樓市“定向加息”真的來了，房?jī)r(jià)跌了嗎？

無人能擋

從銀行和中介處獲悉，北京地區(qū)新房、二手房房貸政策再次收緊。自5月1日起，部分銀行的新房、二手房的首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

這條消息意味著：央行針對(duì)樓市的“定向加息”已經(jīng)拉開了序幕。

什么是定向加息？

所謂“定向加息”，有兩重含義：

第一，由于各城市樓市情況不同，所以全國(guó)實(shí)施了“分城施策”的調(diào)控手段。北京這類熱點(diǎn)城市，將受命針對(duì)樓市加息；

第二，同一個(gè)城市，針對(duì)不同檔次的購(gòu)房者，也將實(shí)施不同的利率。

而這種針對(duì)特定城市、特定購(gòu)房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國(guó)推廣。因?yàn)槿�四線城市去庫(kù)存仍然在進(jìn)行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同檔次利率的購(gòu)房者，其利息支出將差距巨大。

比如同樣貸款300萬元，時(shí)間為20年，采用等額本息還款方式：

①如果享受貸款利率85折優(yōu)惠，則月還款為18441元，累計(jì)總還款442.6萬元；

②如果按照貸款利率基準(zhǔn)利率，則月還款為19633元，累計(jì)總還款為471.2萬元；

③如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21286元，累計(jì)總還款為510.9萬元。

最低和最高的月供差距達(dá)到2845元，總還款差距達(dá)到68.3萬元。而且，未來如果央行不斷加息，1.2倍利率的“手銬”你要一直戴下去。

可見“定向加息”對(duì)于樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為“樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”的組成部分�！胺孔邮怯脕碜〉�，不是炒的”！悄然之間，國(guó)家從供給側(cè)(增加土地供應(yīng))和需求側(cè)(從資金方面抑制炒房需求)兩端，扼住了樓市咽喉。

北京13個(gè)區(qū)8個(gè)下跌近七成二手房業(yè)主降價(jià)

從“處女貸”、“離婚貸”、“學(xué)區(qū)房新政”，增加土地供應(yīng)，以及對(duì)商辦物業(yè)的毀滅性打擊，到“樓市定向加息”……北京樓市調(diào)控不斷升級(jí)！

北京樓市行情也正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)：

據(jù)悉，北京部分二手住宅出現(xiàn)降價(jià)，同一樓盤中個(gè)別房源降價(jià)幅度超過10%；多家大牌二手房中介關(guān)閉了一些自家門店。數(shù)據(jù)顯示，4月第二周，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平。

數(shù)據(jù)顯示：北京13個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)的房屋均價(jià)已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山、朝陽、豐臺(tái)、通州房?jī)r(jià)均價(jià)下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統(tǒng)內(nèi)成交量排名前20小區(qū)已有9個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房?jī)r(jià)已下跌8.2%、5.1%、3%。個(gè)別房源降價(jià)400萬元。

其他城市房?jī)r(jià)情況如何？

上海：在調(diào)控政策的持續(xù)作用下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)快速上升的勢(shì)頭。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比2月下跌了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

深圳：自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創(chuàng)下2011年9月有數(shù)據(jù)以來的新低。此外，深圳房?jī)r(jià)也在下降，從去年10月開始，價(jià)格環(huán)比指數(shù)已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)5個(gè)月。

在嚴(yán)調(diào)控下，樓市“入冬”遠(yuǎn)不止這些城市，三四線部分城市也在跟進(jìn)。

學(xué)區(qū)房不再一天一價(jià)

11平方米平房過道叫賣150萬元，不惜“假離婚”也要擠進(jìn)北京東、西城倒騰學(xué)區(qū)房……焦慮的家長(zhǎng)們，既是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升的受害者，又是重要推手。

在今年春節(jié)后，北京開始嚴(yán)控學(xué)位房。措施主要有兩個(gè)方面：

第一，是搞大學(xué)區(qū)制，區(qū)內(nèi)抽簽獲得學(xué)位，讓更多的小區(qū)來攤薄“學(xué)位紅利”；空掛戶、集體戶、戶口掛靠等情形，不能獲得學(xué)位。

第二，收緊學(xué)位房的定義，過道房、車庫(kù)房，及租住違法建設(shè)房屋、辦公用房、地下室、多人合租等情形，均不作為入學(xué)資格條件。

學(xué)位房中有一種最詭異的房型——“過道房”。對(duì)于“過道房”，今年3月北京的最新規(guī)定稱：

一律不能辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、不準(zhǔn)上戶口、不作為入學(xué)資格；平房的“過道”應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記中標(biāo)注；嚴(yán)控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。有媒體報(bào)道，上述規(guī)定已經(jīng)在海淀區(qū)實(shí)施。至于其他區(qū)，也肯定不能例外。

這種學(xué)區(qū)房、學(xué)位房的調(diào)控殺傷力不容小覷。以“過道房”為例，新政全面實(shí)施之后，這類“房子”首先失去了學(xué)位，其次不能轉(zhuǎn)移登記，不能落戶口。如此一來，一平米15萬元的單價(jià)，或腰斬一半。

來源：中財(cái)網(wǎng)