樓市：熱點(diǎn)二線市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)飆升，部分三、四線投資機(jī)會(huì)來(lái)臨

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  自2015年中央拉開行業(yè)“去庫(kù)存”大幕以來(lái)，三、四線城市受限于基礎(chǔ)建設(shè)投入、科教創(chuàng)新能力等方面的不足，其市場(chǎng)回升勢(shì)頭、投資熱度仍不及一、二線城市搶眼。但近幾個(gè)月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)和地價(jià)快速上漲，樓板價(jià)高于房?jī)r(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)蔓延到了一線城市遠(yuǎn)郊和部分熱點(diǎn)二線城市，各能級(jí)城市之間的盈利預(yù)期正在不斷拉近。有鑒于此，本文將量化分析三、四線城市的投資、庫(kù)存、去化壓力等指標(biāo)，從總量趨勢(shì)、先行指標(biāo)、區(qū)域分化等三方面分析三、四線城市的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，找到不完全一無(wú)是處的投資機(jī)會(huì)。

來(lái)源：克爾瑞研究中心 作者：楊科偉、馬千里、柏品慧、謝楊春

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三四線樓市整體庫(kù)存增速已顯著放緩
但銷售增速仍低于全國(guó)
  首先來(lái)看總量數(shù)據(jù)變化。通過對(duì)全國(guó)一、二線施工、竣工以及期房銷售等指標(biāo)進(jìn)行綜合計(jì)算和分析，我們得出了近5年三、四線在建未售量①，據(jù)測(cè)算，截止到2015年，三、四線在建未售約19.28億平方米，同比2014年增長(zhǎng)2%。從近期三、四線與全國(guó)在建未售的庫(kù)存總量走勢(shì)來(lái)看，主要呈現(xiàn)以下2個(gè)特征：

  首先，三、四線在建未售量的增速在顯著放緩。2013年增速為近2年新高，此后增速一路下滑，2015年增速僅為2%，較2013年下降20個(gè)百分點(diǎn)。尤其是近2年去庫(kù)存力度的加大、政策手段頻出之下，三、四線庫(kù)存快速增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制。

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 其次，三、四線全國(guó)占比仍在同步增長(zhǎng)。2015年三、四線在建未售量達(dá)到19.28億平方米，較2011年增長(zhǎng)了7.86平方米。從全國(guó)占比來(lái)看，2012年三、四線在建未售量占到全國(guó)的55%，2012年大幅上漲5個(gè)百分點(diǎn)，此后逐年增加一個(gè)百分點(diǎn)，到2015年年末，占比已經(jīng)高達(dá)62%。這反映了三四線城市銷售增速仍低于全國(guó)，庫(kù)存去化增速并不理想。

  由去化壓力指標(biāo)也能得到相似結(jié)論。2015年末三、四線城市在建去化周期②約為3.51年，較2014年末減少了1.5個(gè)月，而一、二線城市該指標(biāo)的同期下降幅度為4.5個(gè)月。與一、二線城市相比，三、四線去庫(kù)存“攻堅(jiān)戰(zhàn)”并未取得顯著成效。我們認(rèn)為，需求不振、供應(yīng)過剩、城市建設(shè)配套較為落后是主因。

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注：① 三、四線城市竣工未售量暫無(wú)官方公布數(shù)據(jù)，故暫不討論竣工未售庫(kù)存

② 指年末在建未售量/近一年期房銷售面積，由于各能級(jí)城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)詳盡程度存在差異，這里不比較直接比較各能級(jí)的去化周期

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三四線基建增速抬頭提升城市吸附力
將助力市場(chǎng)長(zhǎng)期去庫(kù)存
  可喜的是，三、四線城市基建增速已經(jīng)抬頭。2016年一季度，三、四線城市房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)3.71%，同比增速低于省會(huì)城市3.85個(gè)百分點(diǎn)。三、四線城市固定資產(chǎn)投資共計(jì)57476億元，同比增長(zhǎng)11.87%，同比增速高于省會(huì)城市2.4個(gè)百分點(diǎn)。

  三四線城市房地產(chǎn)投資增速相對(duì)較低、而固定資產(chǎn)投資增速更快，說(shuō)明在工業(yè)投資不振的大背景下，三、四線城市基建投資確有加速的趨勢(shì)。一方面三、四線城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，基建投資仍存在著較大的增長(zhǎng)空間，另一方面隨著“新型城鎮(zhèn)化”及“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，三四線城市迎來(lái)基建投資高潮。

  需要指出的是，雖然短期內(nèi)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展差距過大，三四線高庫(kù)存壓力還難以改變，但巨量基建投入為三、四線城市帶來(lái)了更多長(zhǎng)期利好預(yù)期，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力，繼而提高城市人口吸附力，吸納農(nóng)村人口或者返鄉(xiāng)人口加速聚集，為樓市去庫(kù)存奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

