(xié)議，雙方都希望人民幣匯率穩(wěn)定，美元即使再度加息，對人民幣匯率的影響也沒有原來那么大，加上目前美國的一些主要經(jīng)濟(jì)政策尚未完全推出，他預(yù)計此次加息不會對中國產(chǎn)生大的影響。

民生證券的一份研報指出，在市場利率持續(xù)高位的情形下，6月5日央行重啟28天期逆回購后，并在6日超量續(xù)作MLF，目標(biāo)在于提供跨季資金，穩(wěn)定市場預(yù)期。在金融去杠桿主題不變的背景下，未來資金市場或?qū)⒕S持“總量偏緊，價格偏高”的狀態(tài)，資金過度緊張的極端情況將成為小概率事件。