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沿海地區(qū)三四線銷售強(qiáng)勢(shì)環(huán)一線的三四線樓市投資**最大

  為進(jìn)一步分析三、四線城市區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)差異，我們進(jìn)一步測(cè)算了各省三四線城市的施工銷售比指標(biāo)。

  具體來(lái)看，寧夏、山西、青海和海南省內(nèi)三、四線城市施工銷售比都高于7年，這與前期土地供應(yīng)不加以節(jié)制不無(wú)關(guān)系。山西省內(nèi)三、四線城市施工銷售比同比略有回落，但整體仍處高位。東北三省（吉林、遼寧和黑龍江），三、四線城市施工銷售比基本位于6年左右，吉林稍高達(dá)6.88年。更為重要的是，2015年?yáng)|北三省施工銷售比全線回升，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可謂是愈演愈烈。福建、浙江省內(nèi)三、四線城市施工銷售比仍處高位，但都有不同程度回落，尤其是浙江由2014年的6.74年降至2015年的5.20年，同比下降1.55年，跌幅排名各省首位。一方面是因?yàn)槭��?nèi)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量提升顯著，去庫(kù)存進(jìn)程漸有加速的趨勢(shì)；另一方面地方政府已在土地端加以控制，逐步減緩甚至?xí)和Ｍ恋毓��?yīng)。

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 江西、四川、湖南和廣東省內(nèi)三、四線城市施工銷售比都低于4年，其中四川、湖南和廣東同比均有所回落，去庫(kù)存成效顯著。廣東、深圳部分需求外溢至周邊三、四線城市，“廣佛同城”顯著帶動(dòng)了佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，佛山足以媲美二線城市，尤其是臨近廣州市的南海、禪城和順德區(qū)。深圳因土地供應(yīng)受限，房?jī)r(jià)上漲過于迅速，剛需乃至部分改善性需求在東莞集中釋放，東莞樓市步入上行通道。河北、江蘇省內(nèi)三、四線城市施工銷售比略高，基本都在4-4.5年的區(qū)間范圍內(nèi)，近乎與全國(guó)施工銷售比齊平，不過同比均有所回落，跌幅分別為0.38年和0.45年，顯示庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步走低，樓市也是逐漸步入健康發(fā)展軌道。

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結(jié)語(yǔ)：三四線全面復(fù)蘇為時(shí)尚早

  但中部地區(qū)、環(huán)一線的三四線值得戰(zhàn)略布局

  經(jīng)歷了一年多的“去庫(kù)存”周期之后，目前三、四線城市新開工增速明顯放緩，行業(yè)銷售也有所反彈，2015年銷售面積已經(jīng)達(dá)到了新開工面積的1.02倍，高庫(kù)存問題確實(shí)有所改善。但與一、二線城市相比，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、城市基建、人口導(dǎo)入等方面差異巨大，各能級(jí)市場(chǎng)投資前景仍存在難以逾越的鴻溝。

  但這一投資收益差距正在不斷縮短，一方面是因?yàn)橐�、二線城市地價(jià)日益高漲，且熱點(diǎn)城市政策收緊預(yù)期正在不斷加大，正在不斷侵蝕一、二線城市的利潤(rùn)期望空間；另一方面則是來(lái)自于三、四線城市的基建推進(jìn)，在“新型城鎮(zhèn)化”和“一帶一路”的利好推動(dòng)作用下，將在中長(zhǎng)期內(nèi)為這些三、四線城市帶來(lái)更多的遷徙人口和有效購(gòu)房需求。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，省級(jí)行政區(qū)固定資產(chǎn)投資增速領(lǐng)先省會(huì)城市1.6個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速落后省會(huì)城市1.8個(gè)百分點(diǎn)，三、四線城市基建力度可見一斑。

  不過基建投入見效畢竟需時(shí)日久，不僅僅需要硬件的完善，也需要軟實(shí)力的同步跟進(jìn)，中短期內(nèi)仍難快速見效。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近期內(nèi)更值得關(guān)注的還是河北、江蘇、廣東等一線城市輻射區(qū)域的三、四線城市，此外省會(huì)樓市成熟度不高、全省施工銷售比較低的湖南、湖北、江西等中部省份也值得關(guān)注。高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域方面，寧夏、山西、青海、海南以及東北三省施工銷售比較高，尤其是東北三省，目前已經(jīng)進(jìn)駐了較多大型房企，優(yōu)質(zhì)客群已經(jīng)所剩無(wú)幾，建議房企謹(jǐn)慎進(jìn)入，此外如陜西、甘肅，2015年三、四線開發(fā)投資仍然過熱，庫(kù)存壓力仍在不斷上升，市場(chǎng)走向也難持樂觀